曹一勇

随着中国经济的飞速发展、城市建设的快速推进，城市商业广场、商业综合体如雨后春笋般不断涌现，如何规划设计、运作和打造一个成功的城市商业综合体，是开发商需要不断学习的课题。

一直以来，商业地产凭借其超越于物业形态之上的巨大商业价值，吸引着众多企业投入巨资进行开发和项目操作。但由于其策划、招商、建设及运营增值、收益等各阶段极具专业性，而非简简单单的策划、建设和销售，因此商业地产开发也伴随着较大的挑战和风险。

同时，城市综合体作为商业地产类项目的塔尖极致形态，其对策划、招商、设计、运营管理、资金链等均提出了更为苛刻的要求，需要更加理性的决策和投入，一旦出现闪失，其负面影响不仅仅是项目本身，波及面会更加广泛，挽回难度也会更大。

如果说住宅地产卖的是产品的话，那么商业地产卖的就是价值，是超越于物业形态之上的商业价值。由此可见，它可以增值数倍，同样也可以血本无归。其核心决定因素就是商业氛围的打造，这也是绝大多数商业地产项目均有市场培育期的原因所在。而商业氛围的成熟期，抛开资金链的因素，也不同程度地决定了投资者自持物业和销售物业的比例，以及销售时机的选择问题。

那么，如何打造一个成功的城市商业综合体呢？

商业地产项目的操作可分为四个阶段：商业策划阶段、商业设计及建设阶段、营销招商阶段和运营管理阶段。……