刘新科LIU Xin-ke

（中冶南方工程技术有限公司，武汉430223）

0 引言

作为房地产市场中的重要组成部分，商品住房市场的发展与整个国民经济的发展密切相关。要保证商品住房市场有序、健康、稳定地发展，必须不断加深对商品住房市场内在规律性的认识，同时要求政府在不违背市场经济规律的前提下加强对商品住房市场的宏观调控。

商品住房市场可分为使用者市场、投资市场和开发市场。商品住房使用者市场指由商品住房空间的供应者及消费者之间共同形成的商品住房的物业市场以及由此确定的市场变量，如商品住房价格、空置率等；商品住房投资市场是指商品住房作为一种投资工具而形成的整个投资市场的一个组成部分；商品住房开发市场是指由商品住房的使用需求和投资需求形成的商品住房物业的开发市场[1]。

1 商品住房市场互动关系模型

1.1 互动关系原始模型概述 英国学者Geoffrey Keogh建立了商品住房使用者市场、投资市场和开发市场的互动关系模型[2]，如图1所示。

图1 商品住房市场互动关系原始模型

该模型形象地说明了上述三个市场的相互动态作用，其核心思想为：

①商品住房使用者市场中的商品住房价格等信息反馈到投资市场，决定了商品住房作为一种投资工具的投资价值。

②使用者市场中的使用价值信息与投资市场中的投资价值信息共同影响开发市场中商品住房的开发活动，而商品住房开发市场则相应为其他两个市场提供长期供给。……