【摘 要】企业内部物业管理发展至今，已经进入市场化的品牌竞争时代，但与企业国外物业公司相比，仍缺乏优势的发展战略，文章提出完善企业物业管理服务的一些相关策略建议，以供企业物业管理部门借鉴。

【关键词】企业；物业管理；服务；战略

一、构建企业物业管理服务体系

（一）建立国际标准管理体系。国际标准管理体系是国际标准化组织在总结世界各地质量管理和保证成功经验的基础上制定出来的一套科学、系统的管理标准，包括IS09000族、IS014000族等。当前在企业物业管理中推行国际标准认证，有利于企业管理的规范化，也有利于与国际接轨。

（二）提供差异化服务。差异化服务是企业物业管理企业参与物业管理市场竞争，立足于服务之本的质量竞争策略。为企业提供维修、保安、保洁、绿化等有形服务，是企业物业管理的基本职责，但这只是满足了企业的一般需求。物业管理部分可以利用公司的整体优势在服务时间、服务方式、服务方法、服务形象等方面进行改良，创造一些具有个性色彩的服务，如积极开展收洗、缝制衣服，代购车船机票，接送小孩上学等特色服务，代办各种保险、中介、商业、服务项目、完善福利设施，以丰富多彩的特色服务让企业员工满意、放心，以满足各类企业员工对物业管理服务的各种需求，扩大市场占有份额。并在服务品味、服务质量上优于行业标准，优于地方标准，优于其它企业，做到这种差异，企业品牌的质量竞争就一定能获得成功。

（三）做好服务创新。“产品常新，企业常青”是众多企业的成功之道。它告诉我们，只有不断进行产品创新，才能永葆企业青春之活力。在服务技术手段上，加快科学技术的引入，提高服务的现代化水平。如日常收费管理实施专业物业管理软件，企业物业实施全方位电子安防监控、门禁系统、可视对讲系统，使物业使用的更加方便快捷，提高物业管理服务水平。

二、塑造企业物业管理企业文化

物业管理公司的价值观是对物业管理存在和发展的目的和意义的认识和评价，以及反映在服务经营管理活动中的精神境界、理想追求、是非标准。任何一个物业管理公司都是根据自己的价值观选择、决定企业的行为发展方向的。

（一）环境文化建设。环境文化建设可先设立目标；落实组织机构与管理制度，设立专门专人负责；主要措施可以包括排水管道实行雨污分流，拟建工业、生活污水处理装置，工业废料垃圾粉碎后从下水道排走，垃圾分类袋装和资源化回收、无害化处理，垂直绿化和立体绿化，噪音监测和管制，空气污染控制等。

（二）行为文化建设。行为文化建设的内涵是指在企业内部开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动，具体活动内容包罗万象具体做法有：开展文化娱乐活动；举办体育健身活动；组织兴趣相同的员工开展各种交流活动等。

（三）制度文化建设。企业文化活动要有效、持续地开展，达到既定目标，须建立、健全各项制度，建立组织机构、制定管理章。制度文化建设的内涵包括： 制订文化手册；设立企业文化部，专职组织开展企业内的各种文化活动；开放企业图书馆、科技馆，建立相应的阅览、评比、竞赛制度等。

（四）精神文化建设。精神文化建设包括：利用各种纪念日、节假日传播文化精神；开展各种形式的主题讲座、主题演讲，树立文化观；办好墙报、宣传栏、读报栏，办好企业月报；举办各种主题研讨会，围绕传统文化和现代科技做好文章。

三、完善企业物业公司人力资源发展战略

（一）加大物业公司员工的招聘力度。建立一套科学、完善的招聘管理系统对一个企业来说，以最小的投入去提高生产力的重要途径之一就是建立科学、完善的招聘管理系统。好的招聘管理系统可以为企业物业不断补充新生力量，减少人员流动，提高企业的竞争力。

（二）加大企业物业员工的培训。鉴于我国物业管理从业人员素质的现状，物业管理行业的主管部门、行业协会、行业各类培训机构和企业领导人，必须以战略的眼光多种渠道、多种形式地培养物业管理人才，使之适应现代化物业管理的需要，为物业管理的持续发展提供优质的人力资源。提高行业整个人员素质要采取有效的途径：一方面抓好从业人员的上岗培训，严格按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求，科学地对各类人员进行专业培训；另一方面要抓好学历教育，采用科学的、立体化的人才培养方式，着眼于行业当前和未来，与时俱进的培养高素质人才。

（三）建立企业物业公司员工考核机制。虽然大多数企业都建立了自己的绩效考评系统，但评估的可靠性和有效性在大多数的考评系统中仍然是存在的主要问题。物业管理行业作为一个新兴行业，当前我国物业管理企业的绩效考评系统尚未成熟，很多都是处于效仿完善阶段，因此建立一套客观而公正的绩效考评系统无疑成为大多企业的当务之急。

（四）建立长效的激励机制。要让企业物业公司员工真正能够自我提高素质，最重要的还是建立贡献与回报紧密结合的激励机制。激励方法主要有以下几种：（1）目标激励，员工从事任何一项工作，都希望所在公司能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕着这个目标去工作，最终实现这个目标。（2）精神激励，榜样的力量是无穷的。一个单位主要领导的工作能力和人格魅力会直接影响到员工工作积极性的发挥。（3）物质激励，在人们的生活还未达到富裕水平之前，物质奖励的作用显得十分重要。（4）福利激励，与员工签订劳动用工合同，并为员工购买养老、医疗等保险。同时，根据公司的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、生日贺金、伙食补助、集中免费洗衣等福利措施来保障员工的利益。

参考文献

[1] 陈丁武.浅谈物管企业的人力资源管理[J].金地物业报， 2005，15.

[2] 周云，谈物业管理的质量意识[J].中国房地产导报， 2002，7.

作者简介：朱剑（1972.07- ），男，兰州石化公司物业服务公司。endprint