卫旭华，王 琦

（1.中南大学 商学院，长沙 410083；2.湖南城市学院 城市管理学院，湖南 益阳 413000）

房地产业与国民经济密切相关，对经济具有巨大的带动作用，且其上下游产业链涉及范围广泛，因而房地产业历来是各国政府在通货紧缩或通货膨胀阶段进行宏观调控所首先指向的产业之一。[1-3]中国经济和房地产正处于快速发展之通道，使得中国房地产市场的政府干预性更为明显。自2003年以来，中央政府对房地产市场的宏观调控就从未间断。当经济过热时，政府对房地产的打压首当其冲，如2007年9月27日以银发359号文为标志的房地产信贷收缩政策。而当国民经济不振或出现危机之时，房地产无疑又成了政府救市时重点扶植的对象，如2008年全球金融危机之后，中央政府于10月22日出台了一系列针对房地产的税收减免、贷款利率优惠和降低首付的刺激政策。由于中国房地产市场发展时间短，运行机制不健全，市场秩序较为混乱。加之金融危机后的房地产刺激政策，导致2009年下半年至2010年上半年投机需求大举入市，推动房价快速上涨。这一现象也引起中央的高度重视，从2010年1月至今，中央先后出台国办发[2010]4号文、国发[2010]10号文、2010版国五条、国办发[2011]1号文、国办发[2013]17号文等调控措施，旨在遏制房价过快上涨的势头。本轮调控政策持续时间之长、力度之大前所未有，凸显了政府的决心。

但本轮房地产调控政策的实际效果如何呢？纵观以往的房地产政策评价研究，学术界多数是定性的逻辑分析，[4]或基于经济学的研究方法从宏观角度进行衡量，[5-6]而很少直接从购房者角度进行实证研究。……