郑醇

摘 要：在房地产开发过程中，经济评价是房地产项目开发可行性研究的重要内容。本文对某房地产开发项目经济评价进行了分析。

关键词：房地产项目；经济评价；分析

房地产开发项目经济评价是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。只有通过经济评价，房地产企业才能够判断出该投资项目的投资状况和收益状况，以提高自身发展的稳定性。某项目占地20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。整个项目计划依地势起伏分为三个区，各小区通过小区内的道路相互联系，但彼此又相对独立。园内除建筑物和道路外，全部绿化。下面对该项目进行具体的经济评价。

1 基础数据分析

1.1 建筑与装修

各档住宅的建筑与装修条件如下：

普通住宅：建筑面积为80～120平方米，院落200平方米以下，无车库，水泥檀条楼板，粘土砖，普通屋面，普通大门窗，水泥地面，局部地砖，清水，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，普通洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为871.5元，每平方米道路和绿化的费用为174.3元。

中档住宅：建筑面积为150～220平方米，院落200～300平方米，有车库，水泥檀条楼板，局部现浇，粘土砖，屋面为镀锌彩瓦，普通大门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生贴1.8米高瓷砖，中档洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1411元，每平方米道路和绿化的费用282.2元。

高档住宅：建筑面积为240平方米以上，院落400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖，屋面为镀锌彩瓦，高级大门，铝合金窗桑木吊顶木地板，内外刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1600元，每平方米道路和绿化的费用为332元。

休养所和综合商场为中档建筑装修水平，每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1037.5元和1245元，每平方米道路和绿化的费用为207元。

1.2 开发进度和项目计算期

项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工程和水电安装；后一年为户外工程，扫及绿化。第五、六年为售后服务和销售资金回笼。考虑到综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。

1.3 项目总投资及用款计划

项目总投资为13507万元，包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。

房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。土地费用为1252万元，前期费用684万元；房地产开发部分的建筑安装费万元，基础设施工程费为1312万元，销售费用按售房收入的2.96%计算，管理费为前几项目合计的5%工程监理费等其他费用为235万元，及不可预见费率合计为11%。

自营资产固定资产投资181万元，用于建设1000平方米的商场。其中建筑工程费按劳取酬245元/平方米计算，计划内24.5万元，设备购置安装费30万元，建设期物价上涨率为3%，不可预见费率为8%。另需经营资金8万元。

1.4 资金筹措与借款偿还

本项目投资的资金来源有：开发商资本金900万元，第一年注入540万元，第二年注入360万元；申请房地科投资人民币借款4500万元，第一年借款待3500万元，第二年借款1000万元，贷款名义年利率4%，单利，宽限期2年，分3年等本还款；其余不足部分用预售房款按实际需要补足。

自营资产固定资产投资申请人民币贷款，借款额20万元，贷款名义年利率为4%，在第三年一次偿还。自营资产经营资金全部申请人民币借款，借款额8万元，项目结束时回收。商场经营资金中存货和应付账款的周转天数为15天，应收账款和现金的周转天数为20天。

还款资金来源为利润、折旧和可利用的租售收入。

1.5 销售计划及价格

所有住宅均准预销，预售从项目大规模土建施工开始，允许分3年付款，预计各处销售资金回笼分别占售房合同额的28%、45%和27%。由于该项目地理条件优越，建筑设计合理，风格典雅，发展商看好市场，预计销售比例逐年上升。

按照一般宾馆出租率的水平，休养所的出租率为80%，从第三年开始营业。

综合商场的年平均营业额估计为120万元，采购成本为60万元，水电费为10万元，修理费按固定资产的2.5%提取。商场建筑物按20年折旧，残值率5%。综合商场从第三年开始营业，当年达到正常营业额的80%，第四年以后正常营业。

2 财务分析

2.1 盈利能力分析

项目在计算期内经营收20163万元，再获利润4399万元，扣除所得税1452万元，公益金147万元，公积金293万元后，还有2507万元可分配利润。项目缴纳的经营税金及附加为1061万元，企业所得税为1452万元，土地增值税为867万元，合计缴纳税金3381万元。

项目全部投资内部收益率（所得税前）为23.8%，在预期可接受内部收益率为20%时项目净现值为393万元，项目投资回收期为3.9年。资本金内部收益率为65.9%，项目净现值为831万元。

商品房投资利润率=利润总额/总投资×100%

=4230/12866×100%=32.9%

商品房资本金净利润率=税后利润/资金×100%

=2947/900×100%=327%

2.2 清偿能力分析

按照项目的借款条件和还款条件计划，房地科投资借款从第3年开始分3年等额偿还本金，每年还1500万元；自营资产投资借款第3年一次还清，借款利息每年照付，总计付利息601万元。项目的清偿能力还是可以的。

2.3 资金平衡和资产负债分析

在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。从第一年起，资产负债率是逐年降低的，即前4年的资产负债率依次为85%、79%、64%、39%。因此，从总体上看，在项目计算期内，项目的资产负债结构还是合理的。

2.4 敏感性分析

敏感性分析是财务评价的重要内容。从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有：固定资产与开发产品投资，商品房销售价格，出租房的出租价格，预售款回笼进度和自营资产经营达纲的比例。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至16.0%和15.7%，净现值分别下降至-458万元和-462万元，投资回收期则增加到4.4年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感的是租房价格，这是因为租房是从第四年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。

2.5 临界点分析

临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方面能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13659万元，增加603万元；平均售房价格的临界点为每平方米3350万元，下降161元；土地费用的临界点为1775万元，增加523万元；售房面积的临界点为42748平方米，减少4833平

方米。

3 评估结论

本项目是某市为促进城市经济发展建立的一个房地产开发项目，项目本身盈利能力较强，全部投资内部收益率为23.8%，投资回收期为3.9年，商品房投资利润率为32.8%，商品房资本金利润率为327%，项目资金和资产负债平衡状况良好，从临界点分析看，项目有一定的潜力，项目在财务上是可行的。考虑到项目投资部分资金来源是预售房款，为防范风险，应加强营销工作，做好售房资金回收的组织工作。

参考文献

[1]曾新云.房地產项目整体定位与经济评价[J].运筹与管理.2009（05）