本刊记者 黎林峰

3月1日，“新国五条”出台六条房产调控细则，被舆论称为“新国六条”。“新国六条”针对哪些群体？效果如何？对房地产市场走向有哪些影响？房地产市场健康发展的关键是什么？带着这些问题，记者专访了英国皇家特许测量师学会(RICS)中国区发言人、中联资产评估集团高级合伙人高忻博士。

二手房交易过火，是应激行为

针对“新国五条”出台后引起了社会的广泛关注，尤其是“新国六条”引发二手房交易

热潮，高忻认为引发二手房交易热潮主要是“新国六条”中关于征收房产交易20%个人所得税的表述。其实这项规定是20年前提出的，当时房产的收益不大，大多数人并不在意。而且当时房产交易的原始价格依据不好找，基本都是选择按照总价的1%~3%核定征收个税。近年来信息化手段发展了，房产登记相对完善，比如网签、电子档案等等措施得到应用，房产的原始记录有案可查，按交易的20%征收个人所得税具备了可行性，现在一提出来，因此比较敏感。

政策一出台，多个城市二手房交易火爆，大家都赶在地方细则出来前交易，目的是避开征收20%的个人所得税。高忻认为市场的反应有些过激，他觉得政府出台政策的初衷也并非是打击二手房交易。2006年税务总局对房产交易征收的规定十分清楚，其中对持有五年以上、只有一套房产等情况是减免的。虽然这次新政的征税细则没有出来，但是可以判断，不会一刀切，仍然会有相应的减免措施，以保护刚需和改善性需求购房者。而且近年来二手房价格上涨空间有限，征税幅度不会太大。所以二手房交易火爆是放大了恐慌，是短暂的应激措施。相信大家看明白了，市场会恢复常态。

升级版、细化版、拓展版

高忻进一步分析说，“新国五条”是之前调控政策的延续。自2009年12月份开始楼市调控以来，房地产调控政策经历了五次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9 · 29新政”，2011年1月的“新国八条”，和这次出台的“新国五条”及其细则。因此他把这次调控政策的出台称为房地产调控的5.0版。“升级版”，这是第一个显著特点。

第二个特点是“细化版”。“新国六条”是对“新国五条”的细化版。各地的政策细则要求在一季度出台，即3月底之前出台，虽然目前不是十分清晰，但“新国六条”对税收、对地方政府的考核、对房价控制目标、对限购、限贷等方面都有要求，而其后还有更细的，能具体落实的操作细则出台。因此是细化版。

第三个特点就是“拓展版”。调控的范围扩大，释放出一个信号，原来的政策措施多集中在对新建商品房的关注，这次的调控明显对存量房的关注高，调控的范围从新建商品房到存量房，拓展了调控范围。

高忻认为，政府制定政策的初衷是良好的，目的是通过差别化政策实施抑制投机性购房实现房地产市场的平稳化发展。由于对流通环节征税的措施对调控效果而言可以达到立竿见影，但是从现实来看，政策发布后，二手房交易激增，反映出房地产调控的政策工具使用起来还不是十分顺手，严厉措施还没怎么使就伤害了刚需。

高忻认为，配套细化措施将会区别对待不同情况住房需求，将刚需和改善性住房需求对象剥离出来加以保护，政策针对对象更清晰面向投资性投机性对象，政策威力才会显现。

现行住房制度存在致命缺陷致使屡调无果

在谈到采取怎样的调控政策措施才能更有效促进房地产市场平稳健康发展时，高忻坦言，房地产价格的内在实质还是一种货币现象，到目前为止，我国的货币投放量占GDP得比重是相当高的，房地产价格的上涨是个必然。因此要解决这个问题，还得回到制度基础上，当前而言，我们整个的住房制度存在致命的缺陷。

首先，在保障性住房制度没确立前，仓促实行了全面的住房商品化。随着时间的推移，无力购买商品房的中低收入住房困难问题就日渐凸显，我们近年大力发展保障性住房，其实是在补课，是不得已的行为。理想的住房制度应当有顶层设计，先保障基本的住房需求，再辅以商品房市场补充。如新加坡。我们缺乏这样的住房制度的顶层设计，盲目推行全面住房商品化，对需要保障的群体伤害极大。

其次，中央和地方的财税体制没完全理顺的情况下，来自土地的收入成为地方政府最重要、最方便的收入来源。房产价格的不断上涨，其背后有推手。目前，地方政府不可抑止地存有卖地、提高地价的冲动。因此在这种体制下要实现房价的合理化是不现实的。

再次，是我国“四不像”的土地制度。当前我国城市土地实行国有化制度。但这种国有化是所有权被虚化。城市土地的国有问题需要反思，农村土地所有权也是不完整的，城乡土地制度的差异化，尤其是靠近城市周边的农村，土地被城市化吞噬，这些土地在性质转变过程中产生出的巨大利益被部分利益群体利用和占有，滋生腐败、伤害农民利益、甚至动摇社会稳定。土地制度的缺陷导致了一系列的管理混乱。

最后，是房地产登记严重滞后。本来，不动产登记是房地产管理最基本和不可或缺的基础性建设，就技术层面而言，现代信息技术的成果，完全有条件做到、做好这件事。但由于种种原因，我国目前的房地产登记制度与房地产商品化的进程不能同步，成为房地产管理的“短板”。因此，今年的两会提出了要实行全国统一的房地产登记制度，这项政策必将对中国的房地产市场产生深刻的影响。

高忻，管理学博士，高级经济师。毕业于中国人民大学。现为中联资产评估集团公司高级副总裁、高级合伙人。注册资产评估师、土地估价师、注册房地产估价师、英国皇家特许测量师（FRICS）、注册高级企业风险管理师（CSERM）。

中国资产评估协会资深会员、中国土地估价师协会资深会员；英国皇家特许测量师学会（RICS）中国区发言人。中国证监会第九届发行审核委员会委员；国家国有资产监督管理委员会资产评估报告评审专家；财政部金融资产评估报告评审专家；中国资产评估协会评估准则专家组成员；中国土地估价师协会理事、北京房地产估价师和土地估价师协会常务理事。

制度完善是关键

高忻认为，在当前世界各国普遍实行货币量化宽松刺激经济增长的宏观大背景下，在我国城镇化进程的最关键时刻，城镇化的红利必然还会持续一段时间，房地产价格的上涨也是必然。在采取调控措施的时候，不能单纯为压房价而压房价，而是要在有利于经济发展的前提下，适当控制房价，使房地产泡沫不要太大，而损害经济发展利益。

高忻谈到房地产市场健康有序发展的根本措施时，认为运动式的、短期性调控行为是应急措施，对房地产市场整体发展有利有弊。他主张建立和完善长效机制，从根本上解决房地产市场存在的问题。

建立和完善保障房制度是首要环节。把缺乏顶层设计造成的保障房制度缺陷弥补回来，将社会上需要保障房予以解决住房问题的群体加以解决，把可以承受商品房价格的群体的住房问题交由市场来解决，即保障归保障，市场归市场。同时在当前商品房大量空置的情况下，不主张一边是大量商品房的空置，一边是大规模地建房，因此要适当控制大规模的新建商品住房，适度、合理建设保障性住房。政府可以考虑动用资金，回购空置的商品房，将其转化为保障性住房。即把已经生产出来的商品房好好利用起来，避免资源的浪费和环境的破坏。另外，要加强保障房资格申请、审核、公示、管理、退出及处罚机制的完善，要从《刑法》的角度，加大骗购、骗取保障住房的处罚力度，要建立起覆盖全民的个人信用体系，杜绝保障房建设、管理过程中的权力寻租和弄虚作假现象，让保障房真正发挥起功效。

同时还要看到，当前房地产市场的问题不完全是价格问题，不能眼睛只盯着房价。对量的控制是个很重要的问题。从需求的角度来控制量，是事倍功半。调控的关键着力点应放在供给方面，通过制度的完善平衡供需关系，解决供不应求的矛盾。

当前在土地供应方面局面有所改善，但还远远不够。政府在对房地产开发项目的审批方面，不应仅仅关注土地、数量及税费等经济指标，应更多地关注开发方案在环保、节地、环保、节能、生态等理念的落实，不能体现环保节能的方案不能入选。应多关注建筑的全寿命周期的监管，注重建筑的实用性、舒适性，从而提高住房的质量、品质，让住房真正造福民众。