赵 欣

(鄂州职业大学，湖北鄂州 436000)

1 概述

目前鄂州市进行的农村土地制度改革是对保耕地红线前提下中国农村土地流转问题的一个探索，是一个对全国土地制度改革影响深远的创新。这个改革探索过程的成功与否都会裨益于我国集体所有建设用地使用权流转制度的创新。其制度模式为:通过提高集体所有建设用地的集约利用率，具体做法就是以“新农村建设”为制度抓手，兴建新农村社区，集约利用农村宅基地，将节约出来的集体所有建设用地复耕，节约出的耕地以挂钩指标的形式，通过农村产权交易所来交易流转，城市土地开发者需要开发用地时，向土地一级市场购买用地时同时需通过农村产权交易所购买与之配套的挂钩指标。如此既解决了新农村建设资金来源问题，以及城市用地来源问题，同时也解决了集体所有用地的流转问题。

同时我们注意到这种土地使用权制度改革能否健康有序地执行，是建立在所在城市的土地开发市场健康有序的基础之上的，当地的土地开发市场可持续发展，这项改革制度才能可持续执行，换言之即土地可置换的总量与新增城市建成区土地开发总量必须是配套的，新增的土地可置换量其实为该城市建成区土地开发余量。房地产是一个资金雄厚、市场稳定而庞大的市场，土地的居住物业房地产开发是地方政府较多采用的土地开发利用的方式，同样也是鄂州市政府主要采用的土地开发方式。……