上世纪90年代末，中国完成城市住房制度改革；政府确立住房和汽车为投资热点与消费热点，给予政策扶持，以拉动经济增长，应对亚洲金融危机。

进入新世纪，随着经济加速增长，居民收入增加，以住宅产品为主的房地产市场快速升温，新建商品住宅销售价格（以下简称“房价”）过快上涨成为经济界乃至全社会关注焦点。

一、2000年以来房价上涨状况

2000年以来，房价上涨过快，对宏观经济与社会生活产生负面影响。

2000年新建商品住宅每平方米均价1948元，至2012年涨至5429元，上涨1.79倍，年均涨幅8.9%。

同期，北京、上海、广州、深圳、杭州5个重点城市房价涨幅分别为2.46、2.94、2.06、2.43和3.57倍，均高于全国平均涨幅。见图1和图2。

二、 原因剖析

（一）需求扩张拉动

1.基础条件：经济高速发展与居民收入增加

2000-2012年国内生产总值从9.9万亿元增长至51.9万亿元，人均国内生产总值从7858元增长至38354元，年均增长分别为14.79%和14.12%；城镇居民人均可支配收入从6280元增长至24565元，年均增长12.04%。

2.基本动力：城镇化加快

中国城市化进程起步较晚，近年呈现速度加快趋势。

根据第六次人口普查数据，不同历史时期的城市化率依次为：12.84%（1953年）、17.58%（1964年）、20.43%（1982年）、25.84%（1990年）、35.39%（2000年）和49.68%（2010年）。

按年均提高城市化率计算，1953-1964年0.43个百分点，1964-1982年0.16个百分点，1982-1990年0.68个百分点，1990-2000年0.96个百分点，2000-2010年1.43个百分点。2000年以来城镇化进程显著加快，达致建国以来高峰。

3.金融杠杆：货币超发与利率走低

扩张的货币政策为房地产发展提供了源源不断的财源；低利率与高借贷比例形成支撑房价的强力金融杠杆。

由于房地产的资产属性，对货币政策高度敏感。……