苏多永

一、城市化与房价：全球视角

（一）美国城市化进程与房价走势

美国城市化进程符合纳瑟姆定律，城市化率1840年超过10%，1890年突破30%，1840-1890年城市化率年均提高0.4个百分点；1920年突破50%，1960年突破70%，1890-1960年城市化率年均提高0.57个百分点；2003年突破80%，1960-2003年城市化率年均提高0.23个百分点。美国人口流动整体上可以分为4个阶段，至1920年美国城市人口首超农村人口；至1940年美国大城市（25万人以上）人口占城市人口的84%，美国成为大城市主导的国家；至1970年美国郊区人口占城市人口的54%，城市郊区化成为这一阶段主要特征；至1990年美国人口超百万的大都市区占全国人口的比重达到53.4%，形成以纽约、芝加哥、洛杉矶等为核心的大都市圈，核心城市与卫星城市互动发展，城市与乡村相互融合。

美国房屋价格指数始于1975年，此时美国城市化已进入成熟阶段。1975-1990年美国城市化处于缓慢发展阶段，15年城市化率仅提高1.5个百分点，房屋价格指数上涨102.78点，年均上涨6.85点；1990年大都市圈形成与发展为城市化提供新的动力，城市化明显加快，1990-2007年城市化率提高6个百分点，房屋价格指数上涨208点，年均上涨12.23点。1975-2007年美国城市化进程与房价走势基本呈现正相关关系，1975-1990年城市化率每提高1个百分点，房屋价格指数上涨62点；1990-2007年城市化率每提高1个百分点，房屋价格指数上涨35点；2007-2011年因美国次债危机爆发，城市化进程与房价走势背离，城市化率提高1.09个百分点，但房屋价格指数下降57点。整体而言，1975-2011年美国城市化率提高8.73个百分点，房屋价格指数上涨254点，城市化率每提高1个百分点，房屋价格指数上涨29点，这意味着美国城市化对房价上涨起到推波助澜的作用。……