颜梅林

(福建师范大学法学院，福建福州 350108)

《物权法》不但将不动产善意取得和动产善意取得的规定合并于该法第106条，而且没有在对动产善意取得进行区分的基础上对善意做出界定，由此产生法律适用中的分歧。既有研究大多围绕动产善意取得展开，而对不动产善意取得没有给予应有的重视[1]。有鉴于此，笔者特撰此文，基于法律适用的角度，展开对不动产善意取得构成之善意要件认定的探讨，以期对《物权法》相关司法解释的制定和司法实务中该类案件的统一处理能有所裨益。

一、不动产善意取得之善意认定标准的界定

善意取得制度中善意是指受让人对真实的物权状况不知悉而受让该项物权。笔者以为，不动产善意取得中受让人善意的认定标准宜界定为：受让人基于对不动产登记薄上记载的权利状况的信赖而受让该不动产时，应推定受让人是善意的。笔者之所以进行如是界定，是因为该标准不但易于司法实务操作，而且在体现以下三个特性的基础上有效区分了动产善意取得中的善意。第一，客观性，即借助物权公示原则。“善意”是人的主观心态，往往很难为外人所知晓和为相关证据所证明，个案认定时存在难度并容易产生分歧，因此，有必要实现善意认定的客观性。而且，依据《物权法》第10条、第14条之规定，即国家对不动产实行统一登记制度，且其设立、变更、转让与消灭自记载于不动产登记簿时发生效力。该法第 18条还规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。可见，不动产登记簿赋予了不动产物权及其移转以统一的、客观记录在册的外部表现形式，物权公示给予了受让人获知物权状况的权利，不动产登记又有国家信誉的支持，具有相当高的公信力。因此，实现不动产善意取得中善意认定的客观性存在操作上的可能，而动产善意取得中善意的认定要采用客观性则不太可能，因为动产的受让是指动产占有的移转，而占有具有的公信力较低，并且，在经济生活中出现大量的所有权保留、所有权让与担保等占有和所有权相互脱节的现象，占有的公信力更低。因此不能仅凭对动产的占有就能够满足信赖转让人享有处分权的权利外观要求[1]。第二，推定性，即适用权利推定规则。由于受让人不知悉真实的物权状况为一消极事实，要求受让人证明其不知，在逻辑上难以成立[2]。而且该法第 16条对登记的效力明确做出规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。依此权利推定规则，受让人有理由相信不动产登记簿上记载的权利状况就是真实的权利状况，受让人的这种信赖可以获得保护，可以推定构成关于不动产权属状态的“善意”[3]。德国民法典、法国物权法及日本物权法亦有此类似规定①参见: 陈卫佐. 德国民法典[M]. 北京: 法律出版社, 2004: 284; 尹田. 法国物权法[M]. 北京: 法律出版社, 1998:207; 田山辉明. 物权法[M]. 陆庆胜, 译. 北京: 法律出版社, 2001: 106.。因此，不动产善意取得中善意的认定可归纳为如下推定公式：不动产登记簿→不动产物权登记→不动产物权权利推定→受让人信赖该权利状况而受让该不动产→不动产善意取得受让人善意推定。而动产善意取得中善意的认定则无法采用此规则，因为《物权法》并没有像《法国民法典》第2279条（即“对于动产，占有相对于所有权的证书。”②转引自: 参考文献[1].）那样对动产占有产生的权利推定效力做出直接规定。第三，单一性，即仅考虑“登记”要素。不动产善意取得中善意的认定在举证责任上，受让人仅需举证证明其在交易之时或之前实施了查阅不动产登记簿的积极行为，了解登记簿上所记载的权利状况，此权利状况显示转让人是真正权利人。而动产善意取得中善意的认定虽然不要求受让人实施某一积极行为，而仅要求其对于转让人的权利瑕疵不知情[1]，但其却不能仅考虑某个单一要素，除了要考虑“占有”要素外，还必须考察其他一系列要素，如转让人的身份、当事人之间的关系、交易的具体环境、交易的场所等。

二、不动产善意取得之善意的排除情形及证明标准

不动产善意取得之善意认定标准具推定性，真正权利人需举证证明受让人存在何种情形且所举证据应达到何证明标准即可推翻推定的善意，从而认定受让人“非善意”呢？

（一）不动产善意取得之善意的排除情形

何谓“善意”，何谓“恶意”？就学界而言，大抵持有三种见解：其一，善意指买受人不知出卖人没有处分之权利，至于买受人有无过失或重大过失，在所不问；其二，善意指买受人不知出卖人无处分之权利，至于买受人是否有过失，固非所问，但依客观情势，于交易经验上一般人可认定出卖人为无处分权的，应认定系恶意；其三，非善意指明知或可得而知出卖人无处分之权利[4]。我们再考察世界各主要国家的立法实践可知，《德国民法典》第892条规定：“为以法律行为取得土地上的某项权利或者此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议被登记或者不正确性为取得人所知的除外。”③转引自: 参考文献[3].《瑞士民法典》第974条明文规定：善意且无过失为第三人保护要件④转引自: 顾祝轩. 论不动产物权变动“公信原则”的立法模式[C] // 孙宪忠. 制定科学民法典: 中德民法典立法研讨会文集: 第21辑. 北京: 法律出版社, 2003: 364.。《日本民法典》第 192条亦规定，“善意并无过失”时，受让人方可适用善意取得⑤转引自: 魏大勇. 不动产善意取得制度研究[D]. 长春: 吉林大学法学院, 2010: 20.。

笔者在借鉴上述学界见解和立法实践的基础上提出，不动产善意取得之善意的排除情形应主要包括以下三种：一是受让人明知转让人无让与之处分权；二是受让人明知转让人存在权利瑕疵；三是受让人因重大过失而不知转让人无让与之处分权[5]。在这三种情形中，目前存在最大分歧的就是第三种。持肯定态度的学者们认为，重大过失等同于故意，这是自罗马法以来通行的观念[6]。在受让人因重大过失而不知转让人无让与之处分权时，如果仍适用不动产善意取得，无疑是对受让人权益的过分保护，这将有悖于民法的基本原则——公平。因此，应当将重大过失排除在善意之外。持否定态度的学者们认为：不动产登记簿具有相当高的公信力，一般情况下都能反映真实的物权状况，只要受让人是基于对不动产登记簿记载的权利状况的信赖而进行交易就应当认定其是善意的，而不论其是否存在过失。因此，不应将重大过失排除在善意之外。笔者支持前者的观点，这是因为按照民法理论的观点，过失可具体分为重大过失、一般过失和轻微过失。重大过失是指行为人欠缺一般人具有的起码注意，他只要稍加注意，损失本不会发生；一般过失是指行为人缺乏具有一般知识、智力和经验的人诚实处理事务时应有的注意；轻微过失是指行为人缺少极谨慎、勤勉和精细的管理人的注意[7]。重大过失的行为人漠不关心的冷漠态度已达到极致，从而与明知的心理结构在法律和道德的应受谴责程度上已相差无几。因此，在重大过失情况下排除善意的适用是合理的，也是公平的，因为这不是一种可以原谅的错误[8]。如果不动产善意取得中，不排除受让人的重大过失，那么对受让人的保护就过于绝对，这实质上是在提倡对重大过失的保护，在法伦理上不具有正当性。而且，从经济分析的角度看，因重大过失而不知的场合，第三人获知真实物权信息的成本较小，只要他稍加谨慎，便能够发现事实真相，即可避免对真正权利人权益的侵害，因此，由他承担未发现真相的风险是合理的[2]。不动产善意取得制度创立的宗旨在于保护交易安全，平衡真正权利人和受让人间的权益冲突：“善意取得在于保障动的交易安全，故只要受让人为善意，即应保护之。惟受让人不知转让人无让与之权利系因重大过失所致者，因其本向具有疏失，应明文排除保护范围以外，以维护原所有权静的安全。”[9]此外，即便不动产登记簿具有相当高的公信力，但是受让人亦不可据此就不承担自己作为一般人在价值较大的不动产交易中所应有的最起码注意义务。更何况不动产善意取得的善意仅是排除重大过失，对于受让人因存在一般过失和轻微过失而不知转让人无让与之处分权已不列入排除情形，这足以实现对受让人作为善意第三人权益的有效保护，也能实现对真正权利人和受让人之间权益冲突的有效平衡。

（二）不动产善意取得之善意排除情形的证明标准

善意的排除情形中所使用的“明知”、“重大过失”字眼具有模糊性，在实务中缺少可操作性和可参照性，有必要将其细化和客观化解释。由此，笔者进一步提出以下三种情形中各自所应实现的证明标准。

1．“明知转让人无让与之处分权”之证明标准

这要求真正权利人提交的证据必须能够证明受让人对转让人无让与之处分权这一情形的知晓是处于积极主动的状态。例如，若真正权利人能提供证据证明对于该不动产登记错误的发生，受让人本身亦是参与者，因此，其了解登记错误的发生过程[1]；或者真正权利人能提供证据证明受让人明知受让的不动产存在共有产权人，而转让人未征得其他共有权人的同意即进行处分，则可认定受让人明知转让人无让与之处分权。

2．“明知转让人存在权利瑕疵”之证明标准

受让人的善意认定要求其具有查阅不动产登记薄的积极行为，因此，我国《物权法》第 18条、第19条以及第20条所确立的申请更正登记制度、申请异议登记制度、不动产登记薄的公开查询制度及预告登记制度为此提供了极其有力的直接证据来源。例如，若真正权利人能提供证据证明其曾经对登记权利的真实性提出异议，登记机关将该异议记载于不动产登记簿上，受让人据此至少应当知道该不动产存在权利瑕疵的可能[10]；或者真正权利人能提供证据证明不动产登记薄上存在预告登记、查封登记等阻却转让人自由行使处分权的其他障碍，此时，若受让人仍然无视该权利瑕疵而与登记记载的权利人进行产权交易，则受让人的信赖就不具合理性。

3．“因重大过失而不知转让人无让与之处分权”之证明标准

一般过失和重大过失往往在证据证明上难以有效区分，并且真正权利人提交的证据往往只是间接证据，因此，只能主要依靠法官自由裁量，个案判断。笔者认为，虽然不动产善意取得中善意的认定仅需考虑单一要素，但有无重大过失的认定则需要综合考虑交易的整个背景，从而判断受让人已有的信赖是否具有合理性。个案认定时可较多地分析如下客观信息：受让人与真正权利人、转让人之间的关系；转让人的基本情况；该不动产的基本情况；受让人受让该不动产的价格及当时市场合理价格以及受让人所处的环境、文化程度、职业、交易经验等。虽然相关信息并没有彻底否定登记的内容，但已显现出明显的冲突可能性，足以引发对转让人处分权的合理怀疑时，受让人就应当谨慎交易、进一步调查或要求对方提供更多的证据，如要求提供相应的合同、发票、相关文件资料等。如果受让人置之不理，径行交易，就可以认定为存在重大过失[2]。

三、不动产善意取得之善意准据时间的确定

受让人在何时具有善意才符合不动产善意取得构成之善意要件呢？即善意准据时间的确定也是一个需要厘清的问题。通说认为这应以行为人在其进行该行为时的主观善意为判断标准，因为法律评价的对象是行为及其性质，行为人所具有的主观善意或恶意只能在行为中予以评价，而不是行为结束之后。同时，行为人在事后通常会形成一定的稳定的法律关系，如果允许以后来的主观善意或恶意为由来打破这种关系，势必会造成某种混乱，有害于交易安全[11]。《物权法》第106条第（一）项亦规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。然而，对于“受让时”实务操作中却存在不同的理解。第一种观点认为，应当以交付不动产时为准据时间，其理由在于，根据文义解释，受让表明其对于动产和不动产都以交付之时为准。第二种观点认为，应当以申请登记的时间为准据时间，其理由在于，鉴于我国目前登记机关众多、混乱，而且登记过程非受让人所能左右，以申请时为准更能保护受让人的权益，即使在登记过程中知道转让人无处分权，也不妨碍善意取得的适用[12]。第三种观点认为，应当以登记完毕的时间为准据时间，其理由在于，一个完整的受让过程应当完成所有权的移转，不动产所有权的移转则应在登记后始为发生，因此只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得[13]。笔者赞成第三种观点，理由如下：第一种观点忽视了动产善意取得和不动产善意取得所采用的不同公示方法，动产以占有为公示方法，自然应以交付标的物之时为善意准据时间；不动产则是以登记为公示方法，其善意准据时间的确定自然应考虑与变更登记相关的时点，并且，该时点也与不动产善意的认定标准是基于对登记的信赖相契和。至于后两种观点中所认为的准据时间均与变更登记相关，较难取舍。笔者以为，此时，应考虑采用体系解释法，即可结合关于不动产善意取得的其他条款项之规定加以准确理解。不难发现，《物权法》第 106条第（三）项即规定：转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因此，善意准据时间确定在变更登记完毕时较为合理，此时不动产物权才真正开始变动，形成一种新的稳定的法律关系；而在这个时点之后，由于物权已实际发生变动，受让人此时即使知道真实的物权状况，亦不影响善意的认定。

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