徐泽邦

(武汉工程大学，湖北 武汉 430073)

一、住房消费群体分析

针对我国目前的住房问题，我们可以根据住房消费者的主要特征，细分我国现阶段住房消费者，按其对住房的需求程度与消费能力，将其分成不同群体，再研究各群体的消费行为特点，最后针对各群体，从政府制定政策、开发商制定营销策略的角度，提出解决不同群体住房问题的对策。使居者有其屋，开发商有钱赚，政府有税收，促进房地产市场和谐发展。

住房消费者的特征随年龄、职业、家庭收入、地域等不同有很大差异。这里着重分析购房者需求与支付能力特征两个因素。因为这两个因素直接决定其是否购买、用什么方式购买，是导致当前“房价过高且增长迅猛”的两个最主要因素，其它原因均应为次要因素。且看武汉市与天津市的调查数据。

凤凰网房产[4]转载的《2011武汉市民消费调查报告》中,关于住房消费的内容是根据1574个商品房消费专题调查有效样本做出的。调查反应了武汉购房者的需求与收入情况，调查结果如表1。

这里有三个有意义的数据:81%的家庭平均月收入8000元以内，78%的受访者不认为武汉房价已经很高，80%的人愿买中等面积住房。

也就是说，在2011年的武汉，有大约80%的家庭月收入在8000元以内，他们不认为武汉房价很高，并且愿意购买中等面积住房。

表1 2011武汉市民住房消费调查结果

天津市2011年完成的网上调查(见表2)[5-6]内容更丰富，虽难以直接与武汉市数据对应比较，但可以得到类似的结论:天津有70%～80%的家庭，愿意月供不超过3000元，购买总价80万元以内的中等面积住房，且刚需多，并需要银行的帮助。……