上海绿地集团西安置业有限公司 王知

土地作为房地产开发企业的重要资源之一，是房地产开发企业的生存和发展的前提，同时也是企业实力的体现。土地资产的稀缺性、增值性、可持续性使其成为房地产开发企业之间竞争的主要对象。土地是房地产开发企业持续发展的主导因素。土地的取得方式是多种多样的，房地产开发企业处于经营需要，常采取不同拿地方式，拿地方式的不同，不仅会影响土地购置成本，而且会影响到企业契税、营业税、企业所得税、土地增值税等的缴纳，进而影响到企业的最终受益。

房地产开发企业取得土地的方式可以归纳为招拍挂（包括净地和非净地出让）、划拨、购买在建工程、合作开发、股权收购、特殊开发项目等方式。由于招拍挂（包括净地和非净地出让）、划拨等取得土地使用权付出的价格是刚性的，所涉及的税种也是固定的，这两种方式在最终收益上没有比较意义，因而本文主要比较购买在建工程和股权收购两种方式下取得土地使用权的收益。

对于房地产开发企业来说，转让土地使用权，卖方的收益的高低要看在于是出售公司股权还是转让在建工程，对于购买方也并非不需要收益筹划，作价较低时购买方获得较低的契税支出，作价较高时购买方能够获得将来转让时更多的纳税扣除，所以收益筹划不追求一时的利益得失。同样，买卖双方利益的博弈也包含各自的税收支出，所以，只有在一定阶段双方的现金净流量能够达到平衡时才有助于双发交易的达成。……