于 偉

一、住房公积金贷款概述

目前，住房公积金管理中心尚没有实质性的参与国家的宏观调控，甚至是国家前几轮房贷新政中的“漏斗”制造者，并随着各地住房公积金归集扩面工作的加强和缴交基数的不断提高，公积金贷款额度的提升，这种漏斗效应也变得越来越大。公积金贷款管理办法应及时调整响应国家有关房地产政策，如限购等。实际上，我国历史上的每次房地产调控，国家的相关部委和媒体等，都对房产、银行和国土等进行问责，对于和房地产联系紧密的住房公积金基本都没有提及，在国家对房地产市场调控政策出台后，我国的住房公积金中，只有极少数的几家能够对本地贷款管理办法进行调整，大多数的住房公积金都不能及时的做出反应。

2002年全国实行了住房公积金市县统一决策、统一管理、统一制度、统一核算，确保了住房公积金安全运行、防范资金管理风险、维护了住房公积金缴存人权益。但由于其机构设置只是实行市县垂直管理，住房公积金管理的决策机构是当地各界凑合起来的所谓的住房公积金委员会，中央和省级住建部等相关行政部门的管理过于宏观而不直接，对住房公积金管理中心难以实行全省联动，更别提全国联动。这样的模式下，当国家的房地产新政出台后，各地住房公积金管理中心既不能及时跟进新的国家宏观调控政策，又不能迅速和其他管理中心形成合力，关闭老政策的漏斗效应，基本上是各走各路，各过各桥。由于管理条例地位不高，松散的管委会管理体制，造成贷款业务不能充分体现国家宏观调控政策，应该取消松散的住房公积金管理委员会，在中央设立全国住房公积金管理总局，业务上、人员编制上直接采取中央垂直至少是省级垂直管理的方式。同时，还应参照我国规范“五险一金”中五险的《社会保险法》，将“一金”对应的住房公积金管理条例相应修订提升为住房公积金法。

二、住房公积金贷款中存在的问题

1.贷款条件过于粗糙

贷款对象资格审核简单流于形式。一些管理中心贷款管理办法仅仅对贷款对象户口、缴交期间做了较明确规定，而没有规定申请贷款所需要的材料及证明材料截止时间，或虽有此项规定但对于申请住房公积金贷款职工的信用条件未作任何要求。对于公积金贷款对象的户口、贷款前公积金缴交期间等规定各地也有所不同。

随着经济发展，人才流动加快，一个城市中的非本地常住户口人员不断加大，这种情况在大城市和大型公司表现的更加突出。公积金贷款管理办法既要体现向中低收入群体倾斜的政策导向，保障中低收入家庭正常购房需要，又要根据实际客观因素控制贷款风险确保资金安全。

2.贷款的额度、期限和利率过于单一

贷款额度确定，大部分公积金管理中心规定较为简单，一是按照房屋价格计算的贷款额度，计算公式为：房屋价格×贷款比例。二是规定一个贷款最高限额，取两者的最低值作为贷款。尤其对于二套房的甄别过于简单，很多管理中心的贷款额度及利率未严格按二套房贷款政策执行。贷款期限大部分规定较为简单，贷款期限主要由借款人自由选择，但最长不得超过30年。为控制贷款资金风险，公积金管理中心应合理设定贷款期限范围。

3.贷款利息的贴息申请条件过于模糊粗狂

申请贴息人员条件规定不合理，贴息比例规定不合理。公积金管理中心审核贷款贴息不全部进贷款系统和会计系统核查，存在审批漏洞，比如存在2010年已结清贷款，次年6月仍然能够有申请贷款贴息，并且通过了的可能性。公示方式单一，有的公积金管理中心在单位宣传栏张贴公布，有今天贴明日毁的现象。有的公积金管理中心仅在网上公示，不常上网或年龄大的难以及时获取信息。贴息比例30%（单职工）、40%（双职工），双职工反而比例更高，显然不尽合理。

三、完善住房公积金贷款管理的思考

1.完善贷款条件

建议住房公积金贷款以职工的诚信记录作为首要审批依据，对于出现不良信用记录和有骗提骗贷行为的职工，视骗提本人住房公积金、提供虚假资料骗取贷款、贷款逾期或担保人代还、贷记卡逾期、准贷记卡未还记录、贷记卡未还最低还款额次数、单笔贷款连续逾期期数、单笔贷款累计逾期期数、近两年内贷款有展期（延期）或以资抵债、因信用不良被起诉等情况、情节严重不同，推迟X年贷款、限制贷款额度或不予贷款。在此基础上，结合公积金贷款人户口情况、缴交期间、房产信息查询职工房屋拥有状态，制定具体的贷款条件，并随着当时的房产调控政策，及时调整贷款条件。相应的在贷款业务审核操作流程中加入借款申请人个人信用评估，并作为中心住房公积金贷款档案流转并归档。对于借款申请人存在尚未还清的个人住房贷款或者其他商业贷款，且办理住房公积金贷款相关手续时该笔商业贷款还款状态处于“逾期”状态的，不能通过贷款审核，待借款申请人的商业贷款还款状态恢复为“正常”后方可通过审核并办理后续手续。

2.优化贷款的额度、期限计算方式及利率的正确确定

丰富额度计算方式，尽量科学化的计量贷款额度，避免单一的最高限额法。根据借款申请人信用状况区分的前提下，保留前述两种（按照房屋价格计算的贷款额度、最高限额法），再加上按照住房公积金账户余额计算的贷款额度，如余额的10倍作为贷款额度上限、根据个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度-计算公式为：（公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数）×2、按照还贷能力计算的贷款额度-计算公式为：（夫妻双方月工资缴交基数+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额］×贷款期限（月）。其中还贷能力系数为40%。几种方式计算得出的贷款限额取其低者作为最终贷款额度。

丰富贷款期限首先要考虑法定退休年龄计算法（借款人年龄与贷款期限之和不超过法定退休年龄后5年。法定退休年龄一般按照女性55岁，男性60岁计算）、还贷能力计算贷款期限（贷款额/（借款人家庭年收入×合理确定的还款比例））、最高贷款期限法（如一手楼贷款期限不得超过30年，二手楼贷款期限不得超过20年），几种方式计算得出的期限取其低者作为最终贷款期限，但以贷款申请人夫妻双方中贷款期限最长的计算。

修正利率的确定原则主要严格执行国家的相关文件，其中国办发〔2011〕1号文件“对贷款购买第二套房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”的规定。建议各地住房公积金管理中心按照住建部财政部人民银行银监会关于加强和改进住房公积金服务工作的通知的要求，尽快和房地产交易系统、人民银行征信系统、工商登记系统、个人身份核查系统联网，提高对二套房等信息的甄别，确保贷款政策与国家宏观调控政策一致。

3.健全贷款利息的贴息申请条件

理论上讲应该单职工家庭更困难，更应给予高比例。贴息专项资金应直接打入贷款账号，视同提前还款，而不是不打入个人储蓄账号，这样更为符合贴息资金的用意。贷款利息的贴息申请条件应该是：在申请贴息时尚未结清的住房公积金贷款；在申请贴息前应按时偿还住房公积金贷款本息。除失业、死亡等情形外，在申请贴息前正常缴存住房公积金；贷款房屋为家庭唯一住房且人均面积等于低于30平米；贴息对象须为享受城市低保的住房公积金贷款职工或者家庭人均年收入低于当地上年工资基数的X倍。