许淑景

税收筹划是指在纳税行为发生之前，在不违反法律法规的前提下，通对纳税主体经营活动或投资行为等涉税事项做出的事先安排，以达到少纳税和递延纳税，实现企业价值最大化为目标的一系列谋划活动。我国房地产企业的税种主要涉及到营业税、土地增值税、房产税、企业所得税等，文章以税种为依据，结合房地产行业特点，对企业设立、建设开发、销售等全过程进行税收筹划，重点分析房地产企业在各个阶段进行税收筹划常用的操作方法。

一、房产企业设立阶段的税收筹划

1.设立地点的选择

第一，充分利用税种征收地域的差异。我国税法规定，房产税和城镇土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，除此范围之外的房产不属于房产税和城镇土地使用税的征收范围，不征收这两种税。在农村设立企业，除上述两税不征以外，城市维护建设税按照最低一档的税率1%征收。第二，考虑优惠政策存在地域的差别。为了协调我国经济地区发展的不平衡和促进对外开放，企业所得税中分别有许多关于投资地区的优惠政策，特别是民族自治地区企业、经济特区企业、西部地区企业减免等等。

2.设立形式的选择

从企业组织形式的选择方面，我国对公司企业和个人独资企业、合伙企业实行不同的纳税规定。个人独资企业和合伙企业则不作为公司看待，其生产经营所得不缴纳公司所得税，而是适用5%-35%的五级超额累进税率的个人所得税。两者税负的不同为企业提供了税收筹划的空间，是企业组建时在选择企业类型上需要考虑的问题。从分支机构选择方面，分公司与子公司是常见的分支机构组织形式。分公司是对应总公司而言的，分公司不是独立的法人实体，其所发生的利润与亏损与总公司合并计算；子公司是相对应母公司而言的，子公司是独立的法人实体，独立进行核算与纳税，通常要承担与居民公司一样的纳税责任。因此，对于下设分支机构的房地产企业而言，要考虑总部和分支机构盈利情况，以及两者所处地区的税收政策，选择适合的设立方式。

二、房产开发建设阶段的税收筹划

1.合同订立方式的选择

房地产开发企业由于投资大、建设周期长等诸多问题，总会存在总承包、分包和转包等多种业务运营形式。如果工程承包商与施工单位签订建筑安装工程承包合同，按“建筑业”税目征收营业税，如果工程承包商不与施工单位签订承包建筑安装合同，只负责工程的组织协调业务，对工程承包商的此项业务按“服务业”税目征收营业税。建筑业的适用税率为3%，服务业的适用税率为5%，存在2%税率差，而获取税收收益的关键点就是是否签订合同的问题，从而实现了建筑业与服务业两者之间的转换。

2.利用增加扣除项目进行税收筹划

房地产开发企业可以通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。当利息费用数额较大，应提供金融机构证明，据实扣除。反之，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样反而可以多扣除房地产开发费用，对实现税后收益最大化有利。

3.合作建房的税收筹划

一种方式是合作双方通过原始的“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双发应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，应按房屋销售额交纳营业税，税负较重。

另一种方式是合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合营企业，合作建房。房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的方式，按照规定“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对提供土地使用权一方，不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征营业税。双方分得的税后利润不征税，税负大大减轻。

4.代建房的税收筹划

代建房屋就是房地产开发企业受托承办国家机关、企事业等单位的房屋建设，即委托建房单位提供了自有土地使用权证书或以自己名义办理土地征用手续，并取得了相关的建设项目批准手续和基建计划，房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位，施工结束由房地产开发企业将该发票转交给委托建房单位。房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建房手续费。这时，房地产开发企业取得“代建房”行为的代建房手续费收入按“服务业-代理业”税目缴营业税。如果不符合上述条件之一，都要以全额结算收入按“销售不动产”税目缴纳营业税。因此，代建房方式税负较轻。

三、房产企业销售阶段的税收筹划

1.利用税收优惠政策筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。房地产开发企业可以通过降低普通标准住宅的销售价格、增加普通标准住宅的扣除项目金额等方法，将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。

2.定价策略的筹划

房地产产品定价策略主要包括低价策略、高价策略及中等价格策略三种。房屋价格制定得高并不一定能带来更多的利益，因为税收的存在，有可能出现相反的结果。由于售价而涉及的税目主要有：营业税、城建税、教育附加费、土地增值税以及消费者购房时须缴的契税。以土地增值税为例，按照税收政策：造普通住宅，增值率未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税。作为开发商而言，要避免出现售价带来利润增加的部分不能弥补售价增加导致的税负增加的部分。

3.改售为租、投资联营节税

土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。

四、结论

作为房地产企业外部成本的税收，其数额的多少极大地影响着房地产企业的经济效益。运用税收筹划这种新的理财方式，能有效降低企业的涉税成本和风险，

实际工作中，税收筹划无处不在，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。