■徐丽琴

一、房地产税的收入效应：理论依据

房地产税可以直接创造财政收入，还可以通过间接传导机制创造财政收入。从税收职能的视角来看，房产税主要是通过其的资源配置职能和税制结构职能进行传导；从效应的角度来看，主要是通过社会效应和经济效应进行传导。因此，两种类型的传导机制在本质上所反映的问题是一致的，即房地产税本身的开征是否会扭曲各类主体的经济行为，进而影响社会总福利水平及各类行为主体的福利分配。社会总福利水平及其在不同主体之间的分配在很大程度上影响着房地产税财政收入职能的发挥。

（一）税收职能视角

房产税是对房产和地产存量价值从价计征的一种财产税，具体而言，其职能可概括为组织财政收入职能、资源配置职能和完善税制结构职能。但是无论是资源配置还是完善税制职能，都无法替代财政收入的基本职能，而且进一步来看，资源配置职能和完善税制结构职能的发挥还在很大程度上有利于房地产税财政收入职能的发挥。税收的调节功能是一项派生功能，是税收作为一种分配手段，反作用于社会经济活动，调节各利益主体的经济利益，影响其行为，进而影响并调整整个社会经济运行的职责和功能。税收的调节职能包括经济职能、资源配置职能和宏观调控职能，具体到房产税，主要是指其资源配置职能。政府将房地产的税收收入用于增加地方财政支出，改善地方公共商品和基本公共服务的提供，如教育、医疗卫生、环境、公共阿全、文化等，这会使房地产增值。但房地产的价值最终是不变、降低还是提高，则主要将取决于地方公共支出、房地产价值和房地产税的关联性。具体来看，房地产税负的提升会降低房地产市场的需求，从而影响到使房地产价格，但地方财政支出的增加会使房地产的价值得到提高，使房地产的价格增长。所以整体来考虑地方公共支出和房地产税对房地产市场的影响，房地产税在地方公共支出所占比例将会影响房地产主体的决策行为。广义的税制结构指的是一国税制中不同税系、税种和税制要素之间，以及各自内部的相互配合和制约关系的构成方式，主要包括不同税系或税类之间的地位及相互关系、同一税系内部和不同税系的各个税种之间的关系、各个税制要素的组合关系。税制结构可以根据不同的标准进行分类，例如税制中的税种数量标准、各税制类型在税制中的地位标准和税收管理权限标准等。我国现阶段应选择以商品劳务和所得税并重为主体的税制结构。这种税制结构具有多方面的优点:结合了政府调节和市场调节；兼顾了财政收入的组织和税收的经济调节功能；同时协调了商品劳务税的刚性和所得税的弹性功能。

（二）房地产税的经济社会效应的视角

1、房地产税的经济效应分析。房地产税的经济效应重点从房地产税对房地产价格和房地产市场的影响、房地产税对地方政府财政收入的影响角度来分析问题。房地产税对房地产价格和房地产市场的影响可由图1来说明，当房地产税税率提高时，均衡市场上房地产价格上升，需求量下降，消费者负担和生产者负担同时增加，从而造成了更多的无谓损失（deadweight loss）。

图1 税率为（t+dt）时的市场均衡

但在对地方财政收入的影响方面，其具体影响分为两大类。首先，地方财政入会随着房地产税的增加（减少）而增加（减少）；其次，房地产税的课征有助于地方政府解决税制改革过程中出现的地方缺乏主体税种的问题。

2、房地产税的社会效应。无论从国际经验还是当前国内房地产形势看，房地产税的社会效应都不可小视。首先，房地产税有利于增加存量房供给，降低房屋空置率。房地产税的征收可以增加所有者的持有成本，使其有动力将空置的房屋出让或者出租，让房地产资源得到更有效的利用。其次，可弥补信贷政策调控投机需求的不足。对于不借助银行的房地产投资者，目前的新政主要是采取限制市场准入的办法，但这只是一种临时性措施。而开征房产税则可进一步从经济上影响所有投资者的进入，这无疑会弥补信贷政策适用面较窄的不足。第三，有利于缩小贫富差距，促进社会公平。我国收入分配的差距越来越大，尤其体现在房地产市场方面，一方面房价的上涨进一步拉大了贫富差距，另一方面，更多的投机者投资炒房导致房价的进一步上升。征收房产税不仅可以调节财富分配，实现社会公平，而且对房地产征税可以控制高收入者对房地产的需求量，抑制投机。第四，有利于弥补地方政府的长期财政不足。完善的房地产税制有助于增加地方财力，使地方政府根据本地实际情况，将财政收入用于教育、医疗以及公共基础设施建设等。例如，2008年我国的住房存量为124亿平方米，按照当年房价计算的价值约为45.3万亿元。假定30%适用于房产税，税率为1%，则可增加财政收入约1359亿元，充足的房地产税收收入对于发展地方经济有着重大作用。但是，房地产税是非中性的，对经济存在一定的扭曲，其表现主要有三种：第一，地方政府之间由于房地产税负不一致以及争夺税源所导致的恶性竞争；第二，房地产市场的过度开发以及土地资源的滥用所导致的城市空间发展的不合理布局；第三，不合理消费房地产所导致的市场发展扭曲。

二、房地产税的收入效应：中国的数据经验

自2003年我国正式提出研究征收物业税（即房产税）至今，虽然国家已经在多地实行了房产税“空转”政策，但是这种经改良的房产税在全国的开征仍迟迟没有具体的路线图。2011年年初我国开始在上海重庆两市试点推广房产税，可以说将房产税改革的进程推进了一大步，但效果却不甚良好。房产税虽然具有良税性质，但是改革中所遇到的问题十分复杂，阻力极大。而其中最为重要的两个问题是：第一，房产税改革后地方政府的财政收入是否会受到巨大影响。如果房产税改革后地方政府的财政收入大幅度降低，那么房产税的改革将很可能受到地方政府的抵触，中央政府则需要制定出更多的财政税收政策来弥补地方的财力损失；如果房产税改革对于地方财力的影响并不明显，或者有迹象表明房产税确实能够成为地方政府稳定的收入来源，那么房产税的改革就能够较为顺利地推进。

目前主流研究主要形成了两种方案：首先假设房产税改革将不会对其他税种产生影响，除了房产税税收的变化之外其他税收均保持不变。在此基础上，地方政府改革后财力的变化仅仅是：（1）原来房地产相关税费的减少；（2）改革后新房产税的增加。这样我们研究的重点就集中在：如果在某一年度实行了房产税改革，当年地方财政收入将会怎样变化。由于房产税改革的思路仍然有争议，在估算过程中对于（1）情况将给出两个方案：房产税改革不包含土地出让金、房产税改革包含土地出让金；而对于（2）情况，将房产税的征税对象区分出增量房与存量房、工商业用房与民用房的不同，以增加估算结果的精确性。将（1）的减少项与（2）的增加项加总，即可得到房产税改革对于地方政府财力的总影响。如果出现财力缺口，我国还可以进一步倒推出为了保持地方政府财政收入基本不变的房产税税率。最后需要说明的是，由于受到土地出让金数据可得性的限制，我们只能对1999年到2010年全国总体地方财政收入的变化进行估计，而没有分省的结果，这也是研究需要改进的一个地方。以上是本文的研究思路，下面将详细阐述笔者的估算过程。

借鉴胡洪曙（2011）的测算发现，如果房产税改革方案遵循第一种，那么可以看出房产税改革非但不会减少地方财政收入，而且还会大量增加地方可用财力。例如，如果全国在1999年实行财产税改革方案一，那么当年地方财政收入将会立即增加近1400多亿元。可以发现的基本规律是，随着时间的推移，房产税改革对当年的地方财力的即时贡献会越来越多。这一趋势一直延续到2010年，房产税改革带来的地方财政收益达到了约3596亿元，其中只在2008年出现了例外，当年房产税收益与2007年相比减少了约300亿元：这可能是受到当年末全球金融危机的影响。

从现实的角度来看，根据国家统计局 《2012年1-4月份全国房地产开发和销售情况》中的数据显示，今年1-4月份，商品房销售面积21562万平方米，同比下降13.4%；商品房销售额12421亿元，下降11.8%。数据显示，今年1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1-3月份回落了4.8个百分点。相关分析认为，4月数据与3月表现类似，仍呈现出“投资开工放缓、销售有所回升、资金压力加大”的态势。尤其需要关注的是，开发投资增速降至20%以下，4月单月水平甚至低于10%，房屋新开工面积也在三年后再次下降，为明后年的供应不足埋下隐患。但短期来看，去库存和资金压力不减。在商品房销售方面，1-4月份，商品房销售面积21562万平方米，同比下降13.4%，其中，住宅销售面积下降14.9%。商品房销售额12421亿元，下降11.8%，降幅缩小2.8个百分点；其中，住宅销售额下降13.5%。另外，房地产开发企业资金来源上，1-4月份，房地产开发企业本年资金来源26667亿元，其中，国内贷款5221亿元，增长8.8%；利用外资127亿元，下降42.9%。相关分析指出，1-4月销售面积和销售额分别下降了13.4%和11.8%，表明全国销售均价企稳，也与东部地区销售在4月恢复更明显这一结构性变化有关。

根据财政部发布的2011年税收收入增长的结构性分析数据，与房地产交易额密切相关的契税、房地产营业税增速逐季回落。其中，房地产营业税增长14.9%，比上年增速回落17.5%；契税实现收入2763.61亿元，同比增长12.1%，比上年增速回落30个百分点。契税收入占税收总收入的比重为3.1%。另一种与土地相关的税种：土地增值税收入增速也呈回落态势。土地增值税的税基是纳税人销售新建房屋和二手房所致土地增值收益总额。2011年土地增值税实现收入2062.51亿元，同比增长61.3%，比上年增速回落16.3个百分点。对此，陈国强（2012）认为增速下滑的幅度还是比较大的。总体来看，这反映了去年一年市场的活跃度和景气情况，营业税、契税等与楼市成交量密切相关，成交陷入低迷，相关税收增速自然会下滑。这离不开调控这样一个特定的背景。虽然与房地产相关的税收收入规模整体来看并不是很大，对地方财政收入影响也有限，但不能忽视楼市调控下地方政府土地出让金收入也有所下滑这一现实，综合来看，地方政府在财政收入方面面临着一定压力 （安体富，2012）。可以发现，楼市调控必然会带来一系列的影响，既要看到抑制投资投机性需求、遏制房价过快上涨势头一面，也要看到给地方房地产相关税收收入带来的明显影响。目前楼市调控已进入深水区，调控持续时间越长，地方政府感受到的压力就会越来越明显。

据财政部近日公布消息，2012年4月份，全国财政收入10774亿元，比去年同月增加692亿元，增长6.9%，财政收入中的税收收入9428亿元，同比增长2.6%。财政收入增幅继续大幅下降，尤其是税收收入增幅下降更多。其中房地产营业税减少50亿元，同比降15.4%，主要受商品房销售额下降影响。与此同时，土地增值税187亿元，同比下降6.9%；契税186亿元，同比下降19.4%。城镇土地使用税170亿，同比增16%。综合起来，全国房地产整体税收减少逾一成。财政部数据显示，去年前三季度，房地产营业税和契税同比分别增长了20.1%和25.0%，比前年同期增速分别回落了23.2和18.6个百分点。这种下降趋势一直持续到今年。数据显示，2012年前两个月，房地产业营业税和企业所得税分别下降22.7%和12.3%，土地增值税和营业税分别下降0.4%和15.7%。由于二手房交易减少，今年头两个月的个人所得税房屋转让同比减少了25.8%。针对房地产税收持续下降的现象，学者普遍认为，这是预料之中的事，主要原因是在房地产调控高压下，房地产交易低迷，成交量大幅下滑，房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等必然出现下滑趋势。

长期来看，房地产相关税收的开展还在于逼迫政府摆脱依赖楼市调控起到了抑制作用，也要看到给地方房地产相关税收收入带来的明显影响，调控持续时间越长，政府感受到的压力就会越明显。若开发商还抱着政府会“救市”的幻想，迟迟不肯实质性降价，引起成交税和土地税下滑。二手房业主和投资客看到一手房价格“假跌”，也对后市保持乐观，导致二手房成交也持续低迷。从一定程度上看，房地产业税收大幅下降，说明中国房地产行业正在向理性回归。土地出让金和房地产税收占地方收入的四至七成。这两项收入萎缩，对地方财政将构成一定压力。这也逼迫地方政府快速摆脱对房地产行业税收依赖的途径。

三、结语

无论是从理论角度，还是从现实数据的角度来看，开征房地产税必将会对财政收入产生较大影响，但是增加还是减少财政收入还主要取决于房地产税税制是如何设计的。但是我们必须承认，房产税改革对于地方政府的负面影响只是短时间的，从长远来看，开征新型房产税已经成为我国进一步深化税制改革的必由之路。本文的研究表明，改革后的房产税无论是对于居民等微观主体，还是对于房地产市场的直接参与者来说，都是有长远利益的；即使是从地方政府的角度看，尽管短期财政收入会减少，但是从长期看，房产税将可持续地为地方政府提供大量稳定的税收收入，一个具有前瞻意识的地方政府不应该阻碍房产税改革的推进。

作为下一步房地产税税制改革，还可以进一步在以下几个方面做文章。一是简化房地产税制结构。可以逐步将现行的房产税、耕地占用税、契税、城镇土地使用税等事关房地产方面的某些合理的、具有税收性质的政府收费合并为统一的、与各国普遍开征的房地产税基本一致的房地产税，同时处理好房地产税与土地出让金的关系。二是合理调整房地产税税基和税率。房地产税的征税范围待条件成熟后可尝试逐步扩大到农村地区，完善房地产评估制度,考虑到中低收入群体的住房保证需求，可以在设计房地产税制时考虑通过免税项目和免征额方法给予中低收入群体税收减免。同时，房地产税的税率可以根据不同地区、不同类型的房地产分别设计,由各地在规定的幅度以内掌握，如中小城市房地产的适用税率可以适当从低,大城市房地产的适用税率可以适当从高;普通住宅的适用税率可以适当从低,高档住宅和生产、经营用房地产的适用税率可以适当从高,豪华住宅和高尔夫球场之类还可以适当加成征税（刘佐，2010）。三是适当下放税权。从建立和完善地方主体税种，建立事权与财权相匹配的财政体制角度考虑，待房地产税开征后，可进一步明确房地产税作为中国地方税的主体税的地位,使之随着经济的发展逐步成为市(县)政府税收收入的主要来源,并予以地方政府较大的税政管理权。四是加强征收管理加强房地产税的征收管理,堵塞漏洞，减少税收流失。税务机关应该加快完善有关房地产信息、税源等管理制度和信息化建设的步伐，并加强与房地产各有关部门（如国土部门、房产管理部门等）的工作配合。