张 弘 田 莉 王 伟 邹 涛

城市规划对房地产开发的影响和城市整体价值提高的作用是多方面的：大至城市空间结构和城市布局、小至公共服务设施的配置，都会对土地的价值产生影响，衡量土地利用经济效益的核心指标是地价，地价指标以其广泛的可预测性而成为判定土地使用规划合理性和科学性的重要工具，因而考虑地价因素进行规划决策日益重要。

本研究通过定量和定性相结合的方法，以上海金山新城中心区11个楼盘的评估为例，建立了基于地价因素的城市规划对房地产开发的作用评价方法，对从土地管理与土地价值角度，评价城市规划的作用和完善城市规划编制与实施管理具有重要意义。

1 城市规划和房地产开发的关系

1.1 不同层次城市规划对房地产开发的调控作用

城市规划体系和管理对房地产开发的调控作用可以分为三个空间层次：宏观、中观、微观层次。在宏观层次，通过城市发展战略的研究，合理确定城市规划期的人口规模和用地规模，明确城市的空间结构和用地发展方向，以及调控房地产开发的投资及用地规模，引导房地产的空间定位。通盘考虑城市的经济效益、社会效益和环境效应，引导房地产开发与城市健康协调发展。

中观层次的城市规划调控主要是通过城市用地的合理布局和功能划分，以及道路交通体系的组织，控制房地产开发的产品结构和重点开发区域。中观层次调控强调功能分区与用地性质的确定，尤其是大型城市功能区的确定和城市快速交通规划体系，对土地利用格局与房地产开发区域有较强的控制和引导作用。……