许 维 杨忠伟 王 震

0 引言

1 “灰色用地”的概念

随着城市社会的高速发展，国内城市规划的规划模式凸显出某些不适应性、缺乏弹性。土地利用规划中缺乏对弹性用地的思考，导致政府在实践过程中举步维艰。面对工业用地“退二进三”、用地产权转变、企业闲置用地、资源浪费等问题时，政府只能被动地调整规划,从而大大降低了规划引导城市发展的作用，而且造成不必要的人力、物力的浪费。“灰色用地”作为新的规划理念的出现，试图解决传统城市规划中出现的一些问题，促进城市有序、快速发展。

1.1 “灰色用地”的定义

中国城市规划设计研究院在2007年修编新一轮苏州工业园区分区规划中首次在国内提出了“灰色用地”。这次规划对“灰色用地”的定义是由于土地价值提高需要逐步“退二进三”的工业用地，同时相应地提出了四项具体实施办法：①原则上应在2020年前实现“退二进三”，最晚不超过2030 年；②允许新批工业用地，但使用年限应缩短为15-20 年；③允许现有企业新增投资，土地使用年限可根据投资强度适当延长，最晚不超过2030 年；④征收地产税，提高运营成本[1]。

从“灰色用地”这一概念提出至今，国内学术界对其有着高度的关注，也有了一定程度的理论研究成果。目前对“灰色用地”较为全面的定义为：某些地区由于外部环境不够成熟和未来发展的不确定性等因素，使其具备灰色的特性，不能按照正常的总体规划将土地利用规划一步落实到位，可以先赋予其将来易置换的用地功能，待时机成熟，再将其转换成其它用地性质，此类地块统称为“灰色用地”。……