汪贵青

在国家调控政策下，中国房地产行业已经由卖方市场转变成买方市场，尤其是去年限购限贷政策出台后，房地产市场遭遇前所未有的挑战，一方面资金紧缺，另一方面建好的楼盘却卖不出去，一些资产负债率高的中小房地产开发企业，濒临破产的边缘。当然，也有很多开发企业却能绝处逢生，新开楼盘在楼市的寒冬中依然卖得风生水起，成为行业内与通常所说的“日光盘”。由此看出，房地产营销策划对房地产项目开发经营起到相当重要的作用，关系到房地产开发经营成败的关键。

一、房地产营销策划以独特的概念设计为核心

一个楼盘想要获得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

房地产项目营销策划是整合项目本身的营销概念，对开发商的建设项目，从概念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。……