周 珺

优先承租权的立法定位及其法律规制

周 珺

（华东政法大学 经济法学院，上海 201620）

优先承租权应定位为一项约定权利而不是法定权利。为了弥补当事人意思的不足、为法院裁判案件提供法律依据，立法中对优先承租权相关问题应予以规制：出租人与承租人可以约定租赁期间届满时承租人在同等条件下享有优先承租权；存在此类约定的，出租人若在租赁期间内或租赁期间届满后一定期限内与第三人签订租赁合同，则应当在合同签订后合理期限内通知承租人；承租人接到通知后有权主张优先承租权，出租人拒绝将租赁物出租给承租人的，应承担损害赔偿等民事责任。

优先承租权；出租人；承租人；租赁

学界对优先承租权的态度似乎处于两个极端：一种观点可称之为“法定权利说”，该说认为，优先承租权应是承租人的一项法定权利，法律应直接规定承租人享有优先承租权，优先承租权的存在不以当事人的约定为前提；①参见中国民法典立法研究课题组：《中国民法典草案建议稿》，法律出版社2011年版，第200页；徐国栋主编：《绿色民法典草案》，社会科学文献出版社2004年版，第565－566页；刘有东主编：《合同法精要与依据指引》，北京大学出版社2011年版，第305－306页；朱家贤：《租赁合同·融资租赁合同》，中国法制出版社1999年版，第27页；韩朝贵、王华：《房屋承租人的优先承租权应受司法保护》，载《中国人大》2004年第22期。一种观点可称之为“立法留白说”，该说认为，优先承租权并非承租人的法定权利，承租人是否享有该权利、如何行使该权利，这些问题均取决于双方当事人的约定，立法中无须作任何规定。……