姚镇

摘要：建筑业是我国国民经济的支柱产业之一，建筑业生产的产品为国民经济的发展奠定了重要的物质基础。房地产开发管理是一个对开发项目进行多方面控制的管理过程。因此，工程建设的项目施工管理显得尤其重要。笔者根据多年的工作经验对房地产开发项目的施工管理进行探讨。

关键词：房地产 项目管理 施工管理

中图分类号：TU71文献标识码：A 文章编号：

Abstract: the construction in our country is one of pillar industries of national economy, construction production of products for the development of national economy and laid an important material base. Real estate development management is a development project to carry on various control of management process. Therefore, engineering construction project construction management are especially important. Based on many years of work experience of real estate development project construction management is discussed in this paper.

Keywords: real estate project management construction management

1、项目管理在公司的重要性

1.1项目目标

销售目标；工期目标；安全文明；质量目标；成本目标。

1.2项目结构(组成)

要高水平建好工程，组织管理制度建设必须实行科学、规范的管理。特制定了基础管理制度、工程业务管理制度及监督保障制度三大类制度如表1。

表1三大类制度及具体内容

基础制度分类 岗位职责，重大事件快速上报制度、信息披露制度、会议制度、公文流转制度、用章及介绍信管理制度、用车制度 、考勤制度 、关于财务管理的若干制度、固定资产管理制度、低值易耗品管理办法等。

工程业务管理制度 合同管理办法，工程招标（竞标）工作细则、设备采购管理制度、监理管理制度、工作签证制度等。

监督保障制度 廉政工作责任制，廉政建设暂行规定、违法违纪责任追究规定等。

建设管理系统由项目部、公司各部门、勘察设计单位、监理单位、施工总包等各参建单位组成，各参建单位为组织系统中的子系统，与其他各子系统有序衔接，项目部、公司各部门、勘察设计单位、监理单位、总包单位按各自分工、各有重点，相互制约并协同开展工作，从而形成严密的项目建设管理系统。

①全过程、全面、全环节的管理。.

②发挥组织构架的优势。

③依托社会资源、走社会化、专业化管理的道路、将信息不对称管理转为对称管理。

④实行事前的管理，落实思想。

⑤全过程控制覆盖，重心下移。

⑥采取“监、帮、赶”结合的战略思想。

1.3项目组织(内部与外部)

建立健全组织体系是项目目标得以实现的必要保证措施，根据项目的重点、建设规模量大、建设面广、技术复杂、质量要求高、工期紧的特殊性，拟组建一支素质过硬、经验丰富、作风纪律严明、精干高效的队伍。

1.4阶段模型和里程碑

项目从开始就分为决策设计阶段，旄工阶段，招商运营阶段。决策设计阶段为项目的主题，项目实施阶段编制详细科学合理的进度计划，将项目进行合理分解，统筹规划，重点突出的原则，充分利用场地大、建筑单体多的特点，合理安排施工作业。招商运营阶段，在项目达到预售开始及开始销售，进行统一商业管理运营。里程碑事件是项目实施过程中，对项目实施进度有重要影响的关键事件，项目的主要里程碑事件有项目立项、整体方案规划、施工图设计、项目施工开工奠基、主体结构封顶、装修及外立面完成、总体施工完成竣工验收等。

2、项目实施与控制

2.1信息管理

信息管理主要包括信息的收集、加工整理、存儲和应用、检索和传递等工作方面。信息是协调工程项目建设各方之间关系的纽带，是项目管理人员实施目标控制的基础，是项目管理决策的依据。

2.2项目控制

2.2.1项目进度目标的控制

为了实现公司的计划要求按期完成目标，在工作中，项目部通过一系列措施，保证了项目的顺利进行，实现了工期目标。

在责任明确、分级管理的基础上，通过合同中设置目标的约束，深化沟通的协调，奖罚分明的激励等机制的运行，为工期目标的实现提供机制保证。

①加强合同管理，增强约束机制；②深化沟通协调机制；③激励机制的运用。

2.2.2进度控制的措施

①及早组织人力和财力；②抓紧办理各项审批手续；③突出重点，抓住关键线路；④设计先行。

2.2.3投资控制目标及控制基准的确定

本工程投资控制的目标确定为：设计概算不得突破可行性研究批复的投资估算；竣工结算不得突破设计概算，各单位工程的结算基本不得突破分项控制目标。

①目标分解，单项控制；②资金使用计划的编制；③投资控制基准的动态调整。

2.2.4工程价款的结算控制

工程结算是项目在实施过程中进行投资控制的一项重要工作内容，为控制项目投资，项目部严格按照合同规定执行，形成了一套有效的工程价款结算控制的总工作思路。

3、质量安全文明施工管理

“百年大计、质量第一。”项目部在进行项目目标控制时，始终把工程质量放在第一位，提出高标准的质量目标，科学完善质量、安全、文明施工的过程控制。形成了一个项目部、勘察设计单位、监理单位、施工单位的全方位、立体的工程质量、安全、文明施工控制网络。通过完善各参建单位的工作制度，健全控制措施，并通过激励与约束机制，保证各项控制措施落实到位。

3.1管理思路

对外各相关单位的协调、沟通；对各参建单位的组织和管理；对工程建设关键环节进行检查、监督、协调、服务。具体实施办法是通过：计划(方案)—组织网络—实施—检查—反馈—整改(协调)—优化方案(组织网络)—实施—检查—反馈—整改(协调)—优化的各个相关工作形成良性的工作循环，不断提高工作效率和质量。

PDCA循环图

在项目管理过程中运用PDCA循环，按照这样的顺序进行质量管理，并且循环不止地进行下去的科学程序。全面质量管理活动的运转，离不开管理循环的转动，这就是说，改进与解决质量问题，赶超先进水平的各项工作，都要运用PDCA循环的科学程序。不论提高产品质量，还是减少不合格品，都要先提出目标，即质量提高到什么程度，不合格品率降低多少?都要有个计划，这个计划不仅包括目标，而且也包括实现这个目标需要采取的措施；计划制定之后，就要按照计划进行检验看是否达实现了预期效果，有没有达到预期的目标；通过检查找出问题和原因；最后就要进行处理，将经验和教训制订成标准、形成制度。

3.1.1质量、安全、文明施工管理体系

在工期紧迫，参建单位众多及单体工程多的前提下，项目部围绕质量、安全、文明施工目标，制定了质量、安全、文明施工的三控方案。对总体目标进行分解，通过控制分目标，保证总目标的实现。要求所有进场的参建单位明确任务目标和项目的重要性，实现目标管理，做到统一思想、齐心协力，按照目标要求，保证每个班组都精益求精地做好自己的工作。

(1)项目部的质量控制措施。

①健全组织；②抓思想建设；③整合资源；④规范内部管理；⑤学习和借鉴成功案例经验；⑥优中优选；⑦抓合同管理；⑧抓计划，有序进行；⑨抓设计，把住“龙头”；⑩抓监理，全面检查督促。

(2)项目部的安全文明施工管理措施。

施工管理中，要求施工单位以总包管理为龙头，做到以下四点：一是抓教育；二是抓实施；三是抓重点防护；四是加强检查。

(3)监理单位的控制措施。

①组织措施；②设计阶段的质量保证措施；③施工阶段的质量控制。

(4)施工总包单位的控制措施。

①组织保证；②质量控制的管理措施：③质量控制的技术措施；④安全施工管理措施；⑤文明施工管理措施。

3.1.2以合同为手段，嚴格执行各项制度

①样板先行的引路制度；②对重要工种执证上岗和考核制度；③安全文明施工巡视和保洁制度；④质量安全文明施工处罚制度。

3.1.3激励评比

以每周从安全、质量、进度、管理、配合的五大方面进行考评，对考评的结果计入公司的合格施工单位名录，提倡好的施工单位进入公司下一工程的优先推荐考虑当中。

(1)对外关系协调方面管理。

项目管理中对外关系协调方面的管理显得尤为重要，项目经理必须做好与项目相关的所有对外关系协调工作，如何做好这方面的工作必须做到如下管理：

①项目信息的管理：要有敏锐的洞察力，对周围外界的情况发展具有敏感性，包括项目所有相关人员信息的反馈。对所接受和发现的信息要加以分析，果敢的判断和决定。

②项目的沟通管理：项目负责人要具有很强的沟通能力，沟通是把控计划和决策的基础；是组织和控制管理过程的依据和手段；建立和改善人际关系是必不可少的条件；是成功领导的关键。

③项目冲突的管理：在项目管理的环境中，必定随时有冲突的发生，如何在不影响项目计划的情况下进行冲突的化解，这就是项目管理的最高境界。化解冲突时必须了解和认识冲突的起因和缘由，有助于更好地化解冲突。根据项目的情况、施工队伍的状况及周围职能部门的实情，正确的分析潜在冲突的起因，并事先对冲突发生打下预防针。

3.2变更管理

现场签证控制；设计变更及变更价款的确定；索赔控制。

3.3合同管理

①合同总则；②工程合同的签订；③合同的审查；④合同的履行；⑤合同的变更或解除；⑥合同纠纷处理；⑦合同的归档管理。

3.4风险管理

项日从立项开始，从公司的任何人看来在该地理位置上打造如此规模的商业中心将会存在很大风险。该项目的未来性、复杂性、环境的变化、人的因素四方面风险分析存在以下几个因素：

①商业项目设计、施工变更控制的风险因素；②项目的销售业绩是衡量该项目成功与否的关键；③商业项目还存在另一个关键因素就是商业的招商运营。

4、项目施工管理对项目的影响

房地产项目施工是房地产开发过程中项目前期、施工、销售三大块工作之一，项目前期是项目施工的前提，项目施工又是销售的前提，房地产开发是市场经济中一项以盈利为最终目的经济活动，而销售是实现这一经济活动盈利的最有效途径，项目工程进度是保证项目销售取得成功的因素之一，合理、有效的工程施工管理就尤为重要，以下为项目施工进度对销售的影响：

4.1提高项目的资金利用率

房地产项目涉及资金大，一般的开发商都需要经过银行贷款和融资等途径筹集项目开发资金，在保证质量的前提下，通过科学的、高效率的项目工程管理提升项目工程进度，缩短项目开发周期，快速回笼资金，缓解开发资金压力，降低项目财务费用，提高项目资金利用率和投资回报率。

4.2抓住市场机遇，获取高投资利润率

项目的销售受到市场经济活动中各种因素的影响，选择好的入市时机销售就成功了一半，特别是在近期。提升项目工程管理水平，有效控制项目质量和施工进度，与项目销售协同，便于项目产品抓住市场时机更快、更准确入市，取得更加成功销售，获取高投资利润。

4.3保证交房，完成项目开发

项目的成功销售完成了项目成功开发的一大半，销售之后的如期交房，全依赖项目的施工方，在项目施工合同的约束下，有效、科学的项目施工管理是项目如期完工有力保证之一，项目总房款曰万分之三的违约金，恐怕是哪个开发商也不想的。

5、结束语

通过项目管理可以更好的体现工作的能见度和结果；对不同的工作任务可持续改进协调和控制；项目成员有较高的工作热情和较明确的任务方向；广泛的项目职责能够加速管理人员的成长；能够缩短产品开发时间；能够减少总计划费用、提高利润率；项目的安全、质量能得到较好的控制。

参考文献 ：

[1]张志华．房地产施工项目管理探讨[J]．商品与质量，2009．

[2]林纪文．论房地产项 目施工管理[J]．科技风，2010．