许智东

摘要：随着城市现代化进程的加快，在大量的城市商业中心和区域商业中心涌现的同时，城市社区商业的建设发展受到抑制，由于规划与市场两者未能兼顾好社区商业所具有经济效益与社会效益，导致社区商业建设陷入“边缘化”困境。本文通过分析该现象的成因，分别从规划编制与管理制度两方面提出相应的对策建议，强调重视规划与市场之间的协调，使社区商业建设在实现社会效益与经济效益在方向上形成共识，确保社区商业能健康、可持续发展。

关键词：社区商业；边缘化；规划编制；管理制度

中图分类号：TU984.13 文献标识码：A文章编号：

Abstract: with the quickening of the process of modernization in the city, in a lot of city commercial center and regional business center emerging at the same time, the construction of the urban community development business is restrained, due to the planning and market both failed to learn the business community has economic benefits and social benefit, lead to community business construction sank into a "marginal" trouble. Through analysis of the causes of this phenomenon, respectively from the planning and management system two put forward the corresponding countermeasures, centers on planning and coordination between the market, make the community business in realizing the social construction of benefit and economic benefit, the consensus in direction, to ensure that the business community to health, sustainable development.

Keywords: community business; Edge; Planning; Management system

1 引言

城市社區商业是方便城市居民生活消费不可或缺的配套服务设施，在城市商业体系中承担着城市居民日常生活所需品的供应和服务职能。随着我国社会经济的快速发展，居民人均收入的提高，消费需求和消费结构的变化，居民对日常生活消费的需求日益增加。然而，目前城市社区商业普遍存在设施数量不足、网点布局不合理、服务功能单一等问题，其服务水平已经难以满足居民基本消费和提高生活质量的需求，许多原本应有的日常生活基本消费却无法在社区商业中实现，更多居民宁愿选择地区级或以上的商业购物中心消费。与此同时，城市现代化进程的加快，商业地产的兴起，大量的城市商业中心和区域商业中心涌现，其建设更进一步抑制了社区商业的发展。种种阻力作用之下，城市社区商业设施的建设正在逐步陷入“边缘化”的困境。

长期以来，社区商业的建设一直处于难堪的局面。政府监管力度不足，市场视之为“鸡肋”，这使得社区商业在一定程度上已经成为城市商业发展过程中被遗忘的死角。近几年来，该问题越来越受到社会的关注和重视，国家、中央部委也相继出台一系列发展社区商业的相关措施。2005年，商务部发布的《关于加快我国社区商业发展的指导意见》提出“加快发展社区商业，满足社区居民消费需求是构建社会主义和谐社会和全面建设小康社会的迫切要求”。在此前提下，如何有效地解决社区商业建设中的各种问题，对我国的城市建设尤其是社区的发展有着重要的现实意义。

迄今为止，我国大部分学者仅从市场投资的角度对社区商业进行研究，城市规划界对这一领域的关注相对较少。基于此，本文借鉴相关研究成果，从社区商业的发展现状出发，分析城市社区商业设施建设的“边缘化”现象及其成因，并尝试结合城市规划探讨解决对策，为正确认识和解决我国城市社区商业设施建设过程中遇到的问题提供参考。

2 我国社区商业的发展状况

2.1 “社区商业”的定义

关于“社区商业”的定义，社会上各界有不同的看法，主要缘于对“社区”的定义不同所致。一般来说，社区商业可以概括为：以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以营利为目的经济组织提供的商业性服务活动，是以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。[ - ] 基于本文所提出的“社区商业”，主要结合规划和经济两方面进行考虑，故此参照《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93 2002年版）中提到的“居住区公共服务设施应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融有点、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施”，将社区商业看作为居住区商业服务设施进行研究分析。

2.2 社区商业的业态及类型

社区商业业态呈多样性，以满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能，一般包括社区购物中心、超市、便利店、餐饮店等类型。在我国，常见的建筑方式有临街或小区内的商业街形式，住宅楼下的商业裙房形式，独立的商业围合式建筑形式等。尽管各社区的商业设施会因不同的区位条件、消费力水平、生活特点等方面而存在较大的差异，但无论其业态或者形式如何变化，其服务的功能和基础是始终不变的。按照社区居民的消费行为，可将社区商业的经营商品归纳为三大类：传统便利性商品、提升消费性商品、策略服务性商品。

表1 社区商业经营商品类型分类及定义

经营商品类型 定义 业态类型

传统零售商品 供应社区居民日常生活基本需要的商品，是组成社区商业的基本零售业态 便利店、粮油店、肉菜市场、中小型超市、五金、电料等

提升消费商品 视居民社区入住家庭的收入、人员组成、消费力及消费结构而定 网吧、咖啡厅、茶室、SPA、美容、餐饮等

策略服务商品 主要为社区居民提供日常生活中劳务代理，不提供实质性商品、以服务为主 洗衣店、理发店、家电维修、中介等

资料来源：根据文献[ ] [ ]整理

2.3 我国社区商业发展背景与现状

我国社区商业的发展大致可分为三个历史阶段：计划经济时期（上世纪80年代前）、市场经济初期（上世纪80年代初、中期）和自由发展时期（上世纪80年代后期至今）。[ ]在计划经济时期，我国的社区商业属于国家计划设置的国有公共设施，从组织、实施到管理均由政府包揽，这也是计划经济下独有的商业发展形式。改革开放后，社区商业逐渐通过承包、转让等方式进入市场，这个时期社区商业的经营主体大多为个体户。随着国营企业从城市商业中全面退出，我国的社区商业开始进入自由发展时期，社区商业由从以个体户经营的杂货店为中心的核心零售业态，逐渐转变为社区购物中心和大卖场为中心。然而社区商业在市场上的角色转换仅仅对社区的发展起到了活跃的作用，社区商业本身发展的整体形象却没有得到根本改变。在缺乏有效的行业规制下，自由竞争机制衍生的各种城市问题开始充斥着社区的每个角落。进入21世纪以来，随着我国经济持续快速发展，服务业在城市经济中起着越来越重要的作用，社区商业布局等问题才开始受到越来越多学者的关注。[ ]

3 社区商业的“边缘化”

3.1 “边缘化”的现象

所谓“边缘化”，意味着因缺乏影响力而被忽略，面临被淘汰的状况。而本文主要从作为社区商业的服务对象的社区居民以及作为社区商业建设经营的主体的企业投资者两个角度，提出社区商业“边缘化”的概念。

如今，若以网络搜索引擎进行检索，类似“大家觉得我们小区最缺哪些商业”等的讨论到处可见。这种现象分别从上述的两个角度反映了不同的问题：一方面，随着居民的消费能力提高，其对日常生活的需求也日益增加，居民越来越注重自身所在社区的商业设施建设的完善程度；另一方面，实际参与社区商业建设的企业采取置之不理的态度，放任其自由发展，而居民的意愿和想法诉之无门，政府对社区商业建设也缺乏监管力度。

城市社区商业“边缘化”的现象最先出现在郊区。改革开放后，各大城市陆续出现的不同程度的郊区化，在人口的外迁驱动之下，商业网点开始往城市郊区拓展。然而，由于商业发展的主要动力来自于拓展需要，但更多的是依靠开分店或者连锁店等形式来体现。而总店或者总部作为形象和地位的需要一般仍停留在商业中心地区，很少会从商业中心地区撤出，因此商业未与人口一样实现真正的郊区化。[ ] 一方面，这些社区商业未能得到商家的重视，导致大部分的社区商业设施建设简陋、安全隐患多、服务业态不全；另一方面，在居民的日常生活需求与居住环境形成正比的同时，与消费环境却形成强烈的反差。

以广州市为例。上世纪80年代以来，广州市已经进入了以洛溪板块和华南板块的形成为标志的郊区化的发展阶段。然而据统计番禺区、花都区等郊区的商品销售总额远远低于以北京路和天河路两个商业中心为代表的越秀区和天河区，数据显示出大量从郊区回流的通勤和消费人口，反映了一种很不充分的城市郊區化。[ ] 正因为社区商业与城市中心商业和区域中心商业在发展水平上存在强烈的落差，使得许多原本可以在社区商业中实现的基本日常生活消费无奈流回到城市中心的商业区，从而更进一步阻碍了社区商业的正常发展。这种现象可以说是“边缘化”的雏形。随着中心城区的商业中心的高度集中建设，“边缘化”的现象也逐渐蔓延至中心城区并呈普遍趋势。

3.2 “边缘化”的成因

（1）从社区居民的角度出发

a.产生扰民与便民的矛盾。一些容易引起卫生问题、产生噪音的传统居住区商业业态会对居住环境产生较大影响，如餐饮、娱乐和汽车维修服务业等，同时分散布局的商业发展模式使社区商业分散布置，扰民的问题尤为严重。

b.商业网点规模不能满足居民需求。传统的社区商业发展不均衡，空间布局分散，社区商业空间不足，单个店铺的经营面积较小；即使在旧城改造的过程，新开发的集中式社区商业也相对较少，住宅底商相比独栋纯商业或综合商业建筑仍然占大多数。

c.社区商业业态不能满足居民需求。城市旧区现有的社区零售商业仍然以传统业态为主，以日杂店、小型连锁便利店和小型超市居多，社区步行街、社区大型综合超市和社区购物中心等新的社区商业业态尚未普及，不能满足社区居民日益增长的物质文化需要。而在城市新区中，更多是因为开发商的经营不妥而未能保证基本的社区商业业态在社区中生存发展。

（2）从市场投资的角度出发

a.对社区商业不重视。开发商更愿意先建设利润高、见钱快的项目，导致了超市、菜场、医院、书店这些基本生活所需的社区商业明显不足。

b.盲目追求商业面积最大化。由于商铺价值远高于住宅价，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街头铺销售，但是却高估了当地居民的消费能力，导致一些社区出现底商过剩、大量空置的问题。

c.后期经营管理比较混乱。商户各自为政。社区商业的商铺分割销售后，大多数由业主各自招商，普遍存在“谁愿租，就租谁”的现象，对业态定位没有统一要求和专门的管理。

（3）小结

通过分析，不难发现社区商业“边缘化”的一个根本原因在于规划和市场分别对社区商业的利益导向上存在错位，以致社区商业长期以来处于一种“低水平”和“高落差”的状况。利益导向是指从特定群体的自身利益出发，对某事物在其发展方向上制定使该群体更容易获得这种利益的政策或者计划。由于社区商业既是城市商业的基础，同时也是公共服务设施中的重要组成部分，因此社区商业除了具有商业本身的经济效益外，还具备其他商业不能取缔的社会效益。这意味着，社区商业的发展在实现经济效益的同时也要体现出其社会效益。而在建设社区商业的过程中，市场无疑是从经济效益的角度出发进行建设，而规划更多的是注重社区商业的社会效益。

诚然，市场从某种程度上可以反映出社会的需求。从这个角度来说，在一定区域内，居民日常生活中的主要消费取向和需要决定了该区域社区商业的主要业态构成的发展趋向。然而单靠市场自我调节去满足社区居民的需求，必然存在自由无序、盲目竞争、低端重复的过程，这在无形中也加大了社区商业运行中的无效负担。而在规划上，往往对社区商业仅仅是结合环保、消防、卫生等要求考虑其布局、规模、服务人口等方面的合理性，使社区商业更符合当地居民的生活需求，至于如何配置业态能够使社区商业实现更大的经济效益则交由市场，并通过商业之间自由竞争的方式进行判断和实现。

正因为社区商业具有双重效益的特殊属性，在规划与市场在不同的利益导向下，使得社区商业的建设长期处于一种不稳定的发展状态。若过度放任市场自由发展，则会导致规模失调、经营混乱的局面；相反，只依靠规划的规模、布局，而缺少社区商业业态的自我调节，市场的积极性和活跃性受挫，最终不能得益的也是社区居民与投资者。如此恶性循环，才会导致社区商业逐渐被“边缘化”。

4解决对策

综上所述，社区商业建设之所以陷入“边缘化”困境，主要是因为规划与市场两者未能兼顾好社区商业本身的双重效益，而其导致的结果却直接由当地居民承担；而居民的需求直接反作用于市场，最后使社区居民与市场直接或间接抑制了社区商业的发展。因此，解决社区商业建设问题的关键是以满足社区居民的日常生活需求为前提，在规划与市场之间找到一个平衡点，以调整两者对社区商业的功能定位，使其在实现社会效益与经济效益在方向上形成共识。

4.1规划编制方面

第一，以市场对资源的配置为基础，遵循市场规律编制商业网点布局规划和业态组合规划。充分发挥规划对市场的引导作用，在保证社区商业的良性发展的前提下，从社区的建设特点和发展方向为出发点，除对社区商业的环保、消防等方面作强制性要求外，根据街道社区商业需求对其空间布局及业态组合作弹性指引，预留适应其发展的弹性空间，同时避免市场的无序竞争和盲目建设。使社区商业规模、业态、形式的发展形成一种竞争的、动态的格局，使社区商业能随着城市化进程与居民收入水平和消费需求的进行调整和优化。

第二，规划应根据各街道社区的发展需要和人口需求适度布局社区商业。社区商业主要是为所在街道社区及周边一定范围内的居民和就业人员服务，因而其布局应以各街道、社区的建设特点和发展方向为出发点，根据地区本身的商业需求适度发展。为保证社区商业的良性发展，规划应保留适应其发展的弹性空间。但社区商业在一定程度上对周边居民的生活、工作带来噪音、废气等影响，各个商业网点能否在特定地段营业，必须以环保、卫生、消防、工商、规划、房管等部门的审批为前提。

第三，从空间上划分适宜发展、选择发展、过渡发展、禁止发展四种政策分区，提出鼓励、适宜、限制等社区商业业态指引。

a. 适宜发展地段：对位于居住区外围、对居民生活干扰较小，且符合有关部门审批条件的零售类、餐饮类、居民服务类等社区商业进行集中布局。积极发展先进的商业业态。同时，对传统的商业业态进行适当的改造，强化社区商业的文化功能，为社区居民提供更多中类的服务，以满足社区居民的基本生活的多元化需求，从而巩固和发展与社区居民的良好关系。

b. 选择发展地段：规划划定有社区商业需求，但需要对商业业态有所选择进行发展的地段。在符合有关部门审批条件的前提下，可以发展零售类、居民服务类等社区商业，烹饪、蒸煮、烘烤、排放噪音、废水、烟尘和气味达不到环保部门要求的餐饮类网点不适宜发展。

c. 过渡发展地段：对于不在适宜发展地段和选择发展地段内的现状社区商业网点，允许其在一定时期内予以保留，并制定相关措施指引，逐步引导其向街道适宜发展和选择发展地段搬迁。

d. 禁止发展地段：具体来看，是限制在社区商业网点内设置消费品专业市场、娱乐网点、大型餐饮网点、百货店和仓储式商场；禁止在居住区内设置危险性、污染环境和影响居民生活的商业网点，包括产生噪音、废水、烟尘和气味污染的商业网点。

4.2 管理制度方面

第一，建立社区商业工作委员会。由社区居民、经营企业、物业主管部门等共同组成工作委员会，协助政府进行社区商业建设工作和管理，主动向政府提出相关的政策建议，积极反映居民和企业的愿望和需求。定期开展社区行业调查，总结经验，推动社区商业工作理论研究，促进行业进步和整体专业水平的提高。为企业提供信息交流、咨询等服务，提高社区商业的专业化水平和从业人员专业素质。

第二，实行公众参与制度。在社区商业进行规划前，对目前社区内的配套商业需求进行调查，将社区居民对不同配套设施的需求强度差异作为业态配置的规划依据，务求完善商业的配套服务，从而提高居民对社区商业的满意度，强化居民对社区商业的依存度。[ ] 在制定规划方案和招商过程中，组织居民和投资企业参加听证会，通过互动的方式，使实施方案更符合各方的意愿和需求，更具操作性。

第三，加强对开发主体的培育。鼓励更多的有开发能力的主体参与社区商业的建设，特别是应该培育一批专门从事社区商业开发的房产开发商。[ ]在保证获得较好的经济效益的同时，尽可能的发挥社区商业的社会效益，为社区居民提供更快捷便利的服务。

5 结语

本文是作者对社区商业的建设过程中所遇到的问题的思考，并对社区商业的“边缘化”现象、成因及对策作了初步的分析探讨。目前我国的城市社区商业相对落后，普遍存在缺乏統一规划，业态档次普遍较低，服务功能不全等问题。在自由竞争时期下的社区商业建设，更应该重视规划与市场之间的协调，同时增加一系列的引导性措施，确保获得最能实现经济效益与社会效益的实施方案，使社区商业得以健康地、可持续地发展。

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。