李黎艳



完善物业管理招投标制度的思考

李黎艳

（厦门市万家合物业服务有限公司，福建 厦门 361003）

物业管理作为现代房地产经营管理的重要组成部分，已成为城市经济的朝阳产业，各地方政府也开始注重规范物业管理市场，建立竞争机制。针对国内物业管理招投标现状及存在的问题进行了分析和讨论，提出了相应的解决办法和建议。

物业管理；招投标

我国的物业招投标制度1984年发源于深圳，随后物业管理招投标在一些经济比较发达、物业管理起步较早的城市逐步开展起来，如北京市回龙观文化居住区、南京市百家湖花园、广州市城市丽水庭苑、武汉市中央花园等，其中多数招投标项目竞争激烈，充分体现了公开、公平、公正的原则[1]。这些招投标活动对加速建立和规范物业管理市场起到了推波助澜的作用。虽然物业管理招投标已形成良好的发展势头，但在已普遍采用物业管理招投标方式选聘物业管理理企业的城市，由于招标人（房地产开发单位或小区业主委员会）没有物业管理招投标的知识，甚至没有接触过招投标；加上小区业主委员会是社团组织（不是独立的承担民事责任的企业法人），我国在物业管理招投标市场上又缺乏相应的招投标示范文本，因此很容易使招标、投标过程“走样”。

一、目前我国物业管理招投标制度中存在的问题

（一）招投标过程不规范，影响了实际效果。比照其他的招投标法，物业管理招投标对招标、投标、开标、评标、定标等显得较欠缺，没有严格而明确的规定，也欠缺标准。同时，招投标缺乏科学性和严肃性，参加投标单位有时连得分情况都不知道，透明度差。

（二）物业管理招投标普及率不高。在实际调查中，目前管理的物业由母公司开发而直接进行管理的就占了40%，“谁开发，谁管理”的模式仍是目前我国物业管理企业获得物业管理权的主要方式。

（三）物业管理招标、投标过程“走样”。很多房地产开发企业或小区业主委员会没有物业管理招投标的知识，甚至没有接触过招投标，缺乏切身体会，原本招投标应由小区业主委员会代表小区产权人、使用人选聘物业管理公司，但在实际招投标过程中，由于小区业主委员会是社团组织（不是独立的承担民事责任的企业法人），招投标行为人很容易使招标投标过程“走样”。

（四）物业管理招投标示范文本缺乏。与物业管理招投标相比，相对成熟的建筑工程招投标有一系列的招投标文件示范文本，能充分表达招标方的要求以及展示投标单位各自在报价和施工组织设计等方面的优势，从而能更有效的从中选择最优的中标单位。而目前我国物业管理招投标市场上缺乏相应的招投标示范文本。

（五）物业管理招投标市场不完善。目前物业管理招投标常会遇到的六种困难：①政府干预太大，存在地方保护主义；②中标人早已内定，或者基本内定；③招标人只是为了获取投标人的方案，并不是真正为了选择物业管理公司；④某些投标人为了中标，进行不正当竞争；⑤投标需要花费大量的人力、物力、财力，成本太高；⑥物业管理公司编制投标书的能力有限。现实中物业管理公司参与投标活动中所面临的困难，也充分反映了目前我国物业管理招投标市场的不完善。

二、完善我国物业管理招投标制度的建议

（一）完善物业管理招投标制度的法律、法规

目前在物业管理招投标活动中适用的法律法规主要是《招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现行法律法规存在具体细节不明确，如资格预审程序虽有所规定，但规定过于简略，没有对单独发布预审公告的问题提出要求，也没有使用资格预审文件的要求，实践中易导致资格预审程序的滥用，如招标人与投标人串通，以资格预审程序来排斥潜在的投标人。因此各地区应根据各自实际情况，在国家法律法规框架下，制定地方的物业管理招标投标办法，来明确常规性的基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为，同时制约和保护法律主体双方的权责利行为。

（二）建立公正性监管机制

1.对招投方式的监督

《招标投标法》对公开招标、邀请招标定义是：“公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请特定的潜在投标人或者其他组织投标。”“邀请投标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。”两种招标方式虽只有“公告”、“投标邀请书”的微小区别，但在物业管理招投标实践中，却会带来完全不同的市场和社会效果[2]。前者，能在更广泛的层面体现市场的公开、公平、公正——“阳光”招投标，招标人难做手脚，能导向市场健康有序发展；后者，具有局限性和较大的隐蔽性——实践中容易演化为招标人“教训”和伤害投标人对“公开、公平、公正”诚信的信任；《前期物业管理招标投标管理暂行办法》仅规定了“前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标”，并未界定公开招标与邀请招标间的规模或类型区别标准，对招投标方式只作“选择性”规定，不对公开招投标方式作硬性规定，或对邀请招投标范围作限制性规定，必然造成物业管理招投标操作过程的不可控，容易造成暗箱操作，该公开招标的改为邀请招标。这些一定要依靠政府行政管理通过制定相应的政策来规范市场各主体行为。

2.对招投标程序的监督

注重招标人或招标代理机构在信息发布、资格审查、招标采购文件、开标评标及评标结果公示和合同审核等规定程序方面要求，开标评标环节实行派旁站监督招标考核指标体系。物业管理招投标考核体系包括：经营业绩、服务内容、人员配备、规章制度、管理承诺、投标报价等，是招标工作中的关键环节。

3.对招投标采取备案制

对物业管理招投标的监督还可以通过备案制来监督，物业管理招投标备案的内容主要有与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标申请书、招标公告及资格预审文件（公开招标）或招标邀请书（邀请招标）、招标文件、招标人资格证明等，在备案中审查提供的资料和证件是否有效；招标人及投标人是否具备资格；招标文件内容是否符合有关规定。另外对评标结果也应该备案，主要监督有无投诉纠纷及评标过程有无违反公正、公平、公开原则；物业管理服务合同约定的内容是否符合有关规定及招标文件要求。

4.对招投标引入中介机构

在物业管理招投标中引入招标代理机构，对一定规模以上的招投标应当规定由招标代理机构来完成，国际贯例和我国建筑工程已有的招标实践证明，专职招标代理机构有助于有关招投标的法律得以遵循和实施，有利于监督管理，杜绝“上有政策，下有对策”的陋习。在物业管理招投标中引入公正机构，公正机构的介入可以保证招投标活动，建立在真实、合法的基础上，将串通招标投标出现的可能性降至最低。

（三）设立物业管理招投标市场准入条件和黑名单制[3]

目前我国物业管理市场上物业管理企业数目多，但是上规模、上档次的物业管理企业不多，一级资质的企业较少，大多数物业管理企业的都处于二级以下，不利于物业管理水平的提高，物业管理招投标市场上的低水平无序竞争较为严重。应建立物业管理市场准入制度，把好市场准入关。对于有较高管理要求的物业项目应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标。比如较大的物业招投标项目，甚至可以限定只有二级资质企业（或一级）才具备投标资格，引导市场资源向优势企业集中。

黑名单制在设备采购和政府采购中经常采用，物业管理招投标也可以使用它来进行物业管理市场的准入条件。对在物业管理招投标中有严重劣迹行为的物业管理企业可以取消其投标资格，列入黑名单行列。当然黑名单制是一种极其严厉的处罚手段，一定要掌握一个度，需招标人和政府监管部门共同审核，防止人为因素的存在。同时也要设立预警机制，给予物业企业改过重新的机会。

（四）做好物业管理招投标宣传指导

1.媒体的舆论导向

利用媒体如报纸、杂志、电视台、电台，进行物业管理招投标宣传，引导业主正确认识物业管理招投标，加大对物业管理的正面宣传和引导，让业主了解推行物业管理招投标是市场经济发展的必然趋势，以及由此带来的居住环境改善、生活质量提高等方面的实惠，加快物业管理市场化[4]。另一方面加大宣传力度，营造良好的社会氛围。要坚持正确的舆论导向，重点宣传物业管理招投标法规、政策和优秀物业管理企业、优秀物业管理人员的先进事迹，争取广大群众对物业管理招投标的理解和支持。以物业管理优质服务增强物业管理行业在全社会的信誉度，为物业管理发展创造宽松的外部环境。

2.协会引导

物业管理协会在物业管理中起桥梁和纽带作用[5]，各地物业管理协会应该每年举办物业管理招投标研讨会和组织物业管理招投标人员的培训，培训人员应有物业管理企业、各级主管部门、业主委员会，通过学习物业招投标政策法规和实务操作知识，分析研讨招投标中的问题和对策，提高从业人员素质，推动物业管理市场公平竞争起到较好作用。

3.品牌建设

通过对物业管理企业创优工作，也是提高物业管理服务水平的重要措施，物业管理企业规范了服务行为，强化了服务意识，提高服务质量，创立服务品牌，提高了物业管理在物业管理招投标市场竞争了，推动物业管理市场化发展。

[1] 谢经荣等.房地产经济学[M].北京:中国人民大学出版社,2002.

[2] 蒋蕾.浅谈物业管理的规范化[J].长沙铁道学院学报,2005,6(1):148-150.

[3] 黄才雄.如何提高物业管理企业的质量及竞争力[J].广西质量监督导报,2003(4):47-48.

[4] 程春生. 打造高品质的物业管理[J].工商管理,2004(11):57-58.

[5] 吴德仁.放开物业管理市场,提高物业管理水平[J].中国房地产,2002(10):50-51.

Thoughts on perfecting the system of property management and bidding system

LI Li-yan

(XIAMEN WANJIAHE PROPERTY SERVICE CO.,LTD，Xiamen , Fujian ,363000, China)

As an important component of modern real estate management, property management has become sunrise industry in urban economy. Local governments have also begun to focus on regulating property management market and building competitive mechanisms. This paper focuses on the current situation of domestic property management and bidding system, analysis and summary its existing problems, at the end, it will provide some suggestions and solutions for the problems.

property management; bidding

F293.33

A

1673-1417（2012）03-0074-04

2012－03－20

李黎艳（1960—），女，福建南安人，厦门市万家合物业服务有限公司副董事长。研究方向：物业管理。

（责任编辑：马圳炜）