张振华

（南开大学 周恩来政府管理学院，天津 300071）

一、我国房地产市场的基本形势与宏观调控目标的设定

房地产市场调控，是国家综合运用财政、货币和土地等政策组合，推动或抑制房地产业的发展，使其与国民经济保持协调，在供给总量和结构上同市场需求总量和结构大体匹配，防范和抑制房地产市场过热的一种经济管理行为。2003年国务院18号文件提出，房地产调控的目标是“三个基本”：“总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”（第2条）。在这三个目标中，“价格基本稳定”处于核心地位，“总量基本平衡”与“结构基本合理”是实现“价格基本稳定”的途径和方法。

房地产市场宏观调控重点的设定与我们对于房地产市场基本形势的判断和宏观调控目标的选择密切相关。

调控前，我国房地产市场有如下七个特征。①房地产开发投资“过热”。2003年1月到7月，有11个省、自治区、直辖市房地产开发投资的增幅超过50％。35个大中城市中有10个投资增幅超过了70％[1]（P25）。2004年全国共完成房地产投资13158亿元，比2003年增长29.6％，增速高于26.1％的全社会固定资产增长速度，这也是1999年以来连续第6年房地产投资增速高于全社会固定资产投资增速[2]。②商品房供大于求。1997年我国商品房空置总面积为7038万平方米，2003年增加到12854万平方米。空置率维持在14.0-17.5％之间，远远高于国际公认的合理空置率3-10％的水平[3](P246)。③房屋销售价格基本稳定。1997年商品住房平均售价为1790元/平方米，2003年为2197元/平方米，7年时间增长了22.7％，年均增幅3.8％[4]，低于同期城镇居民人均可支配收入的增幅。……