◎ 桂林市房地产交易所、桂林市房地产测绘中心 朱小兰

商品房面积测算，是一项政策性和技术性强，精确度要求高的工作，它关系到房地产开发商与业主的切身利益。在商品房交易中，目前的计价方式有三种：一是按建筑面积计价；二是按套内建筑面积计价；三是按套（单元）计价。这三种方法均是合法的。

无论以何种方式进行销售，最终落实到权属管理产权证发放中，都是以建筑面积为基准的。确定准房屋分户的建筑面积，关键在于确定房屋中共有面积及其共有共用关系，以及如何对共有共用面积进行合理分摊。下面着重对房屋共有建筑面积测算与分摊方法作出探讨：

（一）共有共用面积的处理原则

1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

①分割文件或协议必须是所有相关权利人达成的，缺一方都不行，否则，不视为有效的分割协议。已领取商品房预售许可证的商品房，再行分割的，若影响相关权利人利益的，须由所有相关权利人达成分割协议。

② 分割协议应明确分割的部位和分割方式，隐含的或不明确的协议均不视为有效的分割协议。且共有共用部位的约定不能与法律、法规、规范中的强制性规定相抵触。

③ 相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益。否则，不视为有效的分割协议。

2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

（二）共有建筑面积按比例分摊的公式