□文/张 娜

“小产权房”是近年来出现在我国房地产市场的一个新概念，学术界已对其进行了广泛而深入的探讨。目前，“小产权房”已经成为了满足我国城镇居民住房需求的渠道之一。而我国《土地管理法》明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，除特殊情形外，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。即使“小产权房”的建设和交易是违法违规的，但我国“小产权房”的规模却是相当庞大。这种现象的发生与我国的土地制度有着密切的联系。

一、“小产权房”概况

“小产权房”并不是一个法律概念，而是人们在日常社会实践和经济交往中形成的一个约定俗成的称谓。“小产权房”主要指的是拥有集体土地所有权的乡（镇）政府或村委会以“新农村建设”、“旧村改造”、“村镇建设”等名义利用集体建设用地、存量宅基地甚至部分耕地，自行或联合房地产企业合作开发，用于满足当地农民的居住需求并以较低价格向本集体经济组织以外的成员出售的商品房。

“小产权房”一般都位于城乡结合部，而且大多只有农村集体土地使用权证，而没有房屋所有权证。正是由于缺少房屋产权证，因此“小产权房”无法进入房地产市场进行自由交易，从而“小产权房”的价格与相应区域内的城市商品房的价格相比要低很多。

“小产权房”的存在加速了城乡之间在形式上的融合，增加了农民收入，改善了农村环境。……