金 莎

（安徽职业技术学院，安徽 合肥 230011）

我国当前高房价与公允价值计量属性探究

金 莎

（安徽职业技术学院，安徽 合肥 230011）

本文主要探讨了公允价值计量属性与高房价的相关联系，高房价形成的成因，公允价值来历的渊源，我国引入公允价值的背景，分析投资性房地产公允价值的实际审慎应用过程中面临的现状及问题，投资性房地产采用公允价值计量与高房价之间关系，并在此基础上进行了简单评述和提出相关的建议。

高房价；公允价值；计量属性；投资性房地产

一、引言

近年来我国房地产价格持续快速上涨，不得不令中国政府急速采取相关宏观财政与经济政策，压制房地产快速上升的价格。有先前的稳健到抑制政策，再有抑制政策到才出台的遏制政策，以此规避房产经济泡沫。房价如此过高，增长此等之快。如果是市场经济机制在其正常运行过程中自发行为，则是价值规律的正常体现。因为根据政治经济学价值规律理论，价格就是在供求和需要间上下波动达到供需平衡的，即通过价格、竞争，促使市场达到供需平衡，最终使生产资料达到最优配置。然而，我国目前的高房价绝对不是价值规律中的供需正常调节的现实表现。这其中有着各种非正常非市场的因素形成了当前的高房价，快增长。

二、高房价成因与公允价值计量属性渊源

我国当前房价过高的些原因大致可分为以下几类。一是集中释放的需求；二是成本推动；三是行业自身的特点。房地产市场行业垄断、区域垄断的特性，使房价维持在较高水准。四是政府的干预和调控，尤其一些地方政府为了本地的经济增长人为的对房地产市场的托市更是房地产市场失衡的重要原因。五是房地产与金融市场的关系，尤其在国际金融危机时期，投资房产更是首选。六是其他诸多外部因素，例如国内投资市场由于其他投资品的低收益把富裕资金投入房地产市场影响了房地产价格；在当期国际金融危机的背景下，大量的海外热钱涌入国内市场尤其是房地产市场，带动了新一轮的房地产投资热等等。

但它和会计学上的公允价值计量属性又有什么关系呢。企业会计准则中公允价值的应用要求公允价值在准则体系中首先反映在《企业会计准则— —基本准则》的第九章“会计计量”的内容中，与之前使用的准则相比，这是新增加的一章内容。其第四十二条规定，“会计计量属性主要包括:历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值”。 “在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”另外，基本准则中不再将历史成本和权责发生制作为会计核算的基本原则。由此可以看出，公允价值在准则体系中的重要地位。

三、投资性房地产与公允价值计量属性

公允价值在《企业会计准则第3号——投资性房地产》的中运用，最能直接体现其与高房价的关系。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》要求，“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于新会计准则未对投资性房地产采用公允价值模式作出硬性规定，这就给房地产上市公司留下了选择的空间。

那么开发商如何通过公允价值来操纵高房价的呢？首先，如果房地产开发公司采用公允价值计量，根据会计准则规定必须具备相关条件以及必须采用一定方法。新准则规定，采用公允价值计量的投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场，同时，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计，然而，要找到每一处房地产的活跃市场是相当困难的。不论在一线城市，还是二线城市，即便在一座城市同一地段房地产的活跃市场还存在差异，准确做出公允价值计量不是容易得到的，这就给开发商操作房价留下了伸缩的空间。其次，公允价值确定方法和技术的运用，若想找到真正的公允价值，要有科学的方法原理，选择适当的获取方法，而且还要制定并严格遵守程序规范。只有科学的方法、且选择得当，并有严密而有效的程序规范，公允价值的获取才可以消除主观判断的影响，并具有较高的客观性和可验证性。目前，准则上介绍了三种方法包括收益现值法、DCF（自由现金流量折现模型法）和重置成本法等。每种方法开发商可以根据自己需要自由选择，所得公允价值必然有差异，价格也有了空间。如国际惯例大多采用收益现值法，通过测算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，来确定被评估资产价格。而估算模型采用的计算因素如利率、时间、回报预计数等如果略有偏差，那么计算出的收益现值差异非常大，若在方法上不加以规定，则在客观上存在操纵公允价值的可能。再有，评估机构是否独立公证进行评估。“公允价值”公允不公允，关键看审计评估机构如何审计评估。注册会计师审计是对会计信息质量的有效评估措施，对企业保证会计信息真实性起着有效的监督和促进作用。在新的会计准则实施后，如何规范审计评估市场，成为重中之重。另外面对不断出现的新型资产，如金融工具，我国的评估机构是否有经验做出公正评价还待考验等等。最后，会计人员的素质。就公允价值而言，采用计价模型要求会计人员能够及时收集和应用交易商品的市价，并采用估价技术，这需要会计人员熟悉理财学方面的知识，并具备一定的综合分析、判断能力，才能熟练地操作。目前，我国会计人员的整体素质不高，会计职业判断能力比较差，必然在一定程度上影响到公允价值在会计实务中的应用。

四、结论

任何一种计量属性都不是十全十美的，公允价值也不例外。如何让公允价值计量属性更好的为市场经济服务，为房地产市场服务。关键看我们如何用其有利的一面，避其不利的一面。针对我国当前的状况，应采取以下的应对措施：

1.完善市场经济体制的建设

加快市场经济发展，完善市场体系，促进完善的生产要素市场、资本市场和商品市场的建立。只有在统一开放的市场体系和公平竞争的市场秩序下，价格是所有市场参与者在充分考虑了收益和风险之后所达成的共识，价格才能成为真实的、准确的市场信号，才能更好地确定商品成本和市价，从而获得商品公允价值的信息。建议由国家发改委，建设部、国土资源部、社会保障部会同财政部部等国家宏观职能部门组成联合工作组，仔细认真调研各地房地产市场，尤其是一、二线城市，对房地产企业使用公允价值计量属性做出严格细致规定。全面完善市场经济体制，使资源能够在市场上有效流动，特别是要完善资本市场的建设，提高市场的有效性，使市场能够公允地反映资产的价值，确立公允价值在房地产企业应用的前提。这是健全我国市场经济体制的基本要求，也是保证公允价值在房地产企业应用的基础。

2.加大法制建设力度，确立公允价值规范体系

我国法律制度不健全，已经严重地影响到公允价值在会计计量中的应用，使本不够完善的市场经济体制更难应用公允价值。在国际国内逐步运用公允价值计量的现实情况下，相关法律必须尽快完善，至少在法律上基本取得认同，承认公允价值的合法地位，逐步夯实公允价值运用的法律基础。完善的法律法规能够规范人们的行为，为交易双方公平交易提供一个广阔的空间。不断完善《公司法》《会计法》等相关法律规范，建立完善会计规范的同时，加大违规行为的处罚力度。尽力避免给那些利用公允价值进行会计舞弊者留下操纵的空隙，并制定严厉的处罚措施，净化会计环境。目前我国涉及公允价值的相关准则较为普遍，但是分布较为零散，缺乏系统指导公允价值理论和实务的公允价值准则和框架体系。新会计准则引进了公允价值的计量属性，但它本身是一个指导性文件，在我国的市场经济环境中，资源配置的效率不高，而且行业之间又有较大的差异性，这些都使公允价值在应用的过程中面临着诸多要解决的问题。因此要根据中国的国情，针对特殊的市场环境和具体的行业特点，出台具体的实施细则，在实践中拓展公允价值应用的深度与广度，提高其可操作性。

3.提高会计人员业务素质，完善公允价值的取得

我国要想全面地推广公允价值计量属性，归根到底还要取决于会计人员素质的提高。面对当前的实际情况，要加大对会计人员的培训力度，尤其需要提高评估人员和审计师的技能，培养其风险意识和未来观念，在充分了解企业自身经济业务和市场状况的基础上，更多地把握企业的未来潜在风险，运用自己丰富的职业判断经验和相关的知识背景，在规则范围内灵活进行业务处理，及时准确地取得公允价值。首先，要从整体上来提高会计人员素质。会计人员在业务素质上要紧跟时代的步伐和形势的发展，要不断更新观念，接受新的知识。其次，要加强对公允价值计量属性的广泛宣传和对会计人员进行知识更新，使广大会计人员能尽快地熟知公允价值计量属性，同时并能尽快地掌握对公允价值的具体运用。最后，会计准则制定者应经常与会计实践工作人员保持沟通，及时解答他们在处理公允价值上遇到的现实难题。

目前公允价值在我国房地产企业应用中仍然存在着诸多问题，但是从公允价值的国际应用来看，公允价值的广泛采用是不可回避的，有可能发展成为未来价值计量主要属性的趋势。我们应趋利避害，使其更好的为我国市场经济发展发挥作用。谨慎引入和应用公允价值符合我国当前经济发展的现实需要。

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Research on Domestic Housing Price and Measurement Attributes of Fair Value

JIN Sha

This article mainly explores the relations between the measurement attributes of fair value and domestic housing, the causes of high housing price, the origin of fair value, the background under which our country introduced fair value, analyzes the status and problems in the appliance of fair value in investment estate evaluation, the relations between high housing price and investment estate measured by fair value, and on this basis, makes a brief comment and offers some suggestions.

high housing price; fair value; measure attribute

F293.3

A

1008-7427（2011）09-0081-02

2011-05-17

作者系安徽职业技术学院经贸系经济师。