黄晓榕

商业银行房地产贷款风险及其评估的程序计量法

黄晓榕

目前我国房地产企业所需要的资金大部分来自商业银行，商业银行房地产贷款业务面临较大风险。分析房地产企业贷款特点引发的商业银行贷款风险及商业银行房地产贷款的主要操作风险；提出商业银行房地产贷款风险评估的基本指标是预计房地产贷款未来可偿还价值，探讨商业银行房地产贷款风险评估的程序计量法，构建房地产贷款未来可偿还价值的评估程序。

商业银行；房地产贷款风险；未来可偿还价值；评估指标；程序计量法

一、我国商业银行房地产贷款风险分析

商业银行的房地产贷款风险，是指商业银行在房地产贷款活动中，由于各种不确定因素的存在而导致的银行贷款收益的不确定性或银行资产发生损失的可能性。

（一）房地产贷款特点引发的商业银行贷款风险

1.房地产融资严重依赖银行贷款而导致的银行贷款风险

目前，我国房地产企业是以商业银行信贷为主要融资渠道，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。房企信贷资金加上个人房贷按揭，整个行业的负债率远远超过70%［1］。房地产企业应付款较高，主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商获取的银行贷款。此外，房地产企业普遍自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，采用各种变通的方式套取银行贷款。商业银行是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，因而房地产贷款产生的市场风险就由商业银行来承担。

2.房地产贷款的直接还款来源的不确定性引发的银行贷款风险

经济周期以及信贷膨胀等因素可能引起房地产市场变化而给银行造成风险，如房地产市场发生变动，原材料价格上涨、市场的销售竞争、居民购买力下降、房价下跌，已开发完成的商品房销售不畅，引发开发商资金链紧张，使得银行房地产开发贷款的直接还款来源（这里直接还款来源指贷款人经营所得或其他所得）存在很大不确定性。可能由于开发商开发经营管理不善，不能按约定准时将楼房交付使用，引发购房人停还银行借款；部分开发商可能违背协议规定，挪用销售资金用于填补项目资金缺口，不按销售比例或按期归还银行贷款等，使银行利益受到损失。

3.房地产贷款的抵押物无法足额变现而引发的银行贷款风险

房地产贷款的抵押物主要有土地使用权、房地产开发项目的在建工程作抵押和住房抵押。房地产开发贷款主流是土地抵押贷款，目前我国房地产法律制度不够完善，土地储备办法没有明确授予土地储备机构可任意处分土地的权利，因此，可能产生抵押无效风险。房地产市场的向下调整引发楼市房价下跌，在建工程和住房抵押物的价值必然下跌，银行处置抵押地产收入可能无法弥补未偿还的贷款，引发银行房地产贷款风险。

（二）商业银行的房地产贷款的主要操作风险

1.商业银行内部缺乏有效的贷款审批风险管理机制

由于商业银行发放房地产贷款前未严格调查借款人的资信状况，缺乏有效手段准确确认房地产企业投资的未来收益及还款资金来源的可靠性，在建工程估价、订立合同协议不完备等。一些银行房地产贷款的调查、审批、发放、贷后管理均在支行内部进行，支行行长集审、贷权力于一身，缺乏有效的制约，易出现道德风险和决策风险。商业银行为了争夺个人住房贷款，随意简化审批流程，走形式，没有把好信贷质量关［2］，存在放松信贷条件的倾向，甚至违规操作。由于商业银行内部缺乏有效的贷款审批风险管理机制，风险责任不明确，审查不到位，导致银行遭受损失。

2.房地产贷款过程中监控不到位，缺乏对贷款风险的评估计量

商业银行在房地产贷款过程中，承担了房地产企业经营中的土地储备、房地产开发和房地产销售各环节的市场风险和信用风险。由于在银行和房地产企业之间存在着严重的信息不对称，从商业银行的经营与管理来看，放贷后对房地产企业经营动向缺少关注，监控不到位。对房地产贷款业务风险的分析与估计不足，尤其定量分析少，不能根据宏观经济环境及信贷市场变化，动态调整房地产贷款项目的量化分析指标，缺少科学的风险度量指标体系，缺乏对风险的适时评估计量。信贷风险度量工具的缺失，使得商业银行房地产信贷风险控制难于实现精细化而存在操作风险［3］。因此，很有必要探讨对房地产贷款风险的评估计量，使商业银行对房地产贷款风险程度及其引发风险的主要环节因素有充分了解，以便采取措施防范贷款风险。

二、商业银行房地产贷款风险评估指标及其计量的难度

商业银行房地产贷款的风险的本质是商业银行房地产贷款未来可偿还价值（可收回金额）的不确定性。由于房地产贷款未来可偿还价值=银行按规定发放尚未收回贷款的摊余成本-房地产贷款未来无法收回的金额，对商业银行房地产贷款未来可偿还价值的预计或者对未来无法收回的房地产贷款的预计是房地产贷款风险评估的核心。因此，评估房地产贷款风险的基本指标是预计房地产贷款未来可偿还价值或未来无法收回金额。

会计上对房地产贷款的计量，是通过“贷款”科目核算银行按规定发放的各种房地产贷款，“贷款”科目期末借方余额，反映银行按规定发放尚未收回贷款的摊余成本。预计房地产贷款无法收回金额即贷款发生减值的金额，会计上采用计提资产减值损失的备抵法核算，贷款发生减值而计提的资产减值损失的金额的确定，实际上就是对房地产贷款的风险的一种绝对数计量指标。另外，预计贷款发生减值金额占银行按规定发放尚未收回贷款的摊余成本的比率（不妨称为预计还款比率）可以作为计量房地产贷款的风险的相对数计量指标。

由于房地产贷款未来可偿还价值（或预计还款比率）具有计量上的不确定性、变动性，因而，直接构建其计量模式有较大的困难，主要表现为：（1）我国目前的产权、生产要素市场还不很活跃，如很多房地产在建工程及抵押物的可观察的市场交易价值无法获得，反映房地产贷款未来可偿还价值（无论是直接还款来源还是抵押物）的相关量化数据难以取得，准确计量的实际操作难度较大。（2）计量房地产贷款未来可偿还价值的本质是寻求一种客观的价值，而客观价值必须通过人的主观判断才能实现，即未来可偿还价值的计量是靠人的判断预计，容易产生主观随意性。有许多不存在交易的情况，或者虽有交换但没有由市场决定的金额的情况下，房地产贷款未来可偿还价值的评估计量基础取决于评价主体的目的、主观因素、客观因素等各个方面，因此，难以直接构建房地产贷款未来可偿还价值的评估计量模式。

三、商业银行房地产贷款风险评估的程序计量法

针对房地产贷款风险评估计量有较大的难度，笔者认为借助程序理念建立房地产贷款风险评估计量的程序确定方法是解决该难点、建立评估计量体系的有效方法。

（一）商业银行房地产贷款风险评估的程序计量法的理念

将难以确定的房地产贷款未来可偿还价值判断问题转化为房地产贷款未来可偿还价值的程序确定问题是一个现实的选择。比如，要计算一个不规则曲线围成的图形的面积，当我们无法得到曲线的数学表达式时，依据人们的估计，难以达到对这个面积的判断达成“共识”，通常的做法是将其分解为若干个小矩形，分别计算这些小矩形的面积，将这些小矩形面积之和作为不规则曲线围成的图形的面积。虽然这些小矩形面积之和与不规则曲线围成的图形的面积并不一致，但只要划分小矩形较合理、数量足够多，那么这些小矩形面积之和与不规则曲线围成的图形的面积将会非常接近，也就是确定面积的程序合理，按照该程序计量的结果就可以说是合理的。将程序理念引入房地产贷款未来可偿还价值的计量，建立房地产贷款未来可得到偿还价值的程序确定法，从价值确定的程序合理层面实现房地产贷款未来可得到偿还价值的评估计量合理。

（二）商业银行房地产贷款风险评估的程序计量法的设计思路

笔者设计房地产贷款未来可偿还价值的粗框架程序的思路，按照主要还款来源分为：直接还款来源和抵押物，分别评估：

1.抵押物价值的评估

房地产贷款未来可偿还价值以抵押物评估值作为最保守估值。贷前抵押物价值的评估根据资产评估机构的评估值确定；贷后抵押物价值有减值迹象的，应在原资产评估机构的评估值的基础上根据实际情况的变化，重估计其价值。可采用分层级计量确定程序：第一层，在存在活跃市场的情况下，抵押物价值的评估按抵押物的市场价格；第二层，不存在活跃市场的情况下，以可获取的最佳信息为基础，以同行业类似该抵押物的最近交易价格或者结果作为估计该抵押物价值的参考；第三层，按照上述规定仍无法可靠估计抵押物的公允价值，以估计该抵押物未来现金流量的现值作为其价值（重大情况时也可请评估机构评估）。

2.由房地产企业直接还款来源可得到偿还款的评估

影响由房地产企业直接还款来源还款的因素涉及多层次、多因素、多指标，其中包括财务指标和非财务指标、定量指标和定性指标。一些定性指标难以量化。例如：（1）贷前评估。影响由房地产企业直接还款来源还款的主要因素包括：房地产企业的建设项目合规性、开发资质、信用评级（以前还款记录）、资金审查及资本金到位情况、借款主体的资金实力、公司治理机制、项目的市场销售前景等重要指标。（2）贷后评估。影响由房地产企业直接还款来源还款的主要因素包括：房地产企业的资金运行状况、项目建设与工程进度、销售进展与营销能力、项目的市场销售前景、项目团队的管理能力及运营能力等的分析评价、房地产贷款企业财务状况与财务能力（财务报表，了解现金流量、流动比率、收益比率、资产负债率等财务指标）及其还款记录与违约记录等。

必须根据这些主要影响因素、指标做出综合的评估。建议构建多层次结构的影响由房地产企业直接还款来源还款的主要因素指标系统，运用层次分析法和模糊综合评价法（它是一种定性分析与定量分析相结合决策分析方法）：（1）确定权重。每级指标评估必须由相应的部门根据调研及证据经过专业人士充分讨论分析，采用层次分析法确定各影响房地产贷款的直接还款来源可得到偿还款的因素指标的权重。（2）确定还款的可靠度。假设对每个影响因素的评价结论定为六个等级：特优、优、良、中、差、极差，分别对应影响还款的可靠度为：极高、很高、较高、中等、较低、很低，即评语集合记作V={极高，很高，较高，中等，较低，很低 }；再应用模糊综合评估的方法确定由房地产贷款的直接还款来源可得到偿还款的评估值 （具体过程略）。因此，评估结果是定性的（即由直接还款来源可得到偿还款的可靠度是极高、很高、较高、中等、较低、很低中的一种）。假设还款的可靠度:极高、很高、较高、中等、较低、很低，分别量化为:100%、90%、80%、70%、60%、50%。则由直接还款来源可得到：

偿还款的评估值=银行按规定发放尚未收回贷款的摊余成本×可靠度

房地产贷款未来可偿还价值=max{由直接还款来源可得到偿还款的评估值，抵押物评估值}。

房地产贷款未来无法收回的金额=银行按规定发放尚未收回贷款的摊余成本-房地产贷款未来可偿还价值的评估值

四、建立房地产贷款的主要还贷能力的评估计量系统

（一）建立房地产贷款的主要还贷能力的贷前评估计量系统

按照有关规定，完善关于审查房地产开发商的建设项目合规性、开发资质、信用评级、资金审查及资本金到位情况的审查等贷款审批标准和审批手续；完善配套贷款尽职调查制度，关键环节包括对贷款人的资信、资金实力、销售前景、抵押担保等情况进行调查和评估；确定申请贷款人的还款能力和信誉状况，以建立商业银行对房地产贷款的主要还贷能力的贷前评估计量系统，掌握房地产贷款企业的还贷能力，杜绝不符合规定的开发商和购房者获取贷款，为防范贷款风险奠基。

（二）建立房地产贷款的主要还贷能力的贷后评估计量系统

建立房地产贷款的主要还贷能力的后续评估计量系统，强化对借款人跟踪调查和分析，定期和不定期地进行现场和非现场检查，通过监测房地产企业的资金状况、项目建设、工程进度、销售进展及银行贷款发放情况等，适时评估计量房地产贷款未来可偿还价值，把握偿还风险，包括根据不同区域房价变化的情况，对由房地产贷款直接还款来源未来能够偿还的金额和抵押物的未来变现价值的计量。如发现贷款抵押物价值担保不足的，应要求借款人及时追加贷款担保，确保贷款担保足值有效。

[1]孙迎冬.略论我国商业银行房地产贷款风险防范机制[J].河北金融，2008（5）.

[2]熊燕.现阶段我国商业银行房地产贷款风险探析[J].中国市场，2010（18）.

[3]周盛誉.金融危机背景下商业银行房地产信贷风险防范[J].区域金融研究，2009（10）.

F830.572

A

1673-1999（2011）13-0076-03

黄晓榕（1947-），福建商业高等专科学校（福建福州350012）会计系教授，研究方向为会计计量与财务管理。

2011-04-15

福建商业高等专科学校科研基金项目“我国商业银行房地产贷款风险及其防范”（编号：SZ201007）。