陈 宝

(福建省罗源县人民法院,福建罗源 350600)

基于合同的相对性原则,长期以来,我国司法实践一般认为,合同只能在合同双方当事人之间发生法律效力。在我国当前物权理论研究不足和物权法司法实践缺乏经验的国情背景下,同样,对于前期物业服务合同,司法实践也认为只能在开发商和前期物业服务企业之间发生法律约束力,然而,在业主大会成立并选聘新物业服务企业之前,业主又离不开前期物业管理。在前期物业服务纠纷中,业主在前期物业服务合同中的法律地位往往成为案件的焦点,那么,前期物业服务合同对业主能否发生法律效力,若能,其理论依据何在?对此,理论上存在较大争议,司法实践中的做法也极不统一。

一、前期物业服务法律关系之争

业主在前期物业服务合同中法律地位争议源于前期物业服务合同本身的特殊性。那么,何谓前期物业服务合同?对此,我国建设部于 2003年 6月26日颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第 2条规定,前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。我国从 2003年9月 1日起开始实施的《物业管理条例》(以下简称《条例》)第 21条规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”由此可见,前期物业服务合同是开发商在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前,与其选聘的物业服务企业签订的服务合同,具有临时性的特征。……