向明

（吉首大学法学院，湖南吉首416000）

不动产登记簿的法律内涵是指国家不动产登记机构制作的、用于记载不动产自然状态及权利设立和变动事项的专用簿册。不动产登记簿的设置不仅体现了不动产物权的公示公信两大基本法律效力目的，同时也体现了国家在不动产领域中的税收征收、耕地保护、财产统计等特定的治理目的。尽管《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）已明确规定了不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但在我国不动产登记实践中，人们常重权属证书、轻登记簿，这严重限制了不动产登记簿作用的发挥。基于此，重新确立不动产登记簿的法律地位，构建科学合理的不动产登记簿制度，具有迫切的现实意义。

一、我国不动产登记簿的编制

（一）不动产登记簿的编制之界定

所谓不动产登记簿的编制，是指登记机构依法按照一定的标准将不动产及其权利载入不动产登记簿的法律行为。1

由于不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，为精确、清晰、肯定表述载入登记簿中的不动产物权的内容和类型，以彰显不动产物权的公示公信法律效力目的和国家对不动产治理目的，因此不动产登记簿的编制应当合法。合法性是一切法律行为的首要要求，当然也是对不动产登记簿的编制的基本要求。要保障整个不动产登记簿的编制活动的合法性，从而发挥不动产登记簿应有的法律效力，不动产登记簿的编制活动不仅应严格按照《物权法》等实体法规定进行，即不动产登记簿中登记权利的种类和内容符合实体法的规范要求，同时，不动产登记簿的编制也要符合程序上的法律规定。另外，登记机构在编制不动产登记簿时应当遵循法定文字原则，即应当用国家公布的法定官方文字对不动产登记簿进行记载（其中包括登记簿所应记载的一切内容），不能使用其他诸如划线、涂改、加括号等不具有公信力的符号。

尽管不动产登记簿要对不动产登记机构所管辖的地域内的不动产及其上成立的物权进行记录，但由于其登记事项往往非常庞大，因此登记机构不可能将诸多登记事项全部登记在一个簿册中，应遵循一定的标准来编制不动产登记簿。不动产登记簿的编制标准分为两种，即“物的编成主义”和“人的编成主义”。“物的编成主义”，也称物的编制体例，是指在不动产登记簿的编制中，“不动产”这种“物”处于登记簿的核心地位，登记机构以不动产所在的行政区域、地段、地号为序，将该项不动产上的变动关系统一记载在一起，注重的是不动产权利的静态。2而“人的编成主义”，亦称人的编制体例，则以权利人的登记顺序先后编制，而不是以不动产为中心作成，其注重的是不动产权利的动态。3

不动产登记簿的编制是法律行为。其行为主体是登记机构，其行为对象是不动产及其权利，其行为要求是登记机构的编制行为应基于当事人的申请而启动和展开。

（二）我国不动产登记簿的编制体制

1.现状

当下，由于我国实行土地和房屋分别登记制度，4因此我国对土地和房屋登记簿（土地和房屋）分别予以编制。5在土地登记方面，我国《土地登记办法》第3条规定了土地登记实行属地登记原则，第5条规定了土地以宗地为单位进行登记。在房屋登记方面，我国《房屋登记办法》第4条规定了房屋登记应由房屋所在地的房屋登记机构办理，6第5条规定了房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿，第10条规定了房屋应当按照基本单元进行登记。从这些规定可以看出，我国的不动产登记簿是以“宗地”或“基本单元”为中心进行编制，因此我国当前不动产登记簿的编制体例采用的是“物的编成主义”，即以不动产为标志和主线，按照不动产所在地的行政区域、地段、地号、房屋的基本单元为序进行编制，将该项不动产上的变动关系统一记载在一起，注重于不动产权利的静态。

2.我国未来统一的不动产登记簿编制体制

首先，我国未来的不动产登记簿必须统一。考虑到我国的特殊国情，尽管这种分立型的不动产薄设立模式曾具有一定的时代价值，但其缺点也非常明显。7笔者认为，为显示同一不动产上的具体权利类型和层级，我国必须建立一个统一的登记簿，即房地合一的不动产登记簿。其理由是：其一，我国《物权法》已规定了国家对不动产实行统一登记制度，未来的不动产登记由统一的登记机构行使，如果继续实行房地登记簿分别设立模式无疑是对社会资源的浪费，且会增加社会成本；其二，我国物权立法中“房随地走”、“地随房走”是早已确立的基本原则，在这种“房地一体主义”的立法中，既不认为建筑物附属于土地，也不认可房屋和土地的分离变动，而是将房屋与土地视为一个一体变动的整体，因此，没有必要将土地和房屋分开而分别设置登记簿8；其三，登记簿的统一能集中而全面地记载同一不动产上的权利信息，这使交易者能得到不动产事项的充分信息，有利于克服公示弊端。

其次，我国未来统一不动产登记簿应以物的编制体例为原则。其理由是：其一，有利于保证登记内容的延续性，因为此种编制体例可以清晰地反映某个不动产上的权利变动情况，进而便于公众全面获取某个不动产的权利状态；其二，符合物权法对物的特定性要求，有利于解决诸如异议登记的追及力等实体法律问题；其三，有利于保护权利人的个人隐私、商业秘密，因为采用“人的编成主义”标准会使查阅人知晓权利人所有有关不动产的信息，而有些信息是权利人不愿意公开的，若不允许查阅，又可能影响交易安全；其四，我国长期以来就一直采用“物的编成主义”编制体例且行之有效，根本无需改变。

考虑我国的实际情况，在特定情况下，不动产登记簿的编制体例也可以采用人的编制作为补充形式，即以权利人为主线，将其有关不动产的交易关系记载在簿页之中。比如，只要不会造成混乱，对于同一人拥有数个不动产又在同一登记机构登记的，出于便宜考虑，可在共同的登记簿页中记载，这是一项纯粹的土地登记技术程序，不影响各不动产本身的独立性以及各不动产上的负担等。9

二、我国不动产登记簿的内容

（一）当前我国不动产登记簿的内容之立法现状

根据《土地登记办法》，我国土地登记簿的内容大致包括土地权利人的姓名或者名称、地址，土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况，土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格，地上附着物情况。10根据《房屋登记簿管理试行办法》，我国房屋权属登记簿的内容大体包括三个部分：其一，房屋的基本状况部分，此部分主要记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、土地使用年限、房地产平面图等；其二，房屋的权利状况部分，此部分主要记载房屋所有权、他项权利等有关情况；其三，其它依法需要登记的状况部分，此部分主要记载预告登记权利人和义务人、身份证号码、预告登记证明号、补换证情况，异议登记申请人、异议事项，查封机关、查封文件及文号、查封时间、查封期限、解除查封文件及文号、解除查封的时间等。11

（二）域外不动产登记簿内容概览

在德国，其土地登记簿12的主要内容包括“标题”、“财产状态目录”与“栏”。其中，“标题”主要涉及地方法院之名称、卷号以及薄页号等内容。“财产状态目录”则反映一宗或数宗土地的状态情况，包括土地的顺序编号、摘自地籍册的关于土地边界的说明、地籍块号码、记载地籍块的图片、土地面积、经营种类与方位、附着于土地所有权之权利等。通过这些状态情况的说明，可使土地在空间位置与大小上特定化。而“栏”较为复杂，共分三栏，分别承担不同的功能。第一栏标明的是土地的所有权人及其取得所有权的法律原因。如果是按份共有，需说明各权利人的共有份额；如果是共同共有，则需说明共同共有所有权赖以成立的法律关系。第二栏标明的是所有其它的负担与限制。负担如用益权、地役权、限制人役权、后位继承等。限制如一般的处分禁止、破产记载，等等。第三栏标明的是记载抵押权、土地债务与定期金债务等土地担保物权。从德国土地登记簿的编排看，就登记技术而言，或许完全可以将所有的负担与限制统一登记于一栏之中。但由于土地担保物权在实践中发生的频率常高于其它限制物权，故有设置专门栏目（第三栏）之必要。13

瑞士的不动产登记簿的内容由“主簿”、“土地记述书”、“日记簿”、“平面图”、“土地表示书”构成。主簿是登记簿的主体，每一主簿分为“所有权部”、“役权和土地负担部”、“担保权部”。此外还有“预告登记和建筑物部”，大体相当于德国土地登记簿簿页的第一部至第三部。土地记述书相当于德国土地登记簿簿页的“状态目录”。“日记簿”、“平面图”、“土地表示书”作为登记簿的辅助手段，日记簿针对不能立刻记入“主簿”的登记申请，暂依受理顺序记载于日记簿；平面图是基于对土地的测量而表示土地的状况和界址的；土地表示书是在尚未进行土地测量的地区代替平面图。14

日本的土地登记簿的内容主要包括：标示部、甲部及乙部，甲乙部各设事项及顺位号数栏。其中标示部记载有关土地或建筑物标示的事项。土地登记簿包括：土地所在地、土地号数、土地种类（宅地、农地等的区分）、土地面积。其建筑物登记簿的内容主要包括：建筑物所在地及土地号数，房屋号数，建筑物种类、构造及室内面积，建筑物号数，附属建筑物的种类、构造及室内面积，等等。甲部设事项栏及顺位号数栏，事项栏记载有关该不动产所有权的事项（如因不动产买卖而发生的所有权移转、假登记等），应记载接受申请书的日期、收件号数、登记权利人的姓名、住所、登记原因及其发生日期、登记标的及申请书所载且与登记权利有关的其它事项。在顺位号数栏中记载事项栏记载的登记事项的顺序。乙部设事项栏及顺位号数栏，事项栏记载有关所有权以外权利的事项（如抵押权、地役权、地上权等），记载的内容与甲部相同。在顺位号数栏中记载事项栏记载的登记事项的顺序。15

（三）我国未来统一的不动产登记簿内容

借鉴域外先进的立法经验，结合当前的法律实践，我国未来统一的不动产登记簿记载的内容应涵括自然状况、权利状况以及其它依法应当登记的事项三个部分。

自然状况部分主要涉及土地坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格等；地上建筑物编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、房地产平面图等。

权利状况部分应当依据权利的类型区分为三个小部分。第一小部分记载土地的权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、土地证号、土地使用年限以及建筑物的所有权。第二小部分记载土地或建筑物上设立的用益物权，目前《物权法》规定的用益物权除了地役权之外，都只能在土地上设立，包括土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权。第三小部分记载抵押权和租赁权等，即建筑物上的抵押权和租赁权以及建设用地使用权、土地承包经营权上设立的抵押权16和租赁权等。

在依法应当登记的事项部分记载的内容主要包括预告登记、异议登记、更正登记、查封登记、预查封登记等事项。

三、我国不动产登记簿的管理

（一）不动产登记簿的保存

不动产登记簿作为国家机构重要的法定文件和重要资料，必然需要采取严格、规范的保存办法。不动产登记簿的保存主要涉及不动产登记簿的保存主体和保存期限等问题，由于登记簿的保存主体在域外的立法与实践中都是由不动产登记机构统一保管的，在此重点讨论登记簿的保存期限。

从国外的立法与实践经验来看，不动产登记簿应当永久保存。如在法国不动产登记中，对于不动产登记簿的保存是根据文件不同的年限分别进行处理，登记人员并不需要保管所有提交给他的文件，而是只保存50年以内的公示文件。对于50年以上不满100年的文件，将这些文件的节录本和副本移交给专门的档案中心。对于100年以上的文件，移交给国家档案馆或其它省级档案馆。17在我国台湾地区的不动产登记簿和地籍图为永久性保存。18《物权法》对不动产登记簿的保存期限没有规定，而住房部的《房屋登记簿管理试行办法》第13条规定了房屋登记簿应永久保存并妥善保管。但我国绝大部分地方立法都规定了不动产登记簿应当永久保存，如《珠海市房地产登记条例》第21条第3款规定：“房地产登记卡和房地产原始凭证永久保存。”《鞍山市城市房屋权属登记条例》第21条规定：“房屋权属登记机构应当建立房屋权属登记册，并永久保存。”《天津市房屋权属登记条例》第22条规定：“房屋权属登记机构应当将房屋权属登记簿和房屋权属登记的文件资料，统一管理，永久保存。”这一规定是符合不动产登记簿的永久性特点的，值得我国未来不动产登记立法完善之借鉴。19

（二）不动产登记簿的重造与补造

在不动产登记簿的保存过程中，由于时间、环境、情势变化以及其它一些意外情况发生，登记簿可能出现损坏或灭失，也可能因过时而被新的格式所取代，因而就需要对原有的登记簿采取一定的补救措施，即需要对不动产登记簿进行重造与补造。所谓不动产登记簿的重造，是指不动产登记簿损坏或原有格式更新时，登记机构将原有登记簿上所记载的内容登录到新的登记簿上的行为。不动产登记簿的补造是指登记簿因某种原因发生导致其毁损或灭失时，登记机构依照不动产其它资料（主要是档案资料）进行补充登记的行为。20在域外，如日本、德国和我国台湾地区等对不动产登记簿的重造与补造都做了较为明确的规定。21

我国的立法对不动产登记簿的重造与补造的规定较少，《房屋登记簿管理试行办法》第13条第2款规定：“登记簿有毁损的，登记机构应及时补造。”《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第16条第2款规定：“城市房屋产权档案必须长期保存。如果发生丢失或者损毁时，应当及时采取补救措施。”有学者认为，这里的“补救措施”指的就是重造和补造22。可以看出，现有的立法对不动产登记簿的重造根本就没有规定，对不动产登记簿的补造的规定也相当粗糙。因此，为保障不动产登记簿的安全，在未来的《不动产登记法》中应明确规定不动产登记簿的重造与补造程序。当登记簿发生毁损或灭失时，登记机构应当依据有关资料予以及时补造，并及时通知登记权利人；当不动产登记簿用纸损坏或样式变更时，登记机构应当依据原有记载全部予以重造。

（三）不动产登记簿的查阅与复制

作为物权归属和内容依据的载体，不动产登记簿只有将其所记载的内容予以公开，才能彰显不动产登记簿所具有的公示功能。23规范不动产登记簿的查阅主要涉及查阅主体、查阅客体、查阅程序、查阅责任以及查阅效率和费用等内容。

1.不动产登记簿的查阅主体

纵观域外立法实践，对不动产登记簿的查阅主体的规范大致分为三类：一是对查阅主体没有任何限制，任何人对登记簿上的任何内容都可以自由查阅。典型者如新西兰、爱尔兰、韩国、俄罗斯、美国的明尼苏达州和夏威夷州、澳大利亚的昆士兰州以及我国香港特别行政区等。此种立法模式尽管可以彰显自由之精神，但不利于不动产权利人的隐私保护。二是社会公众不能自由查阅，但如有需要可要求登记机构告知不动产有关权利信息或提供该不动产权利状况证明。典型者如日本和我国澳门特别行政区。此种立法模式尽管会增大登记机构的成本，但对保护权利人的隐私有利，同时也不会影响交易安全。三是仅允许有利害关系的人查阅不动产登记簿。典型者如德国、瑞士和我国台湾地区。此种立法模式尽管有利于保护权利人的隐私和防止无关之人纠缠登记机构，但利害关系人难以界定，不利于司法操作。24

在我国，《物权法》第18条对查阅主体的范围限定为权利人和利害关系人，然而在国土资源部发布的《土地登记资料公开查询办法》25和原建设部发布的《房屋权属登记信息查询暂行办法》26中则规定任何人都可以查阅登记簿（但必须取得权利人的同意书）。考虑到《物权法》是上位法，我国不动产登记簿查阅主体只能为利害关系人（其实权利人也是一个利害关系人）。这样的话，我国立法上同样面临何谓“利害关系人”的问题。对此，笔者认为，解决此问题可借鉴《德国土地登记簿法》27以及《瑞士民法典》28的相关规定，将利害关系人的界定应以其对于该项不动产是否存在“正当利益”为宜。该“正当利益”并不限于法律上的利益，还包括法律利益之外的其它正当利益，即只要查阅者能初步说明其具有经济、家庭、科学或公共利益等正当利益原因就可享有查阅权，如查阅者提供结婚证、代理证明、单位介绍信、交易合同或提交有登记权利人签章的抵押合同等。如果登记机构拒绝利害关系人查询，利害关系人可依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第33条的规定进行救济。至于国家机关基于职务履行对不动产登记簿的查阅，我国《土地登记资料公开查询办法》（第2条第3款29和《房屋权属登记信息查询暂行办法》第8条第3款30）都作了相应的规定。由于这类主体的查阅权力都有法律的明确规定，所以在实践中一般不会遇到困难。但上述国家机关基于职务履行进行查询时应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件。

2.不动产登记簿的查阅客体

关于不动产登记簿的查阅客体，域外立法除了对涉及国家秘密和权利人的隐私和商业秘密外一般很少做限制。根据《土地登记资料公开查询办法》第2条、第3条、第7条以及《房屋权属登记信息查询暂行办法》第5条、第7条、第8条的规定，不动产登记簿的查阅客体分两类：一是任意查阅的客体，那些事关社会交易安全的事项如不动产登记编号、登记权利、标的物坐落、层次、结构、建筑面积及分摊土地面积以及他项权利负担等信息，申请人只要提供有效身份证明、填写查阅申请书并交纳相关费用就可以查阅相关登记内容；二是限制查阅的客体，对于查阅不动产登记的原始基础资料，如权属来源文件、登记申请书、房屋地籍调查表和地籍图等信息，其属于不动产登记过程中形成和收集的资料、文件，且这些登记内容本身亦包含有当事人的隐私或商业秘密利益，所以，只应对特定主体公开，即只有权利人本人和利害关系人才能查阅登记的原始资料。申请人在申请查阅上述资料时，必须提供相关证据，如不动产权利证书原件、不动产权利人同意查阅的书面声明；仲裁、诉讼案件当事人提供的案件受理通知书或立案通知书；国家安全、公安、检察、审判、纪检、公证、仲裁等部门出具的查阅证明等，否则不动产登记机构有权拒绝其查阅要求。31

3.不动产登记簿的查阅程序

对不动产登记簿的查阅应遵循一定的步骤。首先，利害关系人应提出申请，这要求申请人在申请查阅时应当符合法律规定的要素，并且采用规定的格式提交申请书。32其次，受理查阅。对符合法律规定要求，不动产登记机构有义务提供查阅的条件；对于不符合法律规定的要求的，登记机构不得允许其进行查阅。最后，出具查阅结果证明。登记机构摘录或者复制的不动产登记结果，查阅人请求出具查询结果证明的，登记机构经审核后可以出具查阅结果证明。即使在查阅过程中没有查阅到申请人所要查阅的信息，登记机构也应当出具证明书，以证明在登记机构中不存在任何所要求的文件。如《土地登记资料公开查询办法》第11条规定了对无土地登记结果的，应查询人请求，查询机关可以出具无土地登记记录的书面证明。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第14条规定了查询人要求出具查询结果证明的，查询机构经审核后，可以出具查询结果证明。对于不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。《上海市房地产登记资料查阅暂行规定》第13条规定了对无原始凭证或者登记册中无信息记载的，登记机构应当出具无登记记录的书面证明。查阅结果证明应当加盖查阅机关印章，并注明日期。

4.不动产登记簿的查阅责任

建立不动产登记簿的查阅责任制度是使不动产登记簿查阅得以顺利进行的重要保障。根据不动产登记立法和实践，不动产登记簿的查阅责任主要有三类。一是民事责任。不动产登记簿查阅中的民事责任主要体现为：对不动产登记机构，若其无故拒绝正当的查阅申请并致其损害，或者未能合理保管，导致权利人的登记资料被泄露、滥用的，登记机构均应承担相应的赔偿责任。对于查阅人，擅自将不动产登记资料带离设定场所，对登记资料进行圈点、划线、注记、涂改、拆页，或者故意损坏查阅设备，造成损失的，查阅人应当依法承担赔偿责任。查阅人非法使用查阅结果，给他人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。在此还应注意的是，在赔偿责任的承担问题上，如果是查阅人自身的过错给权利人造成损害的，由查阅人单独承担赔偿责任；如果不动产登记机构和查阅人有共同过错的，不动产登记机构和查阅人应承担连带责任；不动产登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成损害的其工作人员，有权予以追偿；如果由于查阅人的行为被第三人利用后造成权利人损害的，查阅人和第三人也应负连带责任。在赔偿责任的范围问题上应以权利人的直接实际损害为准。如《土地登记资料公开查询办法》第15条规定：“查询人非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”二是行政责任。在不动产登记簿查阅过程中，在申请人合法而正当的申请下，不动产登记机构有义务及时、准确、充分地向其提供不动产登记簿的相关信息，如其工作人员在登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分。对查阅人而言，擅自将不动产登记资料带离设定场所，对登记资料进行圈点、划线、注记、涂改、拆页，或者故意损坏查阅设备的，登记机构应当及时制止，并责令其改正等。三是刑事责任。在对不动产登记簿进行查阅时，登记工作人员在登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等，情节严重的，依法应承担玩忽职守罪、滥用职权罪、徇私舞弊罪等刑事责任。查询人非法使用查询结果，情节严重的，可能依法会承担侵犯商业秘密罪、敲诈勒索罪、诈骗罪等刑事责任。

5.不动产登记簿的查阅效率和费用

为了保证查阅的效率，保证查阅人快速地获得不动产登记的信息，通过审查而得到允许的查阅，原则上当场进行，如果有正当原因需要延迟，也应当在合理的一段时间内进行，其时限以不发生过度的迟延为原则，否则就应当承担一定的法律责任。如《土地登记资料公开查询办法》第9条规定了对符合查询申请条件的，查询机关应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5日内提供查询。查阅不动产登记资料所发生的费用由查阅人承担。

至于不动产登记簿的复制，只要符合法定要求，查阅人可以进行复制。

注：

1对于不动产登记簿编制的界定，世界各国不动产登记立法均未见明确规定。但纵观各国或地区的立法和实践，当事人的不动产登记申请一旦受理后，登记机构会依职权进行审查（不管是形式审查抑或实质审查）并作出是否载入不动产登记簿的决定，这体现了登记机构行使国家权力的行为，也即体现的是种法律行为。如德国的《土地登记簿法》第1条规定：“地方法院（土地登记局）编制土地登记簿。”我国台湾地区的“土地登记规则”第6条规定：“土地权利经登记机构依本规则登记于登记簿，并校对完竣，加盖登簿及校对人员名章后，为登记完毕。”第 17条规定：“登记簿就登记机构辖区情形按乡 （镇、市、区）或地段登记之，并应于簿面标明某乡（镇、市、区）某地段土地或建物登记簿册次及起止地号或建号，里面各页盖土地登记之章。同一地段经分编二册以上登记簿时，其记载方式与前项同。”第 18条规定：“登记簿应按地号或建号顺序，采用活页装订之，并于页首附索引表。”我国《土地登记办法》第14条规定：“国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；……。”《房屋登记办法》第2条规定：“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”

2采“物的编成主义”的编制标准以不动产为中心进行登记簿的编制，这意味着不能遗漏有关不动产上任何一项权利的存在与变化，否则登记簿上记载就不可能全面地反映当时不动产权利的整体情况，因此有关国家的物权变动模式立法就应采不动产物权不经登记不发生效力的实质主义登记模式，促使第三人将各种不动产权利的变动及时提交登记。目前采此编制标准的国家和地区较多，如德国、日本、瑞士、瑞典、韩国、奥地利以及我国台湾地区等。

3采用“人的编成主义”标准，其不动产登记簿以不动产权利人的登记顺序先后而不是以不动产为中心进行编制，登记机构无需了解不动产上各项权利的全貌，也不必要求当事人将所有不动产权利变化情况都申请登记，其结果就是有关国家物权变动模式采取依当事人意思发生效力的意思主义，在登记模式上采形式主义登记模式。登记实践中，法国、意大利、新西兰、我国澳门特别行政区等采用该模式编制登记簿。

4在此需要说明的是，土地和房屋是两种最为主要的不动产，但不动产除了土地和房屋外，还包括草原、自然资源、林木等，且这些不动产都是由不同的主管部门登记和设立不同的登记薄。

5在域外，采“物的编成主义”的国家或地区也有分别设立土地登记簿和建筑物登记簿的，典型者如日本和我国台湾地区。但大多数国家还是统一设立不动产登记薄。

6《房屋登记办法》中所称的房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

7不能集中而全面地记载同一不动产上的权利信息，这样不仅交易者不能得到不动产事项的充分信息，国家也难以准确地实现征缴税收、保护耕地、统计财产等特定目的。

8朱程：《论不动产登记簿的法律构建》，《房地产行政管理》2007年第12期。

9[德]鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法》，张双根译，法律出版社2004年版，第286页。

10参见《土地登记办法》第15条。

11参见《房屋登记簿管理试行办法》第8、9、10条。

12其实这与德国的立法理念有关。在德国民法中，建筑物是土地的附属物，建筑物本身不是独立的物权客体，没有单独的所有权，其权利完全被土地所吸收，所以，不动产登记簿只需设立单独的土地登记簿，不可能有所谓的“房屋”登记簿。

13参见常昱、常宪亚：《不动产登记与物权法：以登记为中心》，中国社会科学出版社2009年版，第182页。

14陈华彬：《外国物权法》，法律出版社2004年版，第127页。

15参见李昊等：《不动产登记程序的制度建构》，北京大学出版社2005年版，第480-482页。

16程啸：《不动产登记薄之研究》，《清华法学》2007年第4期。

17 Har ris.J.W.Proper ty and Justice.Oxford：Clarendon Press，1996，P112-113。

18我国台湾地区“土地登记规则”第20条规定：“登记簿及地籍图由登记机构永久保存之。除法律或中央地政机关另有规定或为避免遭受损害外，不得携出登记机构。”

19另外，保存不动产登记簿应当配备符合设计规范的专用库房和必要的安全防范措施，如规定登记簿和地籍资料库应有防火、防盗、防潮、防虫等安全设备。对于电子登记簿数据的录入、存储、输出、运输，应设置加密程序、进行备份和异地保存等安全防护措施以防止数据载体被无权阅读、复制、改动或挪动。参见程啸：《不动产登记薄之研究》，《清华法学》2007年第4期。

20需要注意的是，不动产登记簿的重造和补造的相同之处在于：重造或补造情形下，均无需登记权利人进行申请，而是由登记机构依职权进行。两者的区别之处在于：不动产登记簿的重造针对的是一宗不动产的登记用纸损坏或格式变更的情形，在不动产登记簿用纸全部损坏、灭失或样式变更时，登记机构应依原有记载有效部分予以重造；而补造发生在登记总簿灭失时，此时登记机构应依据有关资料对不动产登记簿进行补造，并应保持原有次序，补造并不涉及格式更新的问题，依据的是不动产登记簿以外的其他辅助资料而不是不动产登记簿本身。

21参见《日本不动产登记法》第23、24条，《德国土地登记簿法》第141条，我国台湾地区的“土地登记规则”第22页、第23条。

22许明月等：《财产权登记法律制度研究》，中国社会科学出版社2002年版，第110页。

23需要注意的是，对不动产登记簿的公示不得以公告的方式进行，而只能依当事人的查阅申请进行。另外，根据“帘幕原则”即只能通过一个窗口来了解不动产权属状态，因此公众获取不动产信息的唯一途径即是通过对不动产登记簿的查阅，不动产登记簿的查阅就成为公示的主要途径。参见程啸：《论我国民法典中不动产登记制度的完善》，《民商法学研究》2004年第25期。

24参见楼建波：《域外不动产登记制度比较研究》，北京大学出版社2009年版，第117-119页。

25《土地登记资料公开查询办法》（经2002年11月22日国土资源部第5次部务会议通过，自2003年3月1日起施行）第11条。

26《房屋权属登记信息查询暂行办法》（经建设部2006年10月18日通过，自2007年1月1日起实行）第7条。

27《德国土地登记簿法》第12条第1款的规定：“任何说明正当利益之人，都有权查阅土地登记簿。”

28《瑞士民法典》第970条的规定：“任何人均有权获悉，在不动产登记簿上登记为不动产所有权人为何人。经初步证据证明为有利害关系者，有权请求查阅不动产登记簿或请求就此制作内容摘要。任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩。”

29《土地登记资料公开查询办法》第2条第3款规定：“国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。”

30《房屋权属登记信息查询暂行办法》第8条第3款规定：“国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证”。

31参见朱程：《论不动产登记簿的法律构建》，《房地产行政管理》2007年第12期。

32参见《房屋权属登记信息查询暂行办法》第11条。