吴晓/文

齐子玉/文

开发商转舵布局商业地产

吴晓/文

“此消彼长”——随着楼市新政的一波接一波的密集出台，微妙的关系出现在了原本并不相互排斥的住宅和商业地产之间。

当火得发烫的住宅市场被“国十条”、“楼市新政”、“限购”、“限贷”等政策按下暂停键的时候，却“无意间”触动了商业地产市场的加速键。“限购令”在限制了住宅的同时，商业地产呈现了逆市上扬的状态。

中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩表示，楼市新政的出台，对商业地产而言，是一次很好的机遇，可以说是直接缩小了住宅地产和商业地产的距离。资本如同流动的水，总在寻觅价值洼地，如今，房地产市场的这股“热风”正缓缓吹向商业地产市场。

纷纷转舵

无论是国务院的政策还是地方上针对楼市的调控实施细则，主要针对住宅市场出台了诸多限制条款，而没涉及商业地产。

针对楼市的一轮轮密集调控虽然堪称严格，但这主要针对的是住宅产品，商业地产受宏观调控政策的影响较小，因此，即便在一些中小投资者看来，当前宏观调控背景下，投资商铺会更稳妥一些，也更为保险，商铺除了增值保值的属性之外，还有一个持续收取租金的功能。而不少业内人士也预见，在住宅房地产开发逐渐被政府管控挤压的背景下，大中型城市商业地产将成为房地产开发的主导力量，将成为G D P投资拉动中的主力。

就连一直宣称不进入商业地产的万科，似乎也耐不住寂寞，开始了对商业地产的布局。众所周知，此前住宅一直是万科的主业。

万科有关负责人日前在接受媒体采访时表示：“去年收购的赢嘉中心，今年内即将上市，会将其打造成一个高端的企业家会所，项目为散售。”北京万科于去年10月正式宣布以11.5亿元从中信地产手中拿下赢嘉中心B座，成为了万科在北京收购的第一个商业地产项目。

尽管万科集团总裁郁亮坚称万科做商业地产是为住宅配套。但据了解，目前万科已经通过改造方案的审批，项目将融入中式传统文化元素，打造成集居住、办公、商务多种功能于一体的企业总部会所业态。

北京并非只是个案，据悉去年万科还在东莞长安拿下一个总建筑面积达25万平方米的商业综合体项目，其中包括一座约六十层的地标性商业建筑。同样在西安，万科将投资80亿元建设新的国际会展产业园区。

“只做住宅”的万科加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，而这并不是个例。以住宅为主业的品牌房地产开发企业涌向商业地产一时间也成为了不少开发商的集体选择。

国内另一家房地产巨头保利房地产集团对未来商业地产的投资也是信心满满。其营销总监胡在新表示，保利将全力冲刺商业地产领域。未来的3至5年间，将持有商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。

此外，被称为“广东地产五虎”之一的合生创展也不甘落后，宣布发力高级商业地产为代表的投资型物业。合生创展、珠江地产以及珠光集团日前联手广州惠润，组建自己的商业经营管理团队，为进军商业地产铺路。

而首创置业董事长刘晓光此前也曾表示，首创置业预计在未来3年内投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。未来5至10年，首创置业全国的奥特莱斯规模争取增加至30家。

针对商业地产备受青睐的行情，中国商业地产协会秘书长王永平认为，房地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然趋势，左手房地产，右手商业将是一个良好的循环模式。尤其是这样的背景下，巨头进入在一定程度上能推动行业发展速度。

投资正当时

DTZ戴德梁行此前发布全球房地产投资报告显示，2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年的资金量上升45%。其中，中国商业地产为资金重点流向。

此轮商业地产发展的黄金期的到来，在不少看来是伴随着宏观调控政策上对商品房的限制，政策方向成为了扭转整个市场风向的关键。商业项目仍然沿用以前的信贷门槛，而目前这一门槛已和住宅基本持平，原先的劣势基本不复存在，这对一度被低估的商业地产可以说是迎来新的利好和机遇。

万科、保利、富力、龙湖等住宅企业纷纷将零售商业地产纳入其开发版图。与此同时，凯德置地、菲律宾SM集团、中粮、华润等较早介入零售商业地产的开发商也加快了扩张步伐。

投资商业地产正当其时。对于投资者而言，投资回报是他们最为关注的问题。随着住宅类项目在政策的打压下，此前一直“高烧不退“的住宅市场迅速降温。投资风险和投资成本随之增大，相应地导致住宅类项目地回报持续走低。此时，相对过剩的市场资金，则迫切需要找寻其他出路，从住宅市场撤出的资金也将寻找新的市场和机会进行投资。

在引来大量投资客目光的同时，就连许多大型开发商也悄然调整策略，开始加大对商业地产项目的开发。而随着大量投资客涌入商业地产，北京在租在售商业地产项目的租售价格也纷纷看涨。

对此，业内人士分析认为，从目前市场情况来看，商业项目的租金回报仍旧较高，投资商业地产依然能取得不错的收益，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新选择。因此商业地产“很有可能”成为继住宅投资后又一受欢迎的投资渠道。与此同时，宏观调控对住宅类地产过快增长产生有效抑制后，一些住宅地产商会转向商业地产开发来持续经营及弥补盈利的不足，这对商业地产产品质量的提升和供应增长都会起到促进作用。

齐子玉/文