靖东/文

警惕商业地产泡沫吹大

靖东/文

冰火两重天——不同于楼市调控不断升级之下的住宅市场，商业地产处于政策的相对“真空期”。进入2011年，住宅市场的调控政策进一步升级，房产税、限购、限贷、银根紧缩等压制需求方，特别是投资需求。住宅市场严厉调控下，商业地产迎来新的投资机遇。

然而，泡沫却在这样的背景下悄然累积膨胀。

转型之困

迅速升温的商业地产，同时也令不少原本已经亟待转型的住宅开发商们看到机会，一场围绕商业地产跑马圈地运动加速进行，一切看上去很美。然而，同样有不少专业人士对这一进程表示出担忧，因为在他们看来，商业地产的前景也并非看上去那么美好。

宏观调控不断加码，住宅市场受到冲击，商业地产正成为众多房地产企业的避风港。目前国家对商业地产的调控力度不大，反而在不断出台拉动内需的政策，房地产商对未来商业地产的发展前景非常看好。这是目前出现商业地产投资潮的一个主要因素。因此也吸引了不少资金纷纷涌向商业地产，特别是向零售商业地产集中。

这其中，既包括万科等老牌住宅开发企业开始布局商业地产，也包括TESCO、宜家、欧尚、麦德龙、新世界、广百股份、王府井、新光百货、上海百联、武商集团、百盛、正大集团等中外零售企业对于试水商业地产同样摩拳擦掌、方兴未艾，纷纷涉足零售商业地产，在自建物业开展商业地产模式上进行尝试。不仅如此，商业地产市场巨大的潜在发展前景甚至吸引了一些与商业关系不大的企业，如娃哈哈、平安保险。

尽管开发商们争先恐后，但零售商业地产并非看起来那么美。一位长期专注于商业地产买卖的人士透露，运作商业地产项目特别是零售商业项目，对企业的资本运作能力和零售商业项目运营能力要求都很高，特别是资金流的需求量很大。

即使仅收购一个零售商业地产项目，花费至少在几亿元到几十亿元之间，单纯依靠租金收回前期投资的周期也在不断拉长，从之前的九至十年即可收回，到如今已经延长到至少需要十年以上，一些运作不好的项目甚至会更长，例如二十年。时间跨度之长，其难度可想而知，并且最终往往不得不中途转手给其他开发商。

对于转型零售商业地产的开发商，主要瓶颈出现在专业的操盘能力上，这也是许多谋求转型的开发商在转投后迟迟未见成效的根本原因。分析人士指出，一些盲目上马的项目很容易面临经营风险。在宏观调控政策不断趋严的背景下，零售商业地产对资本的吸引力骤然增加。

然而，由于整个行业良莠不齐，跑马圈地后将面临新一轮整合，在一段时间内收购案或将集中爆发，立足于长期发展零售商业地产的企业，业内对此的共识是，作为“穿越者”或者“跨界者”，首先应当在项目建设上多下功夫，而不是盲目地大面积铺开。

“过剩”隐忧

在商业地产逆势上扬，备受青睐之际，商业地产模式单一、整体过剩的问题亦随之凸显出来，对此，有业内人士不无担忧地认为，商业地产长期面临着整体过剩的问题，而随着更多的入场者出现，过剩还在加剧。

中国指数研究院副院长陈晟表示：“统计数据显示，中国人均商业占有面积2平方米，国际只有1.5平方米或是达不到2平方米，我国商业已出现整体过量。”

限购令抑制住宅市场的投机投资需求，而商业地产逆市走热。数据显示，2010年上海商业地产成交量大超2009年。2011年，随着写字楼和商铺市场的租金上升和空置率的降低，我国商业地产高速发展的时代似乎已经到来。

“过剩”的隐忧正在这样的背景下悄然孕育和累积。

套用“优胜劣汰、适者生存”的自然法则，有多余就必然有淘汰。

无论是摩拳擦掌的零售企业也好，还是虎视眈眈的房地产开发商也罢，摆在他们面前的现状是：随着越来越多“穿越者”或者“跨界者”的出现，商业地产必将迎来围绕商业模式为主的淘汰整合。

去留的关键，取决于商业模式。住宅向商业地产开发“穿越”、零售巨头向商业地产“跨界”，商业地产市场在迎来一个穿越发展全新时代的同时，淘汰也将贯穿其中。

中国房地产指数研究院最新发布的《中国商业地产白皮书》显示：2011商业地产经理人十大预测中，商业地产市场供求变化将呈现供需两旺，但需求增速低于供给增速，空置率将进一步增加。持这一预测的商业地产经理人比例高达71.9%。

如果需求的增速始终低于供给的增速，大量投入和建设、供应之后，则迟早会迎来市场淘汰整合的阶段，这是一个必然的过程。我们能做的，就是在这个周期到来之前，找到合适的发展模式，提高整体运营能力，努力不被淘汰。