◎陈思进

北美炒房谁赚钱

◎陈思进

小吴是我的大学同学，他在上海混得很像样。这些年来挣下了可观的家产，单市区一套高级公寓和郊外一栋别墅，总价1000多万人民币。三年前，他移民去了多伦多。

小吴刚到多伦多时，一时半会儿无事可做，帮他买楼的地产经纪人摸清了他的底牌，天花乱坠一番，说多伦多造了不少公寓大楼，每年涨6%是最保守的估算；向银行贷款也不成问题，可以拿洋房作抵押，买一套公寓只需20%首付，然后租出去让房客帮你付贷款，房子本身还不断增值，多好！小吴一听很对胃口。立刻在多伦多的金融区买了一套30万加币的公寓，首付6万加币，又买了一辆宝马，真是心满意足。

三年间，美国的金融危机来了，竟然对加拿大房市影响不大。政府将利率降到了历史的低位，以阻止房价下跌。到一季度末，小吴那套公寓的总价已经涨到36万加币。

3月份开始，各种新闻相继报道加拿大政府不打算维持低利率，小吴觉得该卖房了。不久前，他来电说那套公寓卖了36万加币。听起来似乎不错，房子升值了6万加币，房租又赚了四五万加币，短短三年就赚了10多万加币。可小吴并不兴奋，口气黯淡地说不亏就蛮不错了，随后把明细账一笔一笔算给我听：

公寓的买入价是30万加币，卖出价为36万加币，升值6万加币，加上三年的租金收入4.5万加币，总共进账10.5万加币。支出方面：房产经纪人的佣金为3%，一买一卖就是2万加币，政府的地税是房价的1.5%，按平均房价33万计算，三年下来是1.5万，再加上买公寓时的律师费2000、验房费1000，以及因提前卖房，被银行罚了违约费3000……

慢着，这还没完。每个月银行的房贷1200，三年下来是4万多，这还只是贷款利息；再加上公寓管理费每个月360，三年就是2万。

在北美炒房，有一个计算成本的公式，就是每年房价至少升6%才能打平手。

为了安慰小吴，我给他讲了老丁的故事。老丁在美国定居。他以很便宜的价格买了一幢独立的小洋楼，不必像公寓那样需要交管理费，但保险费、供暖费、水电费、物业管理费和维修费都要业主自己支付。所有这些费用中，最不容易预测的就是维修费了。

一次老丁在国内度假，夜半一阵电话铃声把他从梦中惊醒，是房客打来的，说厕所漏水了，不修理就要“水漫金山”了。因为有12个小时的时差，老丁还没从“半夜”的状态中清醒过来，他在美国又没有相识的水管工，只能上网找了家“正规”的修理公司，赶紧去了电话，让他们出个“急诊”。月底收到账单，1200美金！

更倒霉的是老丁度假回去后，房客说自己失业了，三个月不付他房租。老丁上火啊：没钱收不说，房客是受法律保护的，不能随便赶走，否则一旦法庭上见，说不定输官司的是自己。

在北美，通常“房客是爷，房东是孙子”，小吴的房客每年薪资10多万加币，照样租房子住，租房成本固定又有法律保护，难怪北美大城市有近一半人在租房。

小吴和老丁，虽然他们的房子都幸运地买在了低位，表面上都赚了，但仔细一算不仅没赚，反而费时、费力还费心。那么房产增值过程中，谁赚了呢？

很显然，地产经纪人赚了，银行赚了，政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”，既为社会提供了工作机会，又向政府交了税。算起来，相当于义工了。

摘自《非常关注》2010年第9期