对中国房价持续上涨的思考

2010-08-15王克华

中国乡镇企业会计 2010年4期

王克华刘茜

一、房价持续上涨

近年，随着社会主义市场经济的飞速发展，房价急剧攀升。尤其是09年，全国房价的涨幅最为惊人，屡创新高。北京、上海作为典型的一线城市，是中国房市的风向标，对其他区域城市的房价起着示范作用。

09年遭受全球金融危机的影响，当众多行业尚处于经济低迷时期，房地产市场却迎来最为辉煌的一年，继续保持良好的上涨态势。从全国70个大中城市房屋销售价格指数变化情况看：一线城市北京、上海，4-7月环比指数均在102点以上；二线城市杭州涨幅最为惊人，11月份环比涨幅达102.9点；三线城市价格也平稳上涨。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨7.8%，环比上涨1.5%。

按照国际惯例，房价收入比（即一套房的价格与一个家庭年收入之比）在3-6倍之间为合理区间。日本的房价在发达国家最高，其房价收入比约为4-5：1，美国及其他发达国家的房价收入比约为3：1，而我国的平均房价收入比已经超过10，北京、上海、深圳等重要城市的房价收入比已经超过15：1，远远高于国际警戒线水平。居高不下的房价，使地方政府和开发商获得巨大利益，老百姓只能是“望房兴叹”。

二、房价持续上涨的原因分析

房地产市场活跃着相互作用、产权独立的三大经济主体，即政府、企业和家庭。政府以管理者和监督者的身份进入市场；企业以住房供给者的身份，追求利润最大化的目标进入市场；家庭以消费者和投资者的身份，进入房地产市场。因此分析房价上涨的原因，必须从政府、企业和家庭三个层面加以具体分析。

1.从政府的方面分析

（1）政府的调控政策对房价上涨推波助澜

政府的调控政策，是房地产市场发展的指挥棒。以09年的房地产市场为例，房价的过快上涨与宏观调控政策密切相关。09年初央行工作会议指出，将要实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策，适当增加货币供给，加大信贷投放数量，调节资金供求稳定房地产投资，推动房地产市场平稳有序发展。

据统计，房地产开发资金的70%-80%直接或间接来自银行等金融机构。09年房地产开发商得到了银行的大力资金支持，从1-10月，开发商获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，总量已经超过07年和08年全年。获得银行资金支持的开发商实力雄厚，他们开始了新一轮的疯狂抢地、囤地热潮，为房价的上涨埋下了伏笔。同时，政府颁布购房者享受住房贷款七折的优惠利率政策，住房转让营业税征免期限由5年改为2年，一系列优惠的政策再次激起了购房者的消费和投资热情。

（2）政府的机会主义

政府在房地产市场发展中有着举足轻重的作用，但在某些方面却存在着机会主义行为，成为房价上涨的诱因。在土地转让和使用中，一些地方政府为了增加收入，以低价从农民手中圈得土地，然后在高价转让给开发商。据统计2007和2008年，全国土地出让金分别为1.2万亿元和0.96万亿元，约占全国地方财政收入的1/4，与土地相关的收入成为地方财政的重要来源。

从房地产开发企业总支出的角度看，总支出中流向政府的比例高达49.4%。一些地方政府官员为了私利，一味追求GDP的增长以求获得晋升，未认真落实中央政府对房地产的调控精神。国土管理有关部门和有些地方政府在土地交易中存在很大的暗箱操作和行贿、受贿等的腐败行为，该笔费用直接构成房屋成本，转嫁到购房者的身上。

2.从企业的方面分析

（1）房地产开发成本上升

从商品房销售价格的成本构成来看，房地产的开发成本主要是由土地购入费用、各种税费、建筑成本等组成。自2003年以来，我国实行“招标、拍卖、挂牌出让”的土地制度，价高者获得土地。房地产开发商为了抢占市场先机，夺得优势地块，纷纷抛出高价；全国各地“地王”频现，天价拿地的现象屡见不鲜，致使土地的购入成本步步高升。我国房地产开发业有13种法定税，约占建设成本的9%；而各地的费更是多达数十种，约占建设成本的41%。房地产开发商需要缴纳50多项税费，涉及到大约25个部门，总体费用占到开发成本的15%-20%。相关部门预测，如果税费领域改革，房价可能下降大约10%左右。人力资本和建筑材料价格的上升同样提升了房屋的建筑成本。房地产开发成本的上升，将会直接反映到房价上。

（2）开发商不规范的市场行为

开发商囤积房源，哄抬房价；违规销售，炒作等行为导致房价非正常上涨。在开发环节，由于开发商囤地行为造成所谓的“地荒”，在房地产市场表现出土地供应紧张的假象。开发商故意拉长开发周期，使新上市的楼盘数量紧缩，导致房地产市场有限供给和无限需求的矛盾愈演愈烈。在销售环节，开发商往往采取“销控”的方式恶意抬高房价。销控，即销售控制，通过对销售速度和成交数量的严格控制，使销售达到均衡状态实现利益最大化。销控是房地产开发商利用市场信息不对称，控制市场的最大法宝。开发商对楼盘进行分阶段，分栋和分楼层销售，人为造成市场紧张，误导市场预期，引发购房的恐慌心理，对房地产价格影响甚大。

3.从家庭的方面分析

（1）住房的刚性需求

城市化拉动了住房的刚性需求。2004年中国城市人口是5.23亿，人口城市化率是40.53%；2005年中国的城市化率为42.99%。根据预测，2010年中国的城市化水平将达到45%，即全国将有6.3亿人口生活在城市中。与2004年相比，城镇人口净增1.07亿，按人均居住面积15平方米（建筑面积30平方米）计算，至少要新建住宅面积30亿平方米。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求，使房地产市场的供给和需求矛盾更加突出，推动房地产价格上涨。此外，随着社会的经济发展，人民收入水平不断提高，对住房的结构、面积和居住环境等会提出更高的改善要求，从而刺激了对房地产的需求。

（2）家庭的投机行为

房地产作为一种特殊商品，既是生活耐用消费品又是投资品。房地产对家庭来说，是一种安全的投资工具，可以保值增值。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的也就是6%-8%，而中国的房地产利润率却高达30%-40%，是一块诱人的蛋糕。家庭储蓄获得的年利息收入远远小于房地产的增值收入；加之股市的低迷，家庭纷纷抛售股票套现，把资金注入房地产市场，最终出现“群羊效应”。“群羊效应”是在房地产市场价格严重偏离价值形成市场价格顶部时出现的一种全民炒房现象。由于炒房族的出现，大量资金涌入房地产市场，进一步加剧了房地产供给和需求的矛盾。

三、对策及发展建议

1.政府转变调控政策

我国房地产市场的调控应把“社会公平”作为首要目标，调控的基本思路是按照以人为本和科学发展观的要求，遵循“公平优先，兼顾效率”的原则，以保障居民的基本住房需求为调控的基点，同时兼顾经济增长。要以城市60%-80%中低收入阶层的实际购买力为基准来确定一般住房销售价格，确保大多数居民买得起房。面对房价的非正常上涨，政府应适当转变货币政策，收紧银根，减少对房地产开发商的放贷；提高居民购买第二套住房的贷款利率，颁布可行的财政政策，严格控制炒房行为。

2.规范地方政府行为

建立和健全相关法制法规，明确政府在市场运行中的监管行为；加强对政府的权利约束，避免政府权利运行中的缺位和错位现象。改革地方政府对土地出让的行政垄断体制，改革土地管理制度和土地收益分配机制，消除或减少人为创造的“寻租”空间，从源头遏制地方政府追逐短期利益的冲动，降低地方财政对房地产业的依赖性。从法律角度完善地方政府的制衡机制和监督机制，并对地方政府实施有效的社会监督，坚决杜绝腐败现象的发生。

3.加大市场整治力度，规范市场秩序

加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。严厉禁止资质差、信誉不良的企业进入房地产市场。规范房地产开发商市场行为，严厉打击囤积土地，不按时开发；违规销售，恶意炒作；散布虚假信息，误导消费者预期；私下勾结哄抬房价的行为。一经查出属实，政府及相关部门一定要加大对开发商的惩处力度。着手建立房地产市场重点监控区，把房价涨幅较快的地区设为重点监护区，加强对境内外炒房热钱流动的监测。完善房地产市场信息披露制度和房价统计体系，及时披露准确的房价统计信息，正确引导市场行为。

4.增加房屋供应，保障居者有其屋

房地产供给和需求的结构性不对称，是房地产市场中的关键问题。满足中低收入阶层的中小户型住房不足，而大户型、豪华型住房却供大于求。在我国住房的需求主体是中低收入的普通居民家庭，房地产供给应该以大众化需求为主。据统计，房地产市场95%都是价格居高不下的商品房，保障性住房数量不足5%；经济适用房开发投资出现负增长，只占商品住宅总投资的5%。只有改善房地产市场中存在的供给和需求的结构性不对称，才能真正抑制房价的过快上涨。

因此我们应该在以下方面努力：1.增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中低收入家庭解决住房问题。2.增加廉租房、两限房和经济适用房等保障性住房的供给，适当放宽购买保障性住房的条件。3.培育和发展二手房交易市场和房屋租赁市场。