对近期我国房地产宏观调控的思考

2010-08-15王瑾玉孙红梅

中国乡镇企业会计 2010年4期

王瑾玉孙红梅

房地产业，在未来相当一段时间内，仍然是我国的支柱产业，关系着国家的国计民生，对经济结构构建，社会安全、政治稳定都至关重要。房地产业的产业关联度较高，它的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个行业的发展。近期国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%，可见中央对房地产业的重视程度远远高于其他行业。但我国的房地产行业发展目前还相对不是很成熟，很多地方需要逐步完善。因此，我国有必要实行一系列的宏观调控，对房地产行业进行约束和规范，既可以保护房地产市场的健康发展，又可以防止房地产市场出现泡沫。

一、近期国家出台的房地产政策回顾

2003—2004年，加强信贷管理业务、规范土地市场交易等，主要是宏观层面。

2005年起，宏观调控目标明确为稳定房价，由政策层面转向操作层面，除继续强化土地和金融政策外，开始征收房地产营业税。

2006年，进一步推进和完善细化了调控政策，从调整楼市供应结构的“90/70”政策，到房地产交易环节税收政策，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税“三税并进”的政策，此外限制外资、行业规范等，涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行业规范等各个方面。

2007年，在坚定不移地保持房价稳定的思路下，从建立完善的住房保障制度出发，政府承担起住房保障责任。8月国务院出台的24号文件使建立和完善住房保障体系成为当年调控重心。细化和补充了行业规范、限制外资等政策。通过连续加息、提高存款准备金等金融紧缩政策，对银行贷款实施更严格的控制，从而抑制投资过热。加强了对土地供应的管理，严格执行闲置土地处置政策。

2008年上半年，在落实已有的房地产调控政策的同时，继续实施从紧的货币政策。进一步加强对土地的管理。10月，一系列救市政策出台。下调基准利率、存款准备金，商业性个人住房贷款利率下限降为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。11月，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂时统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收土地增值税，地方政府可制定鼓励住房消费的减免政策。11月5日，十项扩大内需政策，2010年前投资4万亿。12月，国务院出台房地产“三新政”：一是加大保障性住房建设力度；二是进一步鼓励普通商品住房消费；三是引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。

2009年，继续执行拉动内需，刺激国内消费，促进房地产业稳定健康发展的政策。

二、近期房地产开发情况

从国家统计局公布的数据来看，2008年—2009年全国房地产开发投资总体是呈下降趋势的。

由于国家出台了加强土地管理、避免大量土地闲置的政策，2009年1—10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积24072万平方米，同比下降18.7%；完成土地开发面积18445万平方米，同比下降4.6%。

由于07年和08年上半年国家出台抑制投资过热、规范土地交易、上调利率等政策，08年全国商品房销售面积下降，商品房空置面积上升。而从08年10月起，随着一系列救市政策出台，十项扩大内需政策，积极的财政政策和适度放宽的货币政策，刺激了国内房地产市场的发展。09年1-10月数据显示，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%。商品房销售额31529亿元，同比增长79.2%。其中，商品住宅销售额增长84.3%。09年与08年相比，房地产开发企业本年资金来源有所增加，国内贷款同比大量增长，利用外资有所下降。其中个人按揭贷款大幅增长，09年前三季度同比增长119.7%。可见08年下半年施行积极的房地产政策颇有成效。

三、目前房地产市场存在的问题

1.商品住宅热销与退房事件频发并存

国家统计局2009年5月12日对外公布数据显示，1至4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。其中，商品住宅销售面积增长18.6%，商品住宅销售额更是大增38.6%。热销未能掩盖退房事件的发生。以北京为例，截至5月18日，北京市房地产交易管理网上共有119页，1772条期房退房信息，其中一些楼盘的退房率高得有些不正常，达20%以上。现房退房信息也有752条。

在商品房热销的背后，如此高的退房率的原因有以下几点：

一是房屋本身质量问题。由于房屋质量、户型问题等，客户和开发商存在一定矛盾分歧引起退房。

二是开发商营造热销假象。开盘初期，开发商与某些房托在开盘初期签约，过段时间自动解约，迷惑购房者。

三是骗贷不成，开发商自动退房。一些由于种种原因资金困难的开发商，通过签订虚假合同骗取银行贷款。由于银监会加大查处力度，开发商纷纷行动以逃避严打。

四是“无理由退房”政策成开发商“双刃剑”。08年底，“无理由退房”本来是开发商为走出低迷房市促销的手段，而很多人仍对房市看空，借此理由退房。

2.商品房空置率提高与房价频频上涨并存

虽然商品房销售面积大涨，但整体库存压力仍较大。部分一线城市存在空置率过高情况，其中北京形势严峻。2008年，北京商品房空置率高居全国首位，为16.64%，高出全国0.75倍，也高于本市近12年15.77%的平均水平。

库存的巨大压力并没有成为企业降价的动力，相反企业依然我行我素地高调提价。在很多城市，出现了大规模的项目涨价的现象。2009年10月份，70个大中城市房价涨幅3.9%。

造成商品房空置率上升的原因有以下几点：

一是房价持续走高，超过消费者的能力，让买房人持观望态度。由于房价持续上扬，近期又有出台政策影响市场走势，很多有住房需求的消费者由于购买力不足而持币观望。

二是部分开发商为获取超额利润，捂盘惜售，造成空置率持续攀升，房价不断上涨。开发商一直相信房价是持续上扬的，只要手中有房，时间就能换来金钱。

三是宏观调控政策出台，房地产的投资、投机性需求受到抑制，致使房屋空置率上升。由于近期出台的相关政策，投机性的需求部分暂时得到抑制。同时由于投资、投机的存在，导致大量二手房长期空置，不能流通，也是空置率居高不下的重要原因。

3.“地王”频频出现，带动地价不断上涨

09年以来，中国各地“地王”频频出现，地王效应在第三季度开始显现。国土部最新调查显示，三季度全国35个重点监测城市综合地价为3345元/平方米，同比增长0.36%，而此前一二季度调查显示，全国105个城市地价水平还都出现负增长。

众多房地产企业争当“地王”的原因主要有两点：一是高地价可以推高房价，使得自己开发的房地产有好的收益；二是高地价和高房价都可以使自己企业升值。如果企业是上市公司，则可用增发新股或发债券等方式再融资；如果是非上市公司，则可用这种方式争取上市。

由于地方政府希望凭借“地王”增加当地财政收入，对此种现象根本没有拒绝的表示。而“地王”热已经并将持续带来不可忽视的严重的后果。

首先推动房价猛涨。地价是房价的主要成本，房价必然随地价升高而上涨。

其次增大了房市调控难度。房地产市场泡沫过大，而国家若增大调控力度要考虑是否触及经济根本，尤其是国有企业如果受到损失是国家必须要考虑的。

再次是会阻碍我国国民经济的战略调整。若大部分资金流入房地产行业，那么其他新能源、新材料、新医药等新型产品则无资金支撑，更谈不上开发了，怎么能引领经济整体向上呢？

最后是增加了金融和经济大幅度波动的风险。“地王”涌现，房价越来越高，房市投资热一浪高一浪，脱离实体经济和实际购买力的房市泡沫迟早要破裂。

四、对房地产宏观政策的建议

1.加强土地供应管理，改进土地招拍卖制度

要继续执行对闲置土地的管理，完善土地储备制度，促进土地节约、集约利用。新“地王”频频出现，而老“地王”却在“晒太阳”。这种现象一方面大大浪费了土地资源，造成“地多房少”的局面；一方面土地和房价的疯长造成房地产市场的泡沫和引起人们的购买力不足。因此应将土地限期建房，过期的收归国家所有，避免恶意囤地。此外，完善土地使用招拍卖制度，完善国有土地使用权交易的公开、公平、公正。避免土地越来越贵，成本越来越高的现象。通过立法确定城市规划的法律地位，保障土地使用结构的合理性，从土地源头着手，规范土地市场。

2.加强信贷管理，打击房地产投机

继续加强信贷管理，对不同用途信贷区别对待。如对房地产开发商要提高开发信贷的门槛，大幅度降低银行信贷在开发资金中的比例，控制信贷规模，严格审查信贷真实性，避免出现“骗贷”现象；对社会购房者，结合不同住宅的档次和总价、不同地区的实际情况进行综合考虑；对购房者的不同目的和行为，实行不同的首付利率，下调真实购房贷款利率，上调投机房产的贷款利率。避免出现“有人没房，有人多房”的现象，降低住宅空置率，以提高住房的实际利用率。