万　品

“买这套二手房,我只付了一成五的首付。”深圳的王先生一脸平静地说,一套价值120万元的二手房,他首付只交了18万元。

看到房价快速上涨,王先生开始有了投资楼市的念头。由于他只有二十几万元首付款,却又想投资两套房子,于是只有求助于帮他买房的中介。

“中介很乐意做,只要你诚心诚意要买房,他们能够与按揭评估公司合作做高评估价,以‘阴阳合同的方式申请到低于两成的首付。”王先生说,他用于申请银行贷款的评估价是高于实际成交的120万,这样可以申请到实际上高于总房价八成的贷款。

降低首付助推炒房风“零首付”

“一成首付”这个曾经在两年前惯用的炒作伎俩,沉寂一段时间之后再次在深圳楼市出现。业内人士称,楼市信贷政策收紧阶段,各家银行对贷款审查较为严格;而今贷款政策宽松,商业银行房贷任务加重,“阴阳合同”难以监督,出现降低首付的情况不难理解。

随着深圳楼市的疯狂,越来越多的投资客重新活跃起来,而这些投资客乐于一成首付,本钱少但赚得快,房价上涨一些出手卖掉即可获利丰厚。许多和中介公司熟悉的投资客都在寻求低于两成的首付,这样可以用更少的本金,购买更多的房产,房价上涨后出售获利也更多,实现以小博大。

对于大手笔的投资客,中介也在积极想办法吸引。一家小中介的按揭员表示,他们现在可以通过与按揭评估公司合作,将物业的评估价做高,做成“阴阳合同”。利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额甚至可以为买家实现“零首付”。

“100万元的房子,如果评估价做到112.5万元,那么申请了八成按揭后,客户支付的首付款只有10万元。”该按揭员称,对于一次购买多套房产的投资客,往往是向不同的银行申请贷款。对于这种高杠杆的房贷融资方式,在房价持续上涨的今天,重新成为广深投资客热衷的炒楼方式。

工商银行的一位个贷经理表示,在购房按揭中,银行很难监控“阴阳合同”,银行拿到的合同是做高了评估价的合同,对于每套房产的价格银行又不可能逐一去核实。

早在去年下半年,深圳和广州部分新楼盘就推出了低首付的促销方式。但“低首付”操作方式各有不同,深圳部分楼盘的销售人员称,低首付是银行主动向符合条件的公务员或者深圳事业单位部分员工提供九成按揭,号称可以利用信用贷款、信用卡免息还贷等方式,由银行在收楼前为客户垫付余下的一成首期。在广州首期款不足的部分则是由发展商垫付。这些方式无论购买总价多少,只要交纳一定数量的定金即可办理购房和按揭手续,首期余额一般是在入伙后两年内免息分期缴付。

银行相关人士表示,在垫首付的交易中,购房者与开发商私下签订了一份真实交易合同。而登记、办证等所使用的都是虚高房价的合同,在这种情况下,银行就很难监控这种“阴阳合同”。这种“阴阳合同”的做法属于违规行为,理论上银行可以追究相关的责任赔偿。这种做法放宽了购房者的门槛,从而增加了个人的信贷风险以及银行的放贷风险。

二套房货全面松动

深圳楼市自三月以来,已经连续上涨三个月,成交量也持续维持高位。这种回暖和去年年底实施的个人房贷“新政”密切相关,即首套住房利率打七折,首付降至二成的优惠政策。这个旨在应对金融危机、扩大内需、提高对居民购买普通自住房的优惠政策,而今却在执行中被滥用。一些银行已逐渐将优惠范围扩大,把第一套房贷优惠政策,用到了第二套甚至多套房贷上。一些资深投资客往往利用和银行、中介公司的良好关系,所有投资房产都采用一套房贷政策。

“只要你名下没有房产,而丈夫或妻子名下有房产还在按揭,可以按首套住房申请,没问题的。即使个人名下还有房产,运作一下也没问题。”某大型地产中介按揭部经理信誓旦旦地表示,银行房贷已经相当于全面放松。而对于一些资深炒房客这样的大客户,在楼市上升阶段,申请到多套的优惠贷款,也不是难事。

国务院131号文件中规定:“对于已经贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。于是,销售商和银行首先在住房面积上做起了文章。

由于各地人均住房面积不同,缺乏统一的标准,购房者轻松地即可开到证明,而银行对这一块审查并不严格,二套房贷政策在执行过程中已被全面放松。

据了解,截至5月末,深圳工、农、中、建四大银行发放的住房贷款相比年初净增长额均超过50亿元,远超去年同期水平,呈现井喷式增长态势。在深圳房贷市场上,四大银行占据了八成份额。

由于当前银行对公贷款业务上升空间有限,纷纷将目光转向以房贷为主的个人贷款业务。房贷有房可供抵押,且客户分散,业务稳定,是银行利润的重要来源和新的增长点。竞争中,大型商业银行的优势较为明显。其活期存款多,资金成本低,可确保七折利率房贷资金来源。

一位专业人士表示,深圳有不少银行还推出房贷创新产品,目的是降低贷款利息和减轻供房压力。如主要面向高端客户的“气球贷”产品具有省息的功能。“存抵贷”产品则可帮助现金流较充足的一般客户,存贷款共用同一账户,客户有资金可随时存入抵消部分贷款利息。对于一时资金紧张、供楼有困难的客户,有银行推出了“假日贷款”产品,可在一段时间内只还息暂不还本,减轻资金压力。

“低首付”别成为中国式“次贷”

经过近年来高速发展,国内房地产市场积累了一定的泡沫,无论是零首付还是低首付,很有可能加大泡沫程度,并使之破裂。因为一首付或零首付降低了购房者的信用等级,使得本来为优质资产的住房信贷出现“次贷化”倾向,从而变为不良资产。当这个市场上所能吸引到的购买力最差的人群,也加入到市场的疯狂派对中时,情况会变得更加危险。从这个意义上说,“一首付”或“零首付”购房无异于干柴烈火十分危险——这与美国“次贷危机”诱因是何等的相似。当初,美国一些贷款机构推出“零首付”“零文件”的贷款方式,让借款人可以在没有资金的情况下轻松购房,使得一些中低收入者纷纷入市购房。其结果是随后资金价格提高,后来借款人普遍出现无力还款的情况,最终酿成一场次贷风暴。

现在,国内在拉动内需的政策的鼓舞下,假如金融机构并没有意识到这样的危险甚或自愿上当,那么中国版的“次贷”事实上就已经完成了前期所有的程序准备,而只待最后一根稻草的叠加了。因为一旦房价跌幅超过购房者承受能力,就有可能导致原本不具备还贷能力的购房者选择断供和弃贷,从而给银行留下大量呆帐。此前发生在深圳的“断供案”就给人们提供了这样一个现成的范本。

在房地产价格上升时期,由于银行持有大量的房地产,或者是以房地产为抵押品的资产,房价上涨将提高银行资本的规模,从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。在这种情况下,银行会进一步扩大对房地产业的信贷供给,推动房地产价格持续走高。然而,一旦房价出现下跌,就会影响银行还款。现在,伴随着经济进入下行周期,房地产信贷危机已经日益凸显。如早在2008年6月底,中资银行各项人民币房贷不良率比上年末上升0.22个百分点,已经逼近3%的国际警戒线。在上海市,2007年底该市中资银行房地产贷款占各项贷款接近1/3,如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款,房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。或许央行也意识到这是一个全国性的问题,在去年发布的一份报告中提醒,金融机构需要密切关注房地产信贷的三重风险:一是部分房地产开发企业资金链趋紧可能造成开发贷款不良率上升;二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加;三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。

反观美国“次贷危机”,其诱因就是以低首付或零首付的方式把房产卖给那些并不真正具备购房实力的低收入者,在房价上涨阶段,低收入者即使没有还款能力,但他们可以靠出售房产来化解压力,可房价一旦下跌,房产无法出售,就只有断供这条路可走了。尤其是零首付促销方式使得购房者一分钱没有就可以申请房贷,这无疑是加大银行的信贷风险。这种非正常的市场销售行为潜藏着巨大的风险,不管对于开发商、购房者还是银行来说,都只能算是饮鸩止渴。对于监管部门来说,开发商这种促销方式,理应引起足够警惕,以免引发更大的金融风险,最终无法收拾。