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提要本文主要从供给需求两个主要方面考察房地产市场的结构,对目前房地产行业存在的一些问题进行讨论,并对房地产业供不应求的原因作相应的探讨,提出相关对策。

关键词:房地产市场结构;房地产供给;房地产需求

中图分类号:F293.3文献标识码:A

美国次贷危机的爆发,使房地产市场的波动对经济金融稳定的影响引起了各方前所未有的关注。立足于我国房地产市场发展的历史和现状,房地产业已成为我国的支柱产业和支持我国经济增长的重要力量。房地产市场的发展应遵循经济规律,需求和供给规律是决定房地产价格的主要规律,其他一切因素对房地产价格的影响,要么是通过影响房地产的供给,要么是通过影响房地产的需求,要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。因此,认识房地产的供给和需求及其与房地产价格的关系,对于掌握房地产价格来说是十分重要的。下面主要从房地产的供给和需求两个方面来分析我国房地产价格持续走高的原因。

一、我国房地产需求和供给分析

(一)房地产需求。房地产需求是指消费者在特定时间,按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。影响我国房地产需求的因素主要有:

1、城市化进程加快推进房地产市场的发展。城市化进程加快带来的刚性需求、城镇居民改善住房条件的需求、城市拆迁改造带来的被动需求,促进了房地产业的发展。

2、居民收入提高。随着经济增长,居民收入水平提高,2003年GDP突破1,000美元。个人可支配收入上升以及恩格尔系数的下降,意味着住宅支出在增长,使住宅需求上升。

3、消费者对价格走高的预期进一步助长了投机,刺激了房地产价格上升。由于房地产不同于一般商品,当价格上涨时,人们预期价格将还要上涨,需求量则增加,房地产持有人惜售,供给量反而减少,价格定会走高。所以,价格预期一旦形成,就可能影响供求关系,消费者预期在一定时期内能够主导房地产价格。

4、房地产自身发展规律也使我国居民的住房需求进入快速增长阶段。

5、房地产金融的发展,尤其是住房消费信贷扩展,增加了居民购房的支付能力,直接拉动了住房需求。

(二)房地产供给。房地产供给是指房地产开发商和拥有者在特定时间,以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。根据经济学理论,需求膨胀会带来价格的上涨,但供给会随之增加,从而使价格回复到一个合理的水平。但房地产市场是一个特殊的市场,具有稀缺性和不可分性,接近于一个垄断市场的特性。影响房地产供给的因素主要有:

1、成本是推动房价上涨的内在因素。首先,土地交易价格不断上涨,城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的重点,地价与房价相互推高土地是一切经济活动的载体。随着工业化和城市化建设的推进,大量的土地资源被占用,土地交易价格不断上涨,这也受到了地方政府的利益驱动。土地的收入是地方政府财政的支柱。房价、地价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,房地产膨胀得越大,地方政府的收益就越大,在这一过程中,地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考虑,地方政府缺乏抑制房价上涨的动力;其次,建材价格上涨较快。从建材成本来看,由于我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段,投资需求旺盛,生产结构偏重于重工业化,对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大,而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段,这就导致了能源、原材料价格涨势较猛;再次,劳动力成本大增,我国加强了对房地产企业的管理和监督,为了保护农民工利益,国家出台了许多政策,导致活成本提高。生产成本增大,必然导致房价提高。

2、结构因素。我国房地产供给结构不合理,这也是影响我国房地产价格上涨的重要因素,主要表现在:(1)住房二级市场和房屋租赁市场发展缓慢,房屋租赁市场、住房梯度消费、住房资源配置还不完善;(2)在一级市场中,中低档住房比重偏低,高档商品房比重偏高,住房超前消费现象十分突出。

3、供给销售的人为紧缩是房价持续上涨的罪魁祸首。在销售过程中,中国房地产商无一例外地采用销控(控制销售进度、销售量、销售价格等)的方式,即每次企业仅拿出待售楼盘的20%左右投入市场销售,剩余楼盘则等到上一批销售基本结束之后再投入市场。通过销控,房地产商能够迅速了解市场的需求状况,从而在消费者能够接受的前提下确定出最高的市场价格。通过销控,房地产商将质量较好的房子留在后面买,一方面为价格上涨提供充足的理由;另一方面也给消费者楼盘价格上涨的一种假象,刺激住房消费。

总之,房地产的市场价格,主要表现在房地产的市场需求量与市场供给量趋于平衡时的价格。在当前的经济条件下,供给与需求同时出现人为放大,目前的这种双方面的增长(放大了的增长)发展到一个相对高的阶段,无疑其相互作用的结果最终体现在价格上,在这种供给、需求都相对高峰值情况下,其价格势必已处于较高位置。

二、调控房价的对策及建议

目前,我国房地产市场还不太规范,房价的高涨已经成为房地产市场健康发展的隐患,市场机制失灵,就要通过国家调控来稳定房价。

1、调整住房供应结构。针对目前的国情,在房地产供应结构方面应增加中低价位普通商品房和经济适用房建设,控制高档商品房开发,完善廉租房制度。这首先要各级城市人民政府编制年度用地计划,科学地确定房地产开发土地供应规模,优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应;同时,土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位;停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。

2、通过金融工具引导房地产投机。引入机构投资者,转变目前普通人投资房地产市场的渠道,其中发展我国房地产投资信托最为重要。把直接投资炒房的行为通过房地产信托投资基金等金融工具加以引导,有利于稳定市场、提高房地产利用效率,并且为国民提供了分享房地产市场收益或对冲房价上涨风险的渠道,有利于缓解潜在的购房需求由于房价上涨的预期而集中释放的压力。

3、健全土地市场运行机制,完善土地市场。政府应加强城市用地规模控制,通过改进土地用途分区管制制度,实现城市用地有序扩展,来控制增量土地供应。在国民经济发展计划、土地利用总体规划和城市规划等的指导下,合理分析与预测房地产市场的供求关系与价格水平,从充分合理利用土地资源的角度,制定出科学合理的土地出让计划。在土地供应方面,应根据房地产市场需求,保持土地合理的供应量和供应比例。

4、完善房地产市场信息沟通制度。针对开发商利用信息不对称、虚假造势的现象和消费者盲目的心理预期,政府要积极组织好供需信息的收集和整理工作,适时披露土地供应、建设计划、住房供求、价格涨幅等信息,这样才能够及时给购房人提供真实、准确、透明的信息。规范开发商的宣传,稳定市场心理预期,引导消费者适度消费,使居民住房消费与经济发展水平相适应,使当前住房消费与经济可持续发展相适应,从而促进市场理性发展。

5、重新定位地方政府职能。在此轮房价上涨期间,中央政府先后出台了多项房地产政策以期稳定房价。但这些政策的效果很不理想,房价问题仍得不到有效控制,究其原因,地方政府与房地产开发商之间有共同的利益,是导致房地产政策执行不利的主要原因,因此应对地方政府职能重新定位。通过重新定位地方政府职能,打破地方政府与房地产开发商结成的利益同盟,没有地方政府的支持,房地产开发商将孤掌难鸣,有利于房地产政策的有效执行。

(作者单位:河南大学经济学院)

主要参考文献:

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