澹台静

政府管制是指在市场经济体制下,政府为达到一定的目的,凭借其特有的法定权利对社会经济主体的经济活动所实行的某种限制和约束,其目的是矫正和改善市场机制存在的内在问题,为市场运行和企业行为建立相应的规则,以弥补市场失灵,确保社会经济的有序运行,实现社会福利的最大化。就房地产市场而言,住宅价格是我国政府当前宏观调控关注的重要指标,也是宏观调控的重点所在。随着我国房地产市场的不断发展,住宅市场已呈现出良好的发展态势,但也产生了一些问题,尤其是近几年住宅价格的大幅波动,此时政府的管制措施就显得更加重要。本文从政府管制行为中的交易管制方面对住宅价格的影响为切入点,评价政府交易管制行为对住宅价格的影响程度。

一、我国政府交易管制的主要措施

由于我国的房地产市场还处在一个发展阶段,市场体制还不成熟,因此政府对它的管制必不可少。目前,政府对住宅市场的交易管制主要表现在以下方面:

1、土地交易管制。可供开发的土地资源是住宅数量及价格的重要影响因素,通过土地市场的科学调控,政府可以协调整个住宅市场的发展。因此,政府对土地资源的管制,是规范住宅市场,调控住宅价格的重要手段之一。

从近年来政府出台的各项土地政策可以看出,政府管制城市土地的方式主要包括对土地产权的管制、对土地使用的管制以及对土地交易的管制。其中,对土地交易的管制主要包括:土地出让方式的管制、对区域内土地出让总量的控制、对要出让地块的面积管制以及对土地增值税的管制。

2、金融信贷管制。房地产行业是一个资本密集型产业,其发展离不开资本的支持,资本的可获得性与成本的高低对其有较大影响,因此,利用金融信贷政策对住宅市场调控有充分的理论与现实意义。

金融政策作为中国房地产市场调控的重要手段,从2003年开始被中央政府较多地应用,以此对住宅市场不断进行调控,根据期间出台的相关政策以及目前我国的主要住房消费方式,可确定评价金融信贷管制的变量主要包括贷款利率、贷款首付和贷款期限。

3、交易税收管制。政府利用税收对住宅市场进行管制,主要是通过设置不同的税种和税率、调整税制结构,并通过设定一些附加或减免政策以及加强征管等方式介入交易收益的分配,以影响交易主体的决策行为,进而实现对住宅市场供需总量和结构的调控,这种调控作用的结果最终将通过住宅价格水平的变化体现出来。

我国现行房地产税主要有房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、印花税等。其中,影响到住宅市场交易的税种主要有:契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、印花税、土地增值税七个税种。因为城市维护建设税和教育费附加是随营业税附征的,因此在这里我们无需对这两个税种单独讨论,只分析营业税即可。同时,又因土地增值税已在土地交易管制中分析过了,这里就不再赘述。因此,交易税收管制评价变量主要有:契税、营业税、所得税以及印花税。

4、交易秩序管制。整顿和规范住宅市场秩序是市场经济秩序的重要组成部分,对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。

目前,我国住宅市场的交易秩序中存在着许多问题,如恶意炒作、返本销售、售后包租、拆零销售、发布虚假广告、展销活动的不规范、违规进行预购和认购等,对这些问题进行总结和分类,大致可将这些问题归纳为以下三类:一是不规范的预售行为;二是捂盘惜售、囤积房源的行为;三是市场上炒作行为严重。

二、评价指标体系的构建

政府交易管制评价指标的选择和指标体系的构建是评价过程最关键的一环,指标选择和指标体系的构建科学、客观、准确和可靠与否直接决定评价结果的准确程度,将对文章结论产生很大的影响。为了科学、客观和全面地反映政府交易管制效果,在遵循科学性原则、代表性与重要性原则、系统性原则、层次性原则、可操作性原则的前提下,根据以上对政府交易管制理论的分析以及我国政府近年来针对住宅市场出台的相关交易管制政策对住宅价格的影响分析,构建出评价指标体系:

目标层为:政府交易管制对住宅价格的影响评价(A)。

准则层为:土地交易管制(B1)、金融信贷管制(B2)、交易税受管制(B3)和交易持续管制(B4)。

指标层为:土地出让方式(C1)、出让地块面积(C2)、土地出让总量(C3)、土地增值税管制(C4)、贷款利率(C5)、贷款首付(C6)、贷款期限(C7)、营业税(C8)、所得税(C9)、契税(C10)、印花税(C11)、预售行为管制(C12)、捂盘行为管制(C13)和市场炒作行为管制(C14)。

三、结语

政府交易管制评价指标的选择和指标体系的构建是评价过程关键的一环,指标选择和指标体系的构建科学、客观、准确和可靠与否直接决定评价结果的准确程度。我国房地产业从目前发展形式来看,在相当长一段时间内,仍将面临如何调控和管制的重大问题,因此认真研究影响交易管制的指标有助于制定出全面、有效的政策。

(作者单位:西安建筑科技大学管理学院)