关于房价过高以及房价涨降等问题，大家已经讨论很久了。大空对我关于“政府换届房价普降”的所谓“陈真诚预言”也争论很久了。尽管有些城市目前房价高位运行，但我依然认为普降是必然。关于个中原因，我已经分析了很多理由。至于为什么房价会不断地被推高以及目前在有些城市不降逆涨？也有很多人在分析，有些分析也有道理，但很多人依然在纳闷……

一般来说，关于高房价和有些城市房价不降逆涨的原因是：房地产投资过热，地方政府和开发商联手操纵房价，商业银行信贷膨胀，腐败，成本不公开，暴利，供需以及地方政府为了预算外收入利益和开发商联手阻止房价下降，等等。但一般的分析中，忘记了一个几乎不被人提及的重要原因。

中国的房地产业，作为中国市场经济的一个经济元素，必然要由政府(自然包括了土地供应及相关的游戏规则制订等行为)、开发商、金融、需求和消费者这几大要素有机而成的。否则，就成不了房地产业，也成不了房地产市场。而许多人往往忽视了消费者这个同样也影响房价的重要因素。

本文就从这个角度来分析高房价以及目前有些地方高位运行的原因。

房地产消费者，指的不是某一部分人。可以说指全国国民。消费者对房价的影响，主要指心态及其心态影响下的行为。高房价，与一些国民的“从奴心态”不无关系!

漫长的封建社会历史，不少国民骨子里，有着习惯性或传承性的“从奴”情节。这种“从奴”情节，一直在无声无息地影响着国民的思维惯性、心态和行为方式：对事物以传统价值取向来判断，盲目崇拜所谓权威，容易相信欺骗，逆来顺受，自甘认命，祈求侥幸等，以及这诸多原因而综合衍生的恐慌心理、盲从心理和跟风心理。这些都是深深植根于骨子里的东西，许多人难以在具体的房市行为中得到及时觉醒或反正。

有些地方政府官员出于自身“仕途”着想的政绩行为和腐败行为，以及有些地方政府的相关政策与市场管理，往往在一开始就得到了当地公民的响应或认同，至少是默认，甚至参与。对于腐败，一方面有恨之入骨，另一方面又有许多人却在推波助澜。办理大大小小的事情时，又把“腐败”视为“情理之中”。当三五成群在一起议论某贪官或某桩腐败时，往往还能听到“换成是你，你也会这样”的腔调，甚至还有羡慕的成份。这种心态，往往助长了一些地方政府官员进而某些地方政府的不当行为，助长了他们的不当价值取向和政绩心理。在房地产领域，比较典型的是有些地方政府官员在“加快城市建设”口号下的各种行为，包括土地出让、地方财政预算外收入的来源和支出、对某些开发商的“扶持”以及曾出过许多事的“拆迁”等。这是房地产领域很能产生腐败和助推房价的“地带”。

不少人一方面对某些开发商(或利用媒体)对所开发的物业做夸张乃至不实宣传信以为真，甚至把一些开发商(含一些销售代理商和一些媒体)为了造市而故意宣扬的“产品看涨”乃至“房价看涨”舆论也信以为真，容易“入套”。如前不久，中部地区某省会城市举办秋季房地产交易会期间，居然有开发商在所谓的“论坛”上放言“房市均价将超过5000元”。媒体信了，许多民众也信了，然后有不少人赶紧去买房。可他们哪里知道，即使北京，政府公开的所谓均价才多少呀?某些开发商为了商业目的，拉上政府机构搞实为促销的活动，或利用某种手段拉上一个领导到场亮相或讲话。不少人就对开发商或物业“看好”，究其本质，实为“送钱买个形象产品”。

当政府出台个暧味政策(如有宏观调控文件中软软地措辞“对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制…”)，不少人就以为政府已把房价上涨定调了，认为“政府不是要降房价，只是控制涨幅，将来还是要涨”的，因而盲目地加入到购买者阵营中，构成了某些人说的“真实需求”的一部分。其行为实际上又助推了房价。

不少人盲目相信数据，尤其是关于城市房价均价、平均涨幅、空置率等一些政府统计资料，在产生心理恐慌时盲目地加入到“买楼”阵营中。殊不知，目前在中国的城市房地产市场统计和计算方法等方面，普遍存在“不真实”问题，手段不科学。城市房价均价、平均涨幅，只是很笼统的概念，不能反映太多问题。至于空置率，可以说，全中国根本没有一个准确的统计资料。原因是，大量房地产企业存在假按揭现象。对于假按揭，没有企业会真实上报。即使有银行发现了部分企业的行为，为了其准行政化银行体制下的“政绩”和“前途”着想，也会尽可能想办法处理而不会上报。地方政府呢？一般也不会上报承认自己管理的城市有很高的空置率。即使想真实上报，也难以得到真实的数据。由于假按揭、空置率等可说是企业真正的“商业机密”，就算相关的调查，也难以得到真实的数据。可是，就在这种情况下，一些不在企业一线长期工作的“学者”、“教授”、“专家”，在争论实际空置率为多少、是否过了国际警戒线等问题，甚至还有人在强调有巨大“真实需求”(当然，市场经济中，供求分析是很重要。可问题是，目前供和求均已被扭曲化了)。他们往往容易占领舆论阵地，通过媒体发布观点(不排除有人为某些利益集团造势的可能)造成舆论。许多盲目相信“权威”的民众，又被某些舆论“误导”乃至“欺骗”，错误地评判市场的“今天或未来”。

就在近日，一篇题为《全国房价高位运行，国务院对房产调控效果不满意》的报道，几乎同时出现在各大网站的显著位置。说的是：全国房价依然高位运行，建设部官员解释调控政策具有滞后性，专家则开始质疑房地产调控导向。“国务院对房地产调控情况并不是很满意，现在有关部门压力很大。”从5月17日推出“国六条”的国务院常务会议到10月17日专门听取房地产市场调控措施落实情况的国务院会议，整整5个月，国务院仍基本维持“原判”：少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。等等。然后，又有某专家说“按照目前的调控政策，房价上涨难以改变”。“房地产市场如果真有泡沫，这5个月来早就应该挤掉了。但目前处于观望期的房市，其价格仍在如此上涨，只能说明存在着巨大真实需求”。接着，又有某网评人接着出来文章认为，“存在巨大泡沫”是一个不争的事实。不能因为经过几个月的调控效果不理想，就认为所有的需求都是“真实需求”，就否定存在的巨大泡沫，进而动摇国家进一步调控房价、调整住房结构的决心。调控效果不理想无非两个原因，一是“药”不对“症”，政策措施有偏差。二是“药”也对症，政策措施也正确，但没有下“猛药”，剂量不到，政策措施落实不力。并认为主要原因是后者。

我乍一看，以为出了个什么大新闻，赶快关注。而待我仔细看时，让我哭笑不得：这是个在十多天以前被很多媒体报道过的老新闻了(本人10月下旬接受《中国产经新闻报》记者采访时就已提及过这

事)，今天怎么又被一些“名家”拿来做“名声”呢?而且做出“房价上涨难以改变”的结论?真不知道此事是否有内幕。然而，就这件事，相信许多人不会去想一些问题，可能只是盲从于“专家”的观点“赶快买房”。

有许多人不但相信有些地方为阻止房价下降而发布没有下降的不实消息，甚至相信一些开发商(或销售代理公司或售楼人员)关于增值的夸张煽动说辞，盲目地匆忙“下单”。而实际的情况怎样呢?不少人在事后发现上当(典型的是所谓产权式商铺和产权酒店)。买到的楼等着涨价，实际上卖出去的并不多。不少人想以租金冲抵银行利息并赢利，但由于市场上的真实租赁供求关系和成本因素等的影响，有许多长期闲置着(所以，“入住率”是很相关于“空置率”的名词，应该也很重要。但要了解“住率”，恐怕也得要白天敲门和晚上数灯才能准确。否则，依然“太假”)……

正因为如此，不少在“从奴心态”作用下的人们，一方面不断以“从奴心态”来看待房价行为，一方面又因“从奴心态”作用而产生恐慌心理，进而发生追捧房价和赶抢购买的行为。这些行为，又不断推高放价，使另外的许多人做起了“房奴”。

“从奴心态”助推房价飙高，阻止房价下降，这个因素不能不引起重视。要让过高的房价降下来，在采取其他手段的同时，还得要有能消除消费者对未来房价产生恐慌心理的新的政策，否则“一轮过后又一轮”。本人曾建议政府采用“限房价行为”的新办法来管理房价“政府出台硬性政策，要求开发商就每一个项目，在公开宣传和销售前，经过对市场形势、成本、策略、竞争、升值、价格变化等因素分析、研判的综合考量，做出决策。就每一个产品的具体质量、标准和最高销售价格等，向政府部门一次性明晰申报并得到批准，且强制在媒体公告以及销售场所告示、宣传资料宣传和广告中公开公告。公告前不得进行任何销售或预售或登记或预订。公开公告的价格等，不得在其后的销售中有任何更改。并要求新房在办理第一次产权证起的5年内不得上市交易或交易中不得高于这个价格。企业根据这个自己申请并得到批准的最高销售价格和市场等因素做出决策，可以在等同或低于这个最高价格的范围内销售。银行依据这个原则办理银行业务，房屋产权部门依据这个原则办理产权手续。违反这个原则的一律不得办理，并给予严厉的惩罚，给予很高的违规成本代价。银行或房屋产权部门违反原则的，给予更严厉的惩罚。”我认为，如果采用这个新办法，不但有利于解决消费者恐慌心理问题，更“可防止目前普遍存在的一些与开发商相关的问题，如：开发商对外发布起价，而那个起价房就只有一间最差的房，或一般消费者根本买不到，其他房屋的实际价格根本不是起价那个价格，而是要高；开发商逐层加价或逐层改变价格；开发商故意弄出不同时间不断加价的办法，使房价不断上涨；开发商故意囤房涨价；开发商以及销售人员(销售人员或销售代理公司故意以订金方式炒房，也是推高房价的一个重要原因。往往被舆论忽视了)本身参与或操作炒房等。”这样，就能直接攻击到那些操纵房价、做假按揭、囤房、炒房者的软肋……