胡林龙

案例

某中学与某单位于1999年1月签订了一份房屋租赁合同，房租每年为25000元，租期10年。1999年5月学校交押金5000元，并陆续置办了部分教学设施，某单位为了学校的需要对用电线路进行了维修和改造。在其后的两年中，某中学由于未完成招生计划，故只有少量学生住在该出租房内，学校亦未按约定付房租，由此被某單位诉至法院。

法院判决如下：一终止原告、被告签订的房屋租赁合同;二、学校所欠租金、水电费等共计29792.67 元，限其在判决生效后10日内付清。

评析

一、学校本可避免损失。

本案中学校忽视了本可以避免损害赔偿的重要法律规定，我国恰同法》第45条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”民法通则》第62条规定：民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”

所谓附条件的合同，是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件的是否成就来决定合同效力的发生或消灭。例如，甲乙签订房屋租赁合同，出租人考虑到其女儿如不调到外地工作还需居住此房的情况，故在合同中附了如其女儿调到外地工作该租赁合同生效的条件。甲虽与乙订立了房屋租赁合同，但不愿使该合同立即生效，而是待合同所附的条件成就时，即他的女儿调到外地工作的事实发生时，该合同才生效。

附条件的民事法律行为的意义在于充分尊重当事人的意志，使民事法律行为的实施更好地满足当事人的需要。……