胡林龙

案例

某中学与某单位于1999年1月签订了一份房屋租赁合同，房租每年为25000元，租期10年。1999年5月学校交押金5000元，并陆续置办了部分教学设施，某单位为了学校的需要对用电线路进行了维修和改造。在其后的两年中，某中学由于未完成招生计划，故只有少量学生住在该出租房内，学校亦未按约定付房租，由此被某單位诉至法院。

法院判决如下：一终止原告、被告签订的房屋租赁合同;二、学校所欠租金、水电费等共计29792.67 元，限其在判决生效后10日内付清。

评析

一、学校本可避免损失。

本案中学校忽视了本可以避免损害赔偿的重要法律规定，我国恰同法》第45条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”民法通则》第62条规定：民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”

所谓附条件的合同，是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件的是否成就来决定合同效力的发生或消灭。例如，甲乙签订房屋租赁合同，出租人考虑到其女儿如不调到外地工作还需居住此房的情况，故在合同中附了如其女儿调到外地工作该租赁合同生效的条件。甲虽与乙订立了房屋租赁合同，但不愿使该合同立即生效，而是待合同所附的条件成就时，即他的女儿调到外地工作的事实发生时，该合同才生效。

附条件的民事法律行为的意义在于充分尊重当事人的意志，使民事法律行为的实施更好地满足当事人的需要。一般说来，民事法律行为在当事人意思表示成立时就应该发生效力。但是有时候，行为人意识到其行为的目的不一定能达到，预想的结果不一定能实现，法律行为的实施可能失去其意义，此时他就可实施附条件的民事法律行为，即在行为开始时并不使法律行为立即生效，而等到一定条件成就以后，才使其生效。这样就能降低可能形成的风险和减少可能产生的损失。

二、学校应如何降低风险，避免损失，维护权益？

1.学习有关的法律法规。学校在进行各种活动时，是以不同的主体身份，参与不同的法律关系。在与政府的行政法律关系中，学校是行政法律关系主体;在与其他民事主体进行民事活动时，其又是民事法律关系主体。因此，学校不仅应熟悉行政法律法规，还应掌握民事法律规范，例如本案学校就应熟知房屋租赁合同的相关法律规范，从而用法律规范自己的行为，切实维护自己的合法权益。

2.明确订约目的，充分认识可能出现的不同预期。目的明确清楚，当事人就能准确地创设其权利义务，权利义务的确定就具有目的性，不会无的放矢。目的是当事人主观意志的体现，是否符合客观实际又具有不确定性。因此，当事人对其行为目的应有不同的预期：即目的能够实现或难以实现。例如上述案例，学校招生也应有不同的预期：实现预定招生计划或者反之。

3.降低风险，避免损失。在熟知法律法规、明确目的和充分认识不同的预期基础上，当事人应充分地利用法律法规的各种规定为当事人的目的服务，选择最有利于维护自己合法权益的合同法规范，达到降低风险、避免损失、维护权益之目的。例如，上述案件中，学校应充分地认识到其招生也有不同的预期，为维护自己的权益，学校就应签订附条件的而不是签字后立即生效的合同。条件成就时招生人数与预期目标一致）合同就生效，条件不成就时达不到招生预期目标）合同就不生效。这样，学校就可避免损失和风险，切实维护自己的权益，从而掌握经济活动的主动权。

4.在合同生效之前，可请有丰富实践经验的法律专业人士对合同进行审查，以便及时发现问题，修改补充。