国务院发展研究中心金融研究所巴曙松、中央财经大学金融系贾蓓在《中国经济周刊》发表文章认为，截至2003年底，全国个人房屋商业贷款余额高达1.2万亿元。对于银行来说，个人住房等中长期贷款比率的迅速提高，有可能给商业银行带来流动性风险。

房贷酝酿流动性风险

综合考虑即将进入快速发展阶段的商业银行个人住房贷款业务，值得强调的是，在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款在严格意义上并不是一个真正对商业银行来说低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效地识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。

2003年下半年，在中央银行的紧缩措施影响下，信贷增长速度明显减缓，显示银行的货币政策取得了预期的效果。但是，如果深入分析贷款增长的结构就会发现，2003年下半年的信贷增长减缓主要是票据贴现等短期融资导致的，中长期贷款反而继续保持了增长的态势，其中，个人住房贷款的增长发挥了一定的推动作用。对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。所谓流动性风险，就是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险，具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。如果在个人住房贷款的推动下，商业银行的中长期贷款比重继续提高，流动性风险管理将必然成为一个重要的问题。

“资产池”效应

对于商业银行来说，在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％～20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。在我国，这一比例已从1997年的0.3％上升到2003年的9.27％。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。从成熟市场的经验看，房地产贷款证券化不失为商业银行转移贷款风险的有效方法。住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个“资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券。其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。

对银行而言，资产证券化实质上是将那些不易出售、缺乏流动性的长期性资产较为快速地变为现金。对消费者来说，也有利于他们更方便地进行住房消费，从而推动个人消费。从发展趋势看，资产证券化市场的不发达，也是制约商业银行流动性风险管理缺乏工具的重要因素。