□文/赵 婕

（西安石油大学经济管理学院 陕西·西安）

[提要］ 近年来，随着政府加大对地产领域的宏调力量，各部门也制定了一系列与项目规划有关的政策，积极地推动体制变化，房地产投资面临着更多的挑战，因此深入研究和剖析房地产投资带来的问题和影响，以有效降低和避免房地产投资风险的发生，已成为当务之急。然而，由于房地产开发投入巨大、周期漫长，而且受到多种因素的影响，使得房地产开发项目存在着许多不确定性。如果仅关注其高回报而忽略高风险和高投入，则危机情况一旦出现，开发商可能遭受经济损失，所以了解地产项目的经营风险辨识与危机处理方法十分必要。

一、房地产投资风险的概念

房地产的投资风险，是指引起投资性地产投资偏离期望收益率的所有不稳定因子。假设实际投资的收益率不能超过所期望的收益率，而项目的实际价格又是正的，那么对地产的投资就预示着项目的潜在风险；假如项目的收益率是负数的，则地产的投入预示着直接的损失。投入地产是一种相当巨大的投入，从初始的决策过程，到设计阶段、建造过程，最后到验收与入住，都有许多不确定因素。

二、房地产投资开发项目的特点

（一）投资巨大。由于房地产企业的开发投资金额巨大，因此在进行资金管理时必须对风险进行有效的预测和控制。这些项目不仅要求大量的人员、物料和钱财，而且还必须投入巨大的固定资产，其中包括几百万元、上亿元甚至更多的资本。房地产开发项目的资产投资管理对于社会、产业以及区域的经济社会发展具有重大含义，它不仅可以改变当地的经济社会现状，而且还能够改变国家的经济社会和人民生活现状，因此具有极其重要的意义。

（二）房地产开发投资项目工程投资性质差异明显。在项目投资中，由于存在两个性质完全一致的投资项目，因此每个项目的投资开发都必须具备独有的特征，包括投资用途、功能、规模以及环境，从而使得项目的投资内容和实物投资形式存在显著的差异。在相同的工程系统和施工领域中，人力、物力、机械等的消耗量可能存在显著的差异，因此房地产开发建设项目的外部投资需求也存在着显著的变化。

三、房地产投资风险防范的重要性

房地产项目经营作为一个特定的国民经济工程，它所出现的经营风险错综复杂，而地产项目经营就是指以项目资金为资本，投资建设住宅物业，以谋求未来利润的投资活动。由于地产建设周期较长，且项目规模庞大，投资回收期也大大长于普通商品经营，巨大的经营风险也促使了投资商特别注意对经营风险的控制。近年来，由于我国经济社会的高速增长，以及人民生活环境的明显改善，再加上房地产资产的稀缺性与不可再生性，投资房产也被看作一种可以对抗通胀的投资手段，因此能够保值增值，民众趋之若鹜。但是，当房产风险累积到一定限度之后，也可能出现意想不到的问题。此外，由于房地产投资项目管理也受法律、规章，以及金融工具等的重要制约，因此对房地产投资项目进行风险管理工作也成为了其必然要进行的任务。

四、房地产投资风险的分类

工业发展是我国社会主义现代化建设的主要基础，工业现代化的建设和产业结构的调整一直是国民经济中的重大任务。房地产业是一项高风险但又是高回报的投资项目，会受包括社会、历史、人文等多种方面的干扰，也就是上述诸多的风险原因导致了房地产业投资高风险的特点。

房地产投资风险受到很多因素的影响，在研究其来源、趋势和模式之前，需要对房地产投资风险进行科学分类。通过对五类一级风险指标，包括投资、管理、社会环境、技术、政策和经济等的分析，我们试图深入探讨房地产市场中存在的各种潜在风险，以期达到预期的结果。

（一）政策风险。政策风险是由国家进行宏观调整而对房地产行业的发展产生了不利的影响，属于不可控的风险。房地产市场的运营及消费者潜在的政策变更所带来的经济损失，可以看作是政策风险。政府颁布的相关政策在多个方面都对地产业有所制约，房地产业因其与国家经济发展有密切的联系而受到政府政策的调控，主要体现在对房地产售价的限制、对租金的限制、对外资的限制、对房地产开发者土地使用的控制、对环保方面的硬性要求等方面，这些都会引起一定程度的风险。就中国而言，由于整个市场经济还没有实现，所以在房地产投资方面政策风险尤为重要。通常，房地产投资者对演变的房地产政策趋势十分担忧，因此能够及时识别和应对政策引发的投资风险。

1、土地政策变化风险。土地供应是房产开发的基础，因此任何一次土地政策的变动，无论是从收购渠道、管理措施、产权制度的角度还是其他角度，都可能导致房产开发公司承受巨额的财务负担。

2、住房用地制度变化风险。随着土地利用机制的不断完善，房地产市场的运营也受到了极大的挑战，其中包括了成本的上升、技术的进步，使得投资者承受了更大的损失。此外，随着新的政策的出台，也使得投资者的财务能力受到了更大的考验。

3、经济体制改革风险。随着金融政策的改变，房地产投资者面临着来自外部环境的影响，他们必须谨慎把握，以免受到房价剧烈波动带来的损失。一旦出现了货币供给减少的情况，他们就必须立即采取措施，以确保他们的财务安全。此外，随着货币供给的稳步提升，房屋的购买力也在逐渐提升，从而推高了房屋的价格，促进了经济的稳定性，并为经济的健康发展提供了有力的支撑。当货币的流动超过了它的消耗，这将导致供过于求，使得房地产价格下跌，造成巨额的财富损失。

（二）经济风险

1、市场供求风险。“供需”的概念暗示着市场的需求和供给经常发生波动，这种波动非常难以预测。另外，这种波动对投资者的利润也会造成重要影响。为了提高自己的利润，房地产投资人需要密切注意这种波动，并采取适当的措施。由于房屋的价值与销售量会随着时间的推移而发生巨大的波动，这就导致了房屋市场中的投资者与经营者面临的损失比其他领域都要高。为了降低这种风险，投资者必须准确理解房屋的供应与销售情况，并且掌握这种情况下的趋势。

2、土地价格风险。“土地价格风险”通常被定义为：当一种物质供应量超过一定的水平时，它可能对房地产投资者的收益构成负面影响。因此，在进行房屋交易时，应该特别注意避免受到该物质供应量的影响，以免遭受不必要的经济损失。

3、国民经济状况变化风险。如果房地产市场呈现出蓬勃的景象，那么整个国家的经济也将得到提升；反之，那么整个国家的经济就将陷入萧条。因此，政府和企业都需要密切关注这种情况，并采取适当的措施来应对。然而，由于房地产的开发周期较为漫长，它们与政府的政策之间也存在一些时间上的偏差，因此也容易出现风险。当处于良好的经济形势下，房地产投资者可能无法获得预期的回报，从而导致市场陷入低谷。因此，对于那些试图进行长期投资的人来说，他们将承受较大的风险。

（三）管理及投资决策风险

1、投资方式风险。房地产投资通常有两种选择：自行开发和合作开发。前者的优势在于可以获得较高的回报，但也伴随着较大的风险。而后者则可以降低成本，但风险也会更加集中。房地产投资者应该充分考虑各种因素，并结合自身的实际情况，从中选择最适合的投资方式。

2、投资项目类型风险。为了开发成功的房地产项目，必须考虑项目所处的位置。这取决于投资人的选择，并且决策了项目的类型。例如，如果位于商业中心，那么可能会选择将办公室设置在周围的商业区，或者选择在较遥远的位置上建造工厂、住宅或别墅。无论是哪一个房地产投资领域，如果其定位存在偏差，那么就会面临极高的风险。

3、项目选址风险。在选择房地产项目的位置时，应该根据项目类型进行考虑，但最终起决定作用的还是要看周围的交通、地形和人流量。如果一个项目的地理位置很好，它将会成为一个促进商业活动的重要因素。如果地理位置不佳，将来的忧患可能会远远超出预期。

（四）社会环境风险

1、房地产审批风险。“房地产审批风险”通常是指由于审核流程复杂和对项目的实施有着深远的影响，导致的损失。因此，为了保证项目的顺利实施，投资者需要认真对待所有的审核流程，并确保所有的决策都得到妥善处理。鉴于房地产开发过程中涉及到较多的财务支出，拖延开发进度将导致严重的财务后果，因此房地产开发商应将控制开发过程中出现的财务风险作为重中之重。

2、城市规划风险。随着城市规划的不断变化，房地产行业也将受到重大影响，例如楼盘面积比例的调整，这可能会导致房地产商承受巨大的经济损失。然而，在房地产项目准备阶段，容积率的变动可能性较小，因此容积率变动的风险也相对较低。

3、治安风险。当人们选择居住、购物或享受娱乐活动时，他们通常更愿意选择那些拥有较高治安水平的场所。因此，房地产投资人需要特别关注该地区的治安问题，因为如果该地点的治安环境较差，将直接或间接导致该地段的房屋出租或抵押，从而提高该地段的房屋出租或抵押金。

综上所述，由于在当前房地产建设项目进行过程中，项目风险管理存在着复杂化和多元化的特点，所以有关人员必须提高对当前房地产投资环境的全面理解和认知，从动态化和全局性的高度掌握好当前房地产建设项目的开发目标和发展方向，以在提高当前房地产建设项目经营的科学化和准确性等方面，避免了在后续项目中有可能出现的经营风险，以便增加投资项目的效益。

五、房地产投资风险防范策略

尽管理论上可能无法彻底抵御房地产投资所带来的风险，但我们仍然可以做出努力，以便尽可能减少风险。企业应根据自身情况，结合客观环境进行分析，以便及时识别出可能出现的风险，并制定出相应的应对策略。此外，也可以对未来可能出现的风险进行准确的预测，以便及时做出合适的应对，避免可能出现的损失。为了确保成功的决策，企业需要更多的可行性研究以及更准确的风险评估。因此，在项目实施之初，房地产企业应全面搜集和整理相关的房地产信息，结合SWOT模型，深入探讨和评估其可行性。主要分析内容包括当前的房地产立法和政策对项目的潜在影响，以及需要关注的不同类型、概率和规模的风险，以确保将房地产投资风险降至最低，并为进一步的业务发展奠定良好基础。

（一）关注政府政策导向，掌握最佳的投资时期。为了更好地应对市场的动荡，企业需要不断关注房地产市场的发展，熟悉相关的政策和法律，建立一个独立的研究团队，以便进行准确的市场预测。此外，还需要关注国内的工业发展情况，以便制订合理的投资方案。为了达到最佳的经济效益，建议首先对土地资源进行全面的评估，制定出符合要求的预算，同时积极开展与政府的交流，努力争取到充分的资金、社会及经济上的支撑。在土地开发和土地利用过程中，必须确保土地分配的审慎性，以实现现有资源的再利用，减少风险的负面影响。

（二）提前布局，完善项目可行性研究。为了确保对项目投资进行更准确的评估，并满足可行性研究的要求，大多数房地产标杆公司在征地阶段之前进行项目开发、设计和规划，并对感兴趣的优质项目进行深入的市场、采购和政治研究。这些公司将邀请设计院提前完善其项目设计，并制定更实用的营销计划。在市场研究和预测的帮助下，可行性研究正逐渐从定性分析转向定量分析，从而提供更准确和完整的数据。一旦项目得到授权，公司就可以利用这些成果完成项目的开发，这不仅大大缩短了开发周期，而且充分利用了现有资源，有效控制了投资风险。

（三）结合实际，采用合理风险评价方法。投资房地产项目涉及一定的风险，有许多不确定因素，需要有效的方法来评估项目风险。第一，通过SWOT 分析，深入了解项目的优势、劣势、机遇和潜在风险，并运用全面的评估方法，从内部到外部对其进行全面评估。第二，将进行敏感性分析，以确定开发成本和销售价格的变化对项目收入的影响，以及要投资的成本和销售价格的范围。第三，情境分析旨在比较不同环境中的状态，从而收集充足的信息，精细地识别项目的潜在风险。因此，要想充分发挥这些信息的作用，就必须采取多样化的措施，从而实施科学合理的管理，制定出高效的应急预案。第四，采取定量化的分析手段，根据多个经济风险因子的影响力及其严重程度，赋予相应的权值，以此作为定量风险评估的核心依据，并精确估算出潜在的投资损失的概率及其等级。

结语

投资房地产涉及一定的投资风险，风险越大，利润也越高。房产投资人必须具有良好的风险意识，并熟悉房产投资的特性与风险，从而准确评估和管理投资风险。唯有如此方可减少风险，并在给定的风险水平下保护或最大化投资者的预期回报。房地产投资商要率先确定项目风险并做出适当反应，并能抓住各种机会减轻风险的影响，从而确保顺利实现预期的投资目标，并从宏观经济角度支持中国房地产行业的健康发展。