商品房买卖合同纠纷案件相关法律问题探讨

2022-11-14张丰丰

经营者 2022年1期

张丰丰

（山东舜天律师事务所，山东济南 250100）

一、商品房买卖合同纠纷概述

（一）商品房买卖合同纠纷的概念

商品房买卖是指开发商将尚未竣工或已经竣工房屋所有权转让给买受人，买受人依据合同支付价款。在实践中，房地产买卖不可能一帆风顺，存在各种各样的风险，容易出现各式各样的纠纷。因此，商品房买卖合同纠纷是指开发商与买受人之间就商品房买卖所产生的合同纠纷。

（二）商品房买卖合同纠纷案件的特点

第一，类型多元化。在实践生活中，房地产交易非常频繁，商品房买卖合同内容各不相同，所产生的纠纷类型也不相同，包括效力认定纠纷、房屋交付纠纷、惩罚性赔偿纠纷等。

第二，纠纷主体复杂。商品房买卖合同涉及不同主体，如房地产中介、政府机构、银行、开发商等，而不同主体有其自身的利益诉求，彼此之间的关系也非常复杂，致使房地产买卖合同纠纷案件主体复杂。

（三）商品房买卖合同纠纷案件司法裁判现状

第一，买方违约案件数量增加。近些年来，为了遏制不合理的房价，我国政府出台了限贷等一系列措施，将商品房价格稳定在合理区间，打破了许多购房者通过买房暴富的幻想，许多购房人宁愿放弃定金也不愿意继续履行合同，最终导致买方违约纠纷案件的数量明显增加。

第二，司法解释存在局限性。由于法律本身具有滞后性特点，而我国房地产行业发展速度非常快，影响房地产买卖纠纷审判的质量。例如，在计算开发商未按期交付房屋而出现的损失时，我国商品房司法解释认定的损失为可得利益损失，并不包含购房者的利息损失，我国法律应不断完善相关内容。

二、商品房买卖合同效力

（一）预售许可证与合同效力

在开发房地产之前，开发商必须获得预售许可证。但在实践中，一些开发商办理许可证耗费时间过长，影响资金回笼效率，加之购房者法律意识较为淡薄，极易出现无证预售的情形。我国法律对预售许可证与商品房买卖合同效率之间的关系作出了明确规定，如果开发商在起诉前仍然未获得预售许可证，商品房预售合同无效，开发商需要赔偿购房者的损失。但是，各地法院对于如何赔偿有着不同的做法。例如，在赵青松与马鞍山市置业有限公司的合同纠纷中，开发商在签订合同时并没有获取预售许可证，且没有告知购房者相应事实，购房者请求法院判处开发商返还购房款及其利息，同时请求给付市场差价和过渡期租金，总共114万元。一审法院判定合同无效，要求开发商返还购房者房款及利息，但是考虑到购房者未尽到合理审慎的审查义务，并不支持赔偿市场差价及过渡期租金。购房者并不认可一审法院的判定，提出上诉。二审法院认为，购房者并不具有审查商品房销售许可证的义务，要求开发商支付房款50%作为赔偿。

对于此案，文章认为二审法院的判决较为合理。在确定赔偿金额时，全国各地法院对法条有着不同理解，一些法院并不支持原告惩罚性赔偿请求，仅支持退还赔偿款。但是，一些法院支持原告惩罚性赔偿请求，不仅要求开发商退还赔偿款，同时还要求给付利息及商品房市场差价。文章认为，法律设置赔偿金是为了惩罚开发商的违法行为，规范房地产经营开发秩序，而并不是强调购房者要尽到审慎审查的义务。在现实生活中，购房者常常处于弱势地位，如果要求购房者审慎审查就是强人所难，违背法律公平公正的理念。

（二）借名买房与合同效力

在现实生活中，借名买房的现象屡见不鲜，其是指出名人以自身名义与他人签订商品房买卖合同，同时完成产权登记，由借名人实际享有房屋权利。根据购房性质，借名购房合同可分成购买普通商品房与购买政策性保障房。在实践生活中，借名购买普通商品房是为了规避政策，因此司法实践常常判定合同有效与无效两种。例如，小王购买了开发商的房屋并缴纳了房款，但是由于个人征信存在问题，银行拒绝发放按揭贷款。于是，小王在开发商认可情况之下与小刘签订了购买房屋委托协议，将购房人变更为小刘。在此之后，开发商退还小王已购房款，同时小王以小刘的名义再次向开发商汇款12万元，小刘以自己的名义和开发商签订了房屋买卖合同，购房总额为41万元。贷款29万元由小刘以自己名义向银行申请。合同明确规定交房时间为2005年12月31日之前，如果逾期交房，买受人有权解除合同，开发商需要全额退款，同时支付3%的违约金。在交房期限届满之后，开发商未能够依合同规定交房，小王将开发商诉至法院，请求解除小刘与开发商之间所签订的买卖合同，开发商需要全额退款并支付违约金。法院在审理时认为，当事人在订立合同时应当遵循法律法规的要求，不得损害正常的社会经济秩序。但是原告因个人征信问题，与他人串通签订商品房买卖合同，该行为有意规避贷款规定，以合法形式掩盖非法目的，因此判定无效。由于双方均存在主观过错，法院并不支持原告关于违约金的请求。

在本案中，当事人为了规避银行信贷而借名买房，最终被人民法院判定为合同无效，但是文章认为合同被判无效有失公允。在小王所签订的合同中，其规避政策并没有真正触犯社会公益，而是在现实生活中因购房所迫而产生。与此同时，法院不应当笼统地将借名买房合同认定为无效合同，应当考察借名买房合同的政策初心，应当从社会公益出发判断个人利益是否触犯了社会公益。在本案中，当事人借名买房是为了规避银行信贷政策，而银行并不能够代表整个社会的利益，因此不能够匆匆判决合同为无效合同。与此同时，借名买房合同并不是以合法形式掩盖自身非法目的，因为买卖房屋并不是非法目的，其是当事人刚性需求，也不足以触犯整个社会公益。因此，借名买房合同并不会侵犯社会公益，也不存在以合法形式掩盖非法目的，在一般合同条件成立的情况下应当判定为有效。

三、商品房瑕疵交付

（一）商品房瑕疵交付界定

从法律层面讲，商品房交付具有非常重要的意义，表明开发商履行了合同义务。在签订买卖合同之后，商品房并不是立刻交付，商品房必须满足一定条件才能够交付。根据我国法律，商品房交付需要满足以下四方面条件。第一，商品房工程竣工且验收合格。第二，取得政府部门的验收备案证明书。第三，商品房面积已经完成最终测绘。第四，商品房水电供应正常，周边道路通畅。除了以上条件之外，双方当事人可在商品房买卖合同中约定其他交房条件。

商品房瑕疵交付是指开发商所交付的房屋存在各种各样的瑕疵。根据我国法律规定，如果出卖人所交付商品存在瑕疵，其应承担相应责任。在商品房买卖中，出卖人并没有如实告知商品在质量或者权利上存在的瑕疵，出卖人需要承担相应法律责任。因此，商品房瑕疵常常可分成两种：一种是质量瑕疵；另一种是权利瑕疵。质量瑕疵主要针对商品房的物理属性，是指开发商所交付的房屋并不符合法律所规定的品质，或者不符合双方当事人约定的品质。权利瑕疵主要针对商品房的所有权属性，即商品房的占有、使用、收益、处分等各种权能。例如，出卖人在交付房屋时可确保第3人不向购房者主张权利，否则应由出卖人承担相应损失。

（二）商品房瑕疵交付纠纷及处理

第一，商品房质量瑕疵纠纷。我国商品房司法解释第12条和第13条明确规定了商品房质量瑕疵内容，指出商品房必须验收合格后才可交付使用，如果未经验收合格交付使用，但是在交付之后发现存在质量问题的，买受人可以拒绝收房，同时出卖人需要承担相应责任。在现实生活中，交付的商品房可能存在门窗损坏、裂痕等瑕疵，但是并没有达到严重影响正常生活的程度，除非买受人有充足证据使法官相信其所购买的房屋已经不适合居住，否则买受人不应断然拒绝收房。但是，如何定义房屋已经不适合居住，我国法律并没有给出明文规定，要求法官自由裁量，非常依赖法官个人经验。

在司法实践中，原告认为被告所交付的房屋与其约定层高并不一致，严重影响自身正常生活，损害了自己的合法权益，要求开发商赔偿1.5万元的损失。法官审理查明，虽然被告交付给原告的房屋层高低于约定，但是其层高高于国家法定标准，仅仅影响原告居住的舒适度，并没有达到无法居住的严重程度，因此法官判处被告酌情支付原告损失1 600元。文章认为，可从是否能够修复角度考虑商品房质量瑕疵是否严重影响正常起居，如果通过修复不影响正常起居生活则认定不存在质量瑕疵，如果通过修复依旧会影响正常起居生活则认定存在质量瑕疵，可以要求解除合同并赔偿损失。

第二，面积误差纠纷。房屋的使用价值及交易价格是以房屋面积为基础。房屋面积越大，其使用价值越大，同时其交易价格更加昂贵。目前，大部分房屋都是预售制，只是在图纸上测绘出房屋面积，与实际施工完成所交付的房屋面积可能存在差异。尽管开发商会尽量增强预测的精准性，但是施工依旧会出现误差，一些开发商甚至利用这种误差为自己谋取不当利益，由此产生房屋面积误差纠纷。

我国商品房司法解释第14条明文规定商品房面积误差的衡量点，以3%作为国家标准，最大限度保护购房人的合法权益。在现实生活中，买卖双方在计价时会采用两种不同计价方式，一种是按照建筑面积计价，另一种是按照套内建筑面积计价。按照建筑面积计价往往由于公摊面积不合理极易发生纠纷，即便是在建筑面积不变的前提下，其所获得的实际套内建筑面积也会变小，导致得房率下降，我国出现了许多相关案例。甲乙双方在签订商品房买卖合同时明文规定以建筑面积作为计价方式，建筑面积为90平方米，套内建筑面积为75平方米，公摊面积为15平方米。但是在交房之后，买受人实测建筑面积为91平方米，套内建筑面积为70平方米。购房者认为，套内面积没有达到合同约定，导致其得房率远远低于合同要求，要求判处开发商赔偿损失5万元。人民法院审理时认为，在商品房买卖过程中，虽然实际交付面积与设计图纸面积存在差异，但是应当在合理范畴之内，因此建筑面积变化所导致的套内建筑面积变化同样也需要在合理范畴中。在买卖房屋时，普通购房者非常重视房屋得房率，甚至由于房屋得房率过低而毁约。因此，开发商的行为构成了违约，需要酌情赔偿买受人1.2万元。从以上案例可知，如果买受人以建筑面积作为计价方式，买受人可以得房率作为自己订立合同的条件，防止由于自身不了解计价方式而损害自身利益。

第三，迟延交付纠纷。在商品房买卖的过程中，延迟交付属于延期履行合同的行为，我国法律规定其属于违约行为，应当承担违约责任。由于出卖人的过错不能在约定时间交付合同规定的商品房，出卖人应当向买受人支付违约金。在认定逾期交房时，如果开发商不能够出具房屋质量保证书及使用说明书，但是购房者又接受了房屋，能否要求开发商承担逾期违约责任呢？一般而言，如果开发商在交房时无法提供使用说明书及质量保证书，应当直接判定开发商并不具备交房条件。购房者已经接受了房屋，但是购房者又以开发商没有使用说明书及质量保证书为由，主张开发商不具有交房条件的，人民法院并不支持购房者的诉讼请求。

在司法判例中，双方约定出卖人应当在2011年10月1日前依照法律和国家政府规定要求，将具备交付条件的文件及商品房交付给买受人。开发商于2011年9月15日将房屋交付给买受者且已验收合格，但是在2012年3月30日才取得了房屋交付通知书。一审法院认为，开发商在未取得商品房交付文件的前提下将房屋转移给了买受人不符合双方当事人的约定条件，因此开发商的行为属于违约，应当向原告支付违约金。二审法院认为，上诉人并不存在逾期交房行为，只是没有在交付时一并交付相关文件，这种交付行为属于瑕疵交付，被上诉人有权当场拒绝同时采取补救措施。但是在交房过程中，购房者并没有拒绝开发商的瑕疵交付行为，并出于自身意愿选择了收房，这说明双方以自身行动变更了合同约定的交付条件与方式，人民法院尊重双方当事人的选择。文章认为，二审法院的观点并不妥当，因为双方当事人约定不违反法律的强制性规定，因此可优于法律规定，对双方当事人的行为具有约束力，应当严格按照合同要求执行。