张森

汕头中海物业服务有限公司

一、房地产运营管理概述

(一)房地产运营管理的概念

房地产运营管理从简单地理解来说，就是对房地产相关的计划、组织、实施等环节以及产品与服务之间关系管理工作的总称。房地产运营的本身就是通过企业的融资、投资、规划以及调度等手段，对发展状况进行把控，最大程度的提高效率，实现利益最大化。

(二)我国房地产运营管理的主要内容

我国房地产运营主要是指房地产开发企业在一定土地范围上进行基础的规划、施工、建设、开发工程，并最终达到销售、出租等收益的目的。房地产运营管理的主体是房地产开发企业，也称房地产开发商，房地产运营管理关键是在开发商完成选地等初始过程后进行的管理活动，主要包括项目筹划的审核、与其他供应商及工作伙伴的合作。能够在一定程度上降低施工过程中的风险程度，招揽更多资金投入支持，在开发建设时间内提高工作效率，最大效率地提高工作质量。

二、房地产运营管理现状

(一)房地产运营管理的基本情况

房地产运营管理能够给房地产开发项目提供更多保障，带来更多收益，对其发展情况来说有好的一面也有不好的一面。在现实发展中，房地产管理存在一些跟风现象，在其决策以及管理的过程中，不考虑自身的发展情况以及消费者水平，盲目跟风决策，甚至在管理思路上出现一些不考虑业主的需求，虽然建设过程中品质、质量方面没有问题但仍得不到市场及消费者的肯定。这主要是因为房地产运营管理在决策等方面缺乏自己的运作理念，没有一个适合自己的定位。此外，房地产运营管理现状还存在一些投入资金大、项目周期长、风险因素多的状况。这会使原本发展不平衡的房地产企业面临严重的威胁，甚至影响企业的生存与发展。

(二)房地产运营管理特点

房地产运营管理主要有以下几方面特点：首先，房地产在运营管理过程中需要相对时间较长的筹划方案，对于土地资源、基础建设以及相应设备都要完全符合国家规定标准，只有合格有可实施条件的方案才能进行投资建设。其次，房地产运营管理的产品具有商品性、不易移动性的特点，对于房地产来说，经过建设完善工程后，要以产品的形式投入市场，并按照一定标准进行协议售卖，具有不易移动性的特点。另外，房地产运营管理具有开发建设投入时间长、资金消耗大的特点。在房地产开发工程中，类似于土地征收、建设工程、设施构建等过程需要相对较多的开发期，少则一年，多则更久。再加上开发产品本身的工程造价很高，要求不断资金投入，也需要相比起其他项目更多的资金支持。最后，房地产运营管理具有运营风险大的特点。在房地产项目中，开发产品使用价值高，修建时间长、债务运营水平高、不确定性因素多，一旦决定计划出错，销售市场不畅，将产生许多开发产品库存积压，使公司资金周转不灵，导致公司举步维艰。

(三)房地产运营管理问题的成因

依据现实发展情况而言，导致房地产运营管理问题的成因主要可以概括为三方面，房地产项目筹划不健全，缺乏评估标准；资金投入方面缺乏保障；管理手段不够强硬，不重视销售工作。本段对其进行详细叙述：

首先，房地产项目筹划不健全，缺乏评估标准。房地产项目在筹划过程中，缺乏科学性和预见性的规划管理，使得有些工作缺乏一定执行力，房地产开发单位只注重扩大利益建设，同时管理部门监管缺乏评估力度，导致房地产运营发展处于外延扩张式发展状态。其次，资金投入方面缺乏保障。这主要与房地产项目的开发形式有关，我国的房地产项目具有开发格局小并且分散的特点，以至于小城镇建设的商业贷款尤其是中长期贷款严重不足，致使小城镇开发建设前期投资不足无法开展大规模建设，影响后期规模扩张。最后，我国房地产运营管理手段不够强硬，不重视销售工作。在房地产企业管理层中，管理手段比较落后，没有达到合理的信息化规划管理，进而在管理工作中市场由于信息传递的落后而造成管理计划方案不成功、管理异常等明显问题，进而巨大地牵制了公司管理工作水准全面提升。同时也存有一些如市场销售全过程中不能高度重视销售人员团队的能力素质基本建设，让消费者不可以享有到优良的销售服务的状况，进而减少了公司在消费者及市场中的形象，失去了消费者的青睐与毫无疑问。

三、房地产运营管理存在的问题及原因分析

根据我国房地产运营管理现有发展形势来说，房地产运营从投入开发到结束使用的过程相对较为复杂，其中既有发展机遇又存在风险，本段主要针对其运营管理过程中的问题及原因进行分析，主要包括项目规划、管理理念、诚信度以及财务管理。下面对其进行详细叙述：

(一)房地产运营管理存在的问题与有待加强

在实际发展中，虽然房地产发展前景较好，但在运营管理工作中还是存在不少问题。例如在前期规划过程中资金使用不充分，导致之后的项目开展速度较慢，缺乏资金驱动力。新项目经营和逐渐的筹划持续偏离，例如会根据销售一部分商铺来保持现金流量，但通常那样就导致商铺零售经营，导致产业链集聚度不统一，也变成房地产业层面简易的物业管理销售的方式。另外在实际运营过程中，存在一些不法分子借房地产发展名义施行“圈地”的情况，这都是房地产运营管理中存在的问题，迫切需要引起管理部门以及相关机构的重视。

(二)房地产运营管理存在矛盾

房地产运营管理存在经营理念以及营销理念的偏差，在一定程度上算作房地产运营管理存在的矛盾。首先，房地产经营理念以及管理意识有待加强，在实际工作中，房地产相关的经营理念落后，过分追求利益而忽视管理工作中人为满意程度，在其营销理念中大部分只考虑到自己的利益，而对顾客利益无动于衷乃至存有一些偷工减料，对顾客的承诺不兑现等一系列不诚信行为，导致管理工作以及水平逐渐下降。所以不能仅仅停留在最初的发展认识阶段，要发展与时俱进的经营理念。

(三)现金流的管理

通过研究房地产企业公司所开发项目的整个周期，不难发现项目中现金流入和流出十分明显的不同步，并且分布不均。房地产企业经常性的同时运作多个项目，在项目投资立项目以前，就要去筹集到很多的资金，随后依据每一个项目的市场前景、土地资源的稀有等特性有效分派资金投入资金，最终以市场销售、租赁的方式从各项目中回收利用资金。其次，房地产企业公司单个项目内的现金流分布也不是均匀的。房地产企业公司项目现金流出涉及到方方面面，而现金流人基本都是在拿地阶段以银行借款的方式流人，随后在运营阶段根据市场销售的方法资金回笼。从总产量上看来，现金的流出与流人在额度数上不是相同的；但从时间上看来，现金的流人相比于流出，具备短期内集中化流人的特点，而现金流出的时间比较分散化，几乎遍及建筑项目的全部开发周期。

(四)存货的管理

作为房地产企业的主要资产，存货的管理更是举足轻重的。由于房地产企业业务规模扩大，存货规模增长速度快于其销售增长的速度，存货呈逐渐上涨的发展趋势，在其中完工开发产品不但逐渐升高，并且其在存货中的占比也变得越来越变大。新建开发产品一样大幅提升，表明公司去化速度难以追上新项目的开发速度，而拟开发的土地资源所占存货的比例却也愈来愈低。房地产企业所获得的可开发土地，大部分都是来源于二级市场或者是公开拍卖市场土地资源，这就迫使房地产企业只能走城乡结合部开发的策略。

(五)房地产经营管理中财务管理的问题

房地产经营管理虽然现在发展前景较好，但是仍存在一些内源问题，例如在运营管理过程中财务相关的支配、运用，资金管理制度不完善、盲目运用等问题较为严重。这主要是因为在运营管理过程中，偏向于注重工程、质量以及工期相关的问题，对于资金财务来说重视程度不够，以至于现在的房地产经营管理没有完善的资金预算体系，在各方面的资金问题较为明显，并缺乏相关管控措施。总的来说，房地产企业经管管理中的资金管理部分，无法对国家的宏观经济政策，经济环境做出充足可能，对市场上的顾客选购能力、市场交易发展趋势，及其市场供应状况也缺乏细腻地剖析。进而导致工程建筑进展与市场销售进展不可以接轨，在投资项目上盲目选择，如此下去，会让房地产企业的资金陷入窘迫的境地[4]。

四、房地产运营管理优化策略

(一)房地产运营管理

对于房地产运营相关的问题来说，提高房地产运营管理效率，优化管控过程是解决问题的良好手段。虽然我国已经有相对发展的房地产运营管理体系，但运营效率并非我们所想，所以提高房地产运营管理效率，优化管控过程是工作中的重中之重。就现实发展情况而言，我国房地产项目在进行运营管理的工作时，大多采用的是分层管理，将不同的工作形式分为不同领域，每个领域都有自己相关的责任范围。虽然能在一定程度上降低运营管理的难度，但是总体来说管理范围太过宽泛。所以为提高房地产运营管理效率，优化管控过程来说，运营管理工作应该更加细致化管理，实现计划编制的合理性和实用性，从而加强计划执行的落地性。

(二)构建健全房地产服务平台

构建健全房地产相关的服务平台对于房地产运营工作来说有着非常重要的作用。坚持服务创新模式，持续改进服务方式，优化服务手段能够使政策上的便民条例更好的运用在消费者身上，彰显房地产运营管理的独特作用。对于构建健全房地产相关的服务平台具体做法来说，可以通过不断加强政策扶持以及服务力度。通过媒体以及宣传册等形式开展政策法规的“广而告之”。同时加强为群众解答疑问保障，发放服务手册，开展单位经办人员业务培训，让广大群众更好地熟悉政策、了解办事程序。坚持“一次性告知，一站式服务”，提高干部职工的业务素质和管理水平，把无形的服务工作做成有形的管理工作。

(三)提高融资效率，加快资金回流

融资必须的是投资者对企业有信心，首先完善相关的管理制度可以提高公司的信任度，上市企业利用证券市场开展再融资，是其不断发展和迅速扩张的关键途径，也是证券市场充分发挥提升资源配置作用的方式之一。房地产企业对于债务的生成和偿还都形成比较完善的管理办法，偿债能力较强。所以，发行可转换债券应该是房地产企业可考虑的筹资途径。其次，房地产企业在业界具有良好的声誉，争取银行贷款也是应着重考虑的筹资途径。

众所周知，房地产这一行业的开发周期是非常长的，资金回收也相当慢。房地产企业公司的商住楼开展流通时，流动资金的周转时间十分关键，它可以直接影响到房地产业资产所有循环系统过程。而房地产企业公司现钱周转时间较长的关键因素也是由于房地产业企业所持有的存货周转时间过长。房地产企业公司可以通过采取以下措施来改善存货的周转：一是可以从工期上人手，加大人手的投入从而缩短房子的建造和支付时间，有效的分配用料及其待摊费用用量，尽量减少非商品资金的使用等；二是把购置过程和市场销售过程中的结算阶段尽量避免，随后缩短应收款的结算过程，进而降低周转资金的库存积压；三是可以根据缩短商住楼的可售时间，资金回笼速率就会获得提高，加强市场调查工作，摸索出商品房出售的最佳方法，制定最好的商品房出售计划，按社会发展必须组织商品房的修建和出售。

(四)房地产运营管理系统保障措施

加强房地产运营管理系统的保障措施对于房地产企业的发展来说尤为重要，我国房地产项目运营管理普遍存在一些政府和职能部门协调困难，职责不清晰，办事效率不高，政企不分的现象，一定程度上提高了发展过程中的风险性因素，对于发展管理来说十分不利。所以从政府以及相关机构方面入手，提高房地产业运营管理系统中的保障措施，加强管理手段针对房地产运营管理发展而言十分关键。

(五)房地产运营控制

改变房地产运营的经营策略，加强管理控制。相比于之前发展形势来说，之前的房地产暴利时代已经结束，这个行业已经达到了市场饱和，很难再像以前一样。如果想要贴合实际的发展进步，就要改变房地产运营的经营策略，加强管理控制。只有实现多元化的管理，不断创新管理形式，紧跟时代步伐才能使发展之路更加有保障，才能在市场上占有一定地位。

(六)改变经营战略

房地产业现在是逐渐迈向客观运营的时代。这就代表着要想维持不断稳定的提高，企业务必将依据市场的需求而不是一味的依照自身的脚步走，就现阶段的方式，企业务必完成多样化，例如在小区外面建设商业地产从而来带动小区的发展，这样也能加快住宅的销售。尽管商业地产错失了进到的良机。但就房地产企业新楼盘的地势来讲，商业地产与技术专业住宅混在一起紧密联系不一定并不是一个良机。而且现在中国许多家庭为了孩子不远千里就是为了让孩子得到最好的教育，建设学区房，价格可以适当的提高，并不会像普通住宅那样难卖这样既可以提高存货周转率也可以提高融资效率。

五、结论

综上所述，在市场经济体制下，房地产行业在非常大程度上推动了我国经济的发展，在未来发展的道路中前景大好，但仍存在一些不足。在时代发展的进程中，房地产企业管理层应正视发展中的这些问题，工作上应该顺势而为，严格遵守国家法律及行业规范，在原有问题上进行合理地调整与改变，最大限度地利用其周边的资源，促成自身的发展。面对愈演愈烈的市场竞争环境，房地产业要想得以存活和发展，就需要加强房地产项目开发设计经营工作。在内部管理方面，应该引进现代化管理激励机制，以更加高效地运作把握资源，在现有的基础上提高自身发展动力，善于把握机遇，勇于迎接各种挑战，为未来的健康发展贡献自己的一份力量。