申 杰 胡汉辉

一、问题的提出

以“高污染、高耗能、高排放”为特征的传统工业化发展模式在驱动经济快速增长的同时也使整个社会付出了沉重的环境代价。环境问题不仅影响经济社会可持续发展，而且已经成为危害人民群众健康、影响人民群众美好生活的突出障碍。工业发展迫切需要转向“资源能源集约利用、污染物排放减少、环境影响降低、生产效率提升和可持续发展能力增强”(1)中国社会科学院工业经济研究所课题组、李平：《中国工业绿色转型研究》，《中国工业经济》，2011年第4期。的过程即工业绿色转型。党的十九大第一次将绿色发展提升到国家发展战略高度，环境因素以新的意义融入经济发展过程，这为破解制约中国工业发展过程中的资源和环境问题确立了新方向，也进一步加快了中国工业绿色转型的步伐。

近年来，工业绿色转型受到学术界的广泛关注。学者们从环境规制、地方竞争、产业政策、新金融发展、技术创新等多个角度对工业绿色转型展开研究。遗憾的是，相关研究忽视了近二十年来城市房价持续快速上涨这一巨大的外部环境变迁对中国工业绿色转型产生的影响。在生态文明建设的背景下，研究中国城市房价对工业绿色转型的影响，对于建立房地产长效机制、促进双碳目标的实现乃至人与自然的和谐共生具有重要的理论和现实意义。

1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确停止住房实物分配，实行住房分配货币化。这一住房制度改革标志着我国福利分房制度的结束，开启了住房市场化进程，此后中国城市房价虽有波动，但整体上呈现出持续快速上涨趋势。中国商品房均价从1998年的2062元/平方米上涨到2017年的7892元/平方米，远高于同期居民可支配收入的增长幅度。何兴强和杨锐锋通过“中国家庭金融调查”(CHFS)数据计算发现，中国2011年、2013年和2015年整体房价收入比分别为10.99、8.62和8.26(2)何兴强、杨锐锋：《房价收入比与家庭消费——基于房产财富效应的视角》，《经济研究》，2019年第12期。，均超过了吕江林根据理论测算得到的合理上限区间4.38～6.78(3)吕江林：《我国城市住房市场泡沫水平的度量》，《经济研究》，2010年第6期。，说明中国的房价处于较高水平。从直观上讲，城市房价上涨带动房地产及其上下游几十个相关行业快速发展，这对中国工业化和城镇化进程产生了重要的推动作用。然而，房价持续快速上涨引致的房地产投资畸形增长有绑架中国经济的风险，有可能使中国经济结构错失转换期，延迟形成绿色的、可持续的新发展模式，由此导致地区绿色经济效率损失(4)胡绪华、陈默：《生产性服务业集聚、房价上涨与地区绿色经济效率提升——基于中国大中型城市数据的实证分析》，《南京审计大学学报》，2020年第1期。，不利于工业绿色转型。一方面，高企的城市房价诱导实体经济脱离主营业务，甚至陷入“投机性陷阱”，挤占“非房产类”研发资金和创新人才，抑制创新活动的积极性(5)张杰、杨连星、新夫：《房地产阻碍了中国创新么?——基于金融体系贷款期限结构的解释》，《管理世界》，2016年第5期。，削弱工业绿色转型的创新动力。另一方面，城市高房价影响差异化产品和人口的区位分布，进而导致城市体系扁平化(6)范剑勇、邵挺：《房价水平、差异化产品区位分布与城市体系》，《经济研究》，2011年第2期。，而扁平化的城市体系不仅会削弱规模经济效应和集聚经济优势，而且会诱发产业结构失衡和经济粗放型增长，从而加剧工业绿色转型的难度(7)Chun-Chung Au, J. Vernon Henderson, “Are Chinese cities too small?”, The Review of Economic Studies, vol.73, no.3(2006).。此外，高房价会透支家庭消费能力，压制居民个性化、多样化的消费需求，阻碍绿色消费带动产品绿色升级。

鉴于以上认识，本文将通过实证方法分析中国城市房价对工业绿色转型的影响，并解释其作用机理。除了前述研究工业绿色转型的文献之外，另一类相关的文献是关于房价上涨的效应研究。又可以分为两类：第一类文献分析房价上涨的原因,第二类文献研究房价上涨对人才流失和集聚、技术创新、就业、工资、资源配置和企业生产率带来的影响。第二类文献触及城市房价对工业绿色转型的影响机制，并集中分析了房价上涨的负面影响，奠定了本文的研究基础，为深入探索城市房价对工业绿色转型的影响提供重要启示。

本文的具体结构安排如下：第二部分建立研究假设，第三部分进行研究设计，第四部分开展实证检验和结果分析，第五部分分析异质性，第六部分研究作用机理，最后总结并给出政策建议。

二、研究假设

(一)城市房价与工业绿色转型

工业绿色转型不仅与工业企业的特征有关，而且受到企业所在城市环境的影响。近二十年来，中国城市房价的持续快速上涨带来了巨大的城市环境变迁，这势必会对工业绿色转型产生深刻影响。

第一，城市房价上涨引发的房地产投资热潮虽然能够刺激经济增长，但是也会通过挤出效应、提高企业成本、产业关联效应等对工业绿色转型产生负面影响。首先,挤出效应。房价上涨推高了房地产行业的投资回报率，进而吸引实体经济投资向房地产及相关行业转移，影响实体经济活动，造成资源配置效率下降。由于绿色转型投资天然具有前期投入大、回报周期长的特点，实体经济投资不足会挤占绿色生产活动的资金，严重挤压工业绿色发展的空间，阻碍工业绿色生产效率的提高，进而对工业绿色转型产生负面影响。其次,提高企业成本。在城市房价快速上涨且工业用地边际产出相对稳定的条件下，地方政府受土地融资的吸引，有较强的动机将城市工业用地转化为商住用地，这会导致工业用地供给减少，价格上升，工业用地成本增加。另外，高房价使得与住房相关的支出在人们的生活成本中占有较高的比重(8)乔彬、张蕊、陈永康：《区域房价、劳动力流动与实体经济集聚——基于中国30个省市(区)2000—2015年面板数据的分析》，《商业研究》，2019年第9期。，这影响劳动力聚集，不利于企业招揽人才，有可能使工业绿色转型的人才载体出现空缺。最后,产业关联效应。房地产作为国民经济支柱产业，具有很高的经济拉动作用。房地产连接着上下游几十个相关产业，包括钢铁、建材、化工、有色金属等上游产业和家居、装修、家电等下游产业，这些产业大多具有“褐色经济”特征，城市房价过度上涨造成此类产业超常规发展，会对生态环境产生较大的负面影响，不利于绿色经济发展。

第二，城市高房价迫使部分制造业企业转移到低成本地区，这降低了制造业集聚度，削弱了工业绿色转型的基础。范剑勇和邵挺探讨了中国地级市的房价变化与制造业集聚度的关系(9)范剑勇、邵挺：《房价水平、差异化产品区位分布与城市体系》，《经济研究》，2011年第2期。，发现城市房价上涨速度越快，则制造业的平均产业集中度降幅越大。与此同时，城市房价快速上涨会造成差异化产品区位分布平均化，限制人口流向大城市，从而导致城市体系扁平化。而扁平化的城市体系会诱发产业结构失衡、产能过剩和粗放型经济增长等诸多问题，这加大了工业绿色转型的难度。

第三，城市高房价透支了居民的消费能力，破坏了正常的家庭消费结构，压制了居民个性化、多样化的消费需求，阻碍绿色消费带动产品绿色升级和企业绿色转型的实现，不利于工业企业的转型升级。基于以上认识，提出假设H1。

假设H1：城市房价抑制工业绿色转型。

(二)城市房价、绿色技术创新与工业绿色转型

城市房价对绿色技术创新的影响可归结为以下几个方面：第一，房产捆绑婚姻、教育、医疗、养老等一系列社会服务，城市房价上涨不仅推高了居民的住房成本，而且导致婚姻、教育、医疗等各方面的支出相应提高，使创新创业者背上了沉重的成本包袱，不利于激发年轻人的创新活力。第二，城市房价快速上涨导致房地产行业对各类资源产生虹吸效应，提高了工业部门绿色创新投入的机会成本，挤占了企业的绿色创新投入，抑制了绿色创新活动。绿色技术相较于一般意义上的生产技术，往往具有更高的技术含量和更大的风险等特性，在短期内很难得到回报，甚至在长期内也未必能成功，受创新资金、创新人才和创新环境的影响更大，故相较于一般意义上的技术创新，城市房价对绿色技术创新的负面影响更大。第三，Bitter等指出地区间房价存在空间交互效应(10)Christopher Bitter, Gordon F. Mulligan, Sandy Dall’erba,“Incorporating spatial variation in housing attribute prices: A comparison of geographically weighted regression and the spatial expansion method”, Journal of Geographical System, vol.9, no.1(2007).，一个城市的房价升高会带动周边地区城市房价上涨，并间接影响周边城市的绿色技术创新。

绿色技术创新既可以直接推动绿色生产工艺和技术的应用，确保源头治理和末端治理的技术可行性，也可以通过驱动产业结构调整优化能源消费结构(11)曾刚、陆琳忆、何金廖：《生态创新对资源型城市产业结构与工业绿色效率的影响》，《资源科学》，2021年第1期。，降低污染物排放量，减少对生态环境的负面影响。绿色技术创新还能够有效整合内外资源，提高资源利用的深度和广度，促进绿色经济效率的提升，是工业绿色转型不可或缺的动力。此外，方先明和那晋领研究发现，资本市场中存在绿色创新溢酬，绿色技术创新有助于企业获得机构投资者关注，缓解企业融资约束，为工业绿色转型赢得更多资金支持(12)方先明、那晋领：《创业板上市公司绿色创新溢酬研究》，《经济研究》，2020年第10期。。据此，提出假设H2。

假设H2：城市房价可以通过阻碍绿色技术创新对工业绿色转型产生抑制作用。

三、研究设计

(一)计量模型

为实证检验城市房价对工业绿色转型的影响，基于前述机理分析，构建如下计量模型：

GTIit=α0+α1lnHPit+α2X+Cityi+Yeart+εit

(1)

其中，GTIit表示工业绿色转型发展程度，HPit表示城市房价，X为控制变量向量，Cityi和Yeart依次表示城市和年份固定效应，εit表示随机扰动项，i表示城市，t表示年份，α0、α1、α2为模型参数。

(二)变量的选取与测度

1.被解释变量：工业绿色转型发展程度

工业绿色转型意味着生产过程降低了资源、能源的消耗量，减小了对生态环境的破坏程度，实现了工业高效增长与资源环境保护的共赢。因此，在传统DEA(数据包络分析)方法构建的全要素生产率基础上，引入非期望产出，选择用全局Malmquist-Luenberger指数测算出的工业绿色全要素生产率作为工业绿色转型发展程度(GTI)的测度指标。

在测算工业绿色全要素生产率时，借鉴了肖滢和卢丽文所选择的投入产出指标(13)肖滢、卢丽文：《资源型城市工业绿色转型发展测度——基于全国108个资源型城市的面板数据分析》，《财经科学》，2019年第9期。。以第二产业从业人员和规模以上工业企业固定资产合计依次作为劳动力和资本两项投入指标的测度。鉴于能源消费、水资源消耗是非期望产出的主要来源，并且难以获取城市层面的工业能源消费总量，所以采用工业用电量和工业用水量作为能源消耗的资本投入指标。在产出指标体系中，采用规模以上工业企业总产值来衡量期望产出，选择工业烟尘排放量、工业二氧化硫排放量和工业废水排放量作为非期望产出指标。

2.核心解释变量：城市房价

选择各城市商品房销售均价的对数测量各城市房价(lnHP)。城市商品房销售均价是以2000年为基期，用GDP平减指数进行平减后获得的。

3.中介变量：绿色技术创新

绿色创新产出是绿色技术创新最直接的测度。衡量创新产出的指标包括新产品销售收入、新开工项目比例和专利授权(理)量等，新产品销售收入和新项目开工比例一定程度上忽略了科技创新天然带有的知识创造功能，而专利授权量作为知识创新成果的集中体现，被大量研究文献选为创新产出最具代表性的测度指标。据此，借鉴鲁元平等的研究(14)鲁元平、张克中、欧阳洁：《土地财政阻碍了区域技术创新吗?——基于267个地级市面板数据的实证检验》，《金融研究》，2018年第5期。，采用城市绿色发明专利授权量加1后的对数值测度绿色技术创新(lnInno)。

4.控制变量

控制变量包括人力资本(HC)、城市规模(Size)、环境规制强度(ERI)、产业结构服务化(UPG)、对外开放水平(Open)和城镇化率(Urban)，参考邵汉华和夏海波(15)邵汉华、夏海波：《中国城市蔓延对工业绿色全要素生产率的影响》，《资源科学》，2020年第4期。、钟茂初和姜楠(16)钟茂初、姜楠：《政府环境规制内生性的再检验》，《中国人口·资源与环境》，2017年第12期。的研究，依次采用在校大学生人数占总人口比重、城市总人口的对数、污水集中处理率、第三产业产值与第二产业产值的比值、当年实际使用外资金额占地区GDP的比重和城镇人口占总人口的比重来衡量。

(三)数据来源

本文基于2004—2017年中国284个城市(包括地级市和直辖市)的面板数据实证分析中国城市房价对工业绿色转型的影响。为确保数据的有效性，剔除数据缺失较多、受行政区划调整影响较大或统计存在明显误差的样本。测度绿色技术创新的相关数据来源于国家知识产权局数据库，测度城市房价的相关数据来源于《中国区域经济统计年鉴》(2005—2018年)，其他数据均来源于《中国城市统计年鉴》(2005—2018年)和各省市(自治区)的统计年鉴。工业绿色转型的测算以2003年为基期。所有数据处理均采用STATA15.1软件。表1给出了各变量的描述性统计。

表1 变量的描述性统计

续表

四、实证结果

(一)基准回归分析

首先检验城市房价对工业绿色转型的影响即假设H1。不使用外部工具变量，同时控制城市固定效应和年份固定效应的回归结果，见表2。第(1)列和第(2)列为固定效应模型的估计结果，第(3)列和第(4)列为Sys-GMM模型的估计结果。第(1)列和第(3)列对应的回归模型未纳入控制变量，第(2)列和第(4)列对应的回归模型纳入了各控制变量。

表2 基准回归结果

续表

Hausman检验结果显示，适合选择固定效应模型进行回归分析。表2第(1)列和第(2)列显示，在固定效应模型下，城市房价的估计系数通过了显著水平为1%的检验，且符号为负，这表明城市房价对工业绿色转型具有显著的负向作用。为了防止普通面板回归的估计偏误，进一步采用Sys-GMM方法，以滞后变量GTI(-1)作为工具变量进行回归检验。表2第(3)列和第(4)列表明，Hansen统计量对应的p值均大于0.1，说明模型不存在过度识别问题。AR(1)和AR(2)自相关检验接受显著水平为1%的残差一阶自相关，拒绝显著水平为10%的残差二阶自相关，说明序列间不存在显著的相关性。因此可以认为模型的设计和所选工具变量是合理的。Sys-GMM模型的回归结果同样表明城市房价对工业绿色转型有显著负向作用。此外，添加控制变量前后，核心解释变量估计系数的显著性和符号均未发生明显改变，说明回归结果具有较强的稳健性。基准回归结果与理论预期相符，假设H1得到验证。

再来考察控制变量对被解释变量的影响。Sys-GMM模型回归结果显示，人力资本、环境规制强度、城市规模、对外开放水平和产业结构服务化程度的提高均有利于工业绿色转型，而城镇化率的提高阻碍工业绿色转型发展，只是人力资本和城镇化率对工业绿色转型的影响未通过显著性检验。根据波特效应，较高的环境规制力度可以倒逼城市绿色创新能力的提升，加快绿色创新驱动工业绿色转型的步伐。城市规模的扩大为工业绿色全要素生产率的提高和工业绿色转型的实现奠定了良好的集聚基础和分工合作条件。对外开放水平的提高促进了本地的生产效率和产业发展水平，有利于工业绿色转型的实现。产业结构服务化的典型表现是生产性服务业比重上升，而生产性服务业可以提高制造业的技术水平，对于提升工业绿色全要素生产率具有积极的推动作用。

(二)内生性检验

上述估计有可能受到内生性问题影响，存在两点原因：一是城市房价与工业绿色转型之间存在因联立性导致的内生性问题。在工业绿色转型程度较高的城市，集约型经济增长方式较普遍，生态环境质量高，对外来人口有较大的吸引力，这会增加住房需求，从而推动城市房价上涨。二是可能存在因遗漏变量导致的内生性问题。因此，这里对内生性进行检验。考虑到滞后期工具变量可以有效消除样本异质性等因素导致的不可比问题以及工具变量受到的反向影响，本文借鉴余泳泽和张少辉的研究(17)余泳泽、张少辉：《城市房价、限购政策与技术创新》，《中国工业经济》，2017年第6期。，以城市人均建设用地出让面积当期(Perland)、滞后一期(Perland(-1))和滞后二期(Perland(-2))(数据来自历年《中国国土资源统计年鉴》和《中国城市统计年鉴》)作为工具变量。对工具变量取对数处理后进入模型，利用两阶段最小二乘法进行参数估计，回归结果见表3。

表3 内生性检验结果

表3第(1)列、第(3)列和第(5)列为内生性检验第一阶段的回归结果。可以看到，不同工具变量下的 F 值均远大于 10，工具变量的系数均显著为正，城市人均建设用地出让面积对房价有显著正向影响。而从表3第(2)列、第(4)列和第(6)列可以发现，城市房价的估计系数均显著为负，支持城市房价抑制工业绿色转型这一结论。

(三)稳健性检验

工业绿色转型最直观的表现形式是生产过程中污染物排放量的降低。由于四类主要工业污染物的排放数据存在不同程度缺失，且对其进行加权计算面临挑战，所以现有研究大多利用数据缺失较少的工业SO2排放量衡量污染物排放量。这里借鉴谭卫华和舒银燕的做法，利用工业SO2排放量测度工业绿色转型程度(18)谭卫华、舒银燕：《新金融发展与工业绿色转型——基于系统GMM模型的实证分析》，《经济地理》，2020年第11期。，进而通过工业SO2排放量替代工业绿色全要素生产率进行稳健性检验。显然，工业SO2排放量为反向指标，其取值越高，工业绿色转型程度就越低。将工业SO2排放量记为SO，其数据取自《中国城市统计年鉴》，回归结果见表4第(1)列和第(2)列。Sys-GMM模型显示城市房价显著促进了工业SO2排放，抑制了工业绿色转型。

工业绿色全要素生产率由工业绿色技术效率变动、工业绿色技术进步变动和工业规模效率变动三部分构成。绿色技术效率变动为实际绿色产出水平与最优绿色产出水平的距离在不同时期的比值，而绿色技术进步变动是作为理想结果的最优绿色产出在不同时期的比值。在某种意义上，绿色技术效率变动就是绿色技术进步变动和纯绿色技术效率变动的综合体现。故选择工业绿色技术效率变动(GTE)和工业规模效率变动(SEC)作为被解释变量进行稳健性检验，实证分析城市房价对这两类变量的影响，可以从不同角度探究城市房价对工业绿色转型的影响。工业绿色技术效率和工业规模效率的测算方法、测算过程与工业绿色全要素生产率的测算保持一致。回归结果见表4第(3)列和第(6)列。固定效应模型和Sys-GMM模型均显示城市房价对工业绿色技术效率和工业规模效率具有显著的抑制作用，再次支持了城市房价抑制工业绿色全要素生产率的增加，阻碍工业绿色转型。

表4 通过替换被解释变量进行稳健性检验的回归结果

此外，本文还分别通过省份房价替代城市房价，删除副省级城市、省会城市和直辖市等异质性样本两种方式进行稳定性检验(限于篇幅，此处不详述)，回归结果依然表明城市房价抑制工业绿色转型。

五、城市异质性分析

前述检验过程均未控制交互效应，人力资本、城市规模和产业结构服务化等城市特征类因素是否会改变城市房价对工业绿色转型的影响呢？这需要在基准回归基础上对相关的交叉项进行进一步检验，具体回归结果见表5。第(1)列和第(2)列检验人力资本与城市房价的交互效应(HC×lnHP)，第(3)列和第(4)列检验城市规模与城市房价的交互效应(lnSize×lnHP)，第(5)列和第(6)列检验产业结构服务化与城市房价的交互效应(UPG×lnHP)。

陈诗一和程时雄指出，中国工业绿色转型的重要基础是以技术创新持续推动工业绿色全要素生产率的提高(19)陈诗一、程时雄：《雾霾污染与城市经济绿色转型评估:2004—2016》，《复旦学报(社会科学版)》，2018年第6期。。人力资本是推动技术创新的重要力量，它是否会调节城市房价与工业绿色转型的关系呢？换句话说，城市房价对工业绿色转型的影响在人力资本较高的城市和人力资本较低的城市之间是否存在差别呢？表5第(1)列和第(2)列表明，在人力资本较高的城市，城市房价对工业绿色转型的抑制作用相对较小。人力资本雄厚的城市能够为价值创造者交流思想提供便利，促进隐性知识传播，形成强大的知识溢出效应和人力资本集聚优势，这在很大程度上削弱了房价上涨对人力资本产生的挤出效应。在人力资本薄弱的城市，知识外部性较低，房价上涨带来的生活成本上涨会加速人力资本外流，知识溢出进一步减少，削弱了工业绿色转型的创新动力。

表5 城市异质性检验结果

再来看看城市规模对城市房价与工业绿色转型关系的调节作用。表5第(3)列和第(4)列显示，在城市规模较大的城市，房价对工业绿色转型的抑制作用相对较小。提高绿色生产效率是工业绿色转型的基本要求，工业绿色转型过程需要多种条件、多种行为相互协同，而规模较大的城市往往具备更专业化的分工合作体系，对绿色生产效率的改进有更大的助力作用。

表5第(5)列和第(6)列的检验结果表明，产业结构服务化降低了城市房价对工业绿色转型的抑制作用。产业结构服务化的主要表现形式是生产性服务业比重上升，而生产性服务业具有技术、知识、信息、人力资本等高端生产要素密集的特征，它能够以提供中间投入品的形式向制造业输入智力和服务支持，减少资源能源等要素投入，提高资源使用效率，减轻环境污染，对提升工业绿色全要素生产率具有积极的推动作用。此外，产业结构服务化还可以促进制造业企业向价值链上、下游延伸，深化产业间分工合作，促进企业发挥比较优势，从而提升制造业全要素生产率。

六、中介效应检验

前述检验结果表明，城市房价对工业绿色转型具有显著的抑制作用。而在研究假设部分，本文通过理论分析认为，绿色技术创新对城市房价与工业绿色转型的关系起到中介作用，现在对此中介效应进行检验。借鉴温忠麟和叶宝娟的研究(20)温忠麟、叶宝娟：《中介效应分析:方法和模型发展》，《心理科学进展》，2014年第5期。，构建如下中介效应模型：

GTIit=β0+β1lnHPit+β2X+Cityi+Yeart+εit

(2)

lnlnnoit=γ0+γ1lnHPit+γ2X+Cityi+Yeart+εit

(3)

GTIit=μ0+μ1lnHPit+μ2lnlnnoit+μ3X+Cityi+Yeart+εit

(4)

其中，lnInnoit代表中介变量绿色技术创新，β0、β1、β2、γ0、γ1、γ2、μ0、μ1、μ2、μ3为模型参数，其他变量的含义同(1)式。表6给出了中介效应的检验结果。

表6 中介效应检验结果

第(1)列和第(4)列中城市房价对工业绿色转型的估计系数显著为负，第(2)列和第(5)列中城市房价对绿色技术创新的估计系数显著为负，第(3)列和第(6)列中城市房价对工业绿色转型的估计系数显著为负，且绿色技术创新对工业绿色转型的估计系数显著为正。同时，第(3)列和第(6)列中城市房价估计系数的绝对值分别小于第(1)列和第(4)列的对应估计系数，这表明部分中介效应得到检验。此外，用于判断中介效应显著性的Sobel检验表明，Sobel系数对应的p值为0.0039，支持绿色技术创新在城市房价影响工业绿色转型过程起到中介作用这一结果。具体的中介机制为城市房价上涨抑制绿色技术创新，进而阻碍工业绿色转型。绿色技术创新成为城市房价抑制工业绿色转型的重要传导路径。假说H2得到验证。

七、结论与启示

本文基于2004—2017年中国城市层面的面板数据，利用固定效应模型和Sys-GMM模型实证分析城市房价对工业绿色转型的影响，并进行稳健性检验、异质性分析和中介效应检验，主要得出如下结论：第一，城市房价会对工业绿色转型产生显著的抑制作用；第二，城市房价对工业绿色转型的负面影响在不同城市存在程度上的差异，在人力资本较雄厚和规模较大的城市，城市高房价的负面影响相对较弱，产业结构服务化可以消解城市高房价的负面影响；第三，从影响机制来看，城市房价可以通过抑制绿色技术创新阻碍工业绿色转型。

据此，得到如下启示：第一，坚持“房住不炒”总基调。完善房地产长效管控机制，坚决遏制各类炒房炒地行为，促进房地产市场平稳健康发展，消除局部区域的房地产泡沫，同时防止实体经济成本费用因高企的城市房价而水涨船高，导致对绿色创新投入产生挤占效应，还要切实纠正房地产业非均衡发展所带来的要素低效率使用和资源错配效应，从而为促进中国工业绿色转型营造良好的外部环境条件，实现中国房地产业与工业绿色转型的协调发展。第二，多渠道加强对绿色技术创新的支持力度。提升绿色技术创新产出是削弱城市房价对工业绿色转型负向作用的重要着力点。政府可以广泛动员社会力量共同参与设立创新基金，用于支持绿色技术研发，充分调动企事业单位和个人技术创新的积极性，缓解企业“遵循成本”对技术创新的抑制作用，建设“政产学研金服用”创新共同体，提供绿色技术创新一条龙服务，形成多个实力强劲的技术研发中心，发挥创新“领头羊”作用，提升产品的技术含量和产业附加值，为高新技术产业和战略性新兴产业发展创造有利条件。同时应加强绿色技术和绿色生产工艺的推广应用，助力工业绿色全要素生产率的提高，减少工业能源资源消耗，向“碳中和”长远目标不断前进。第三，从人力资本、城市规模和产业结构服务化三个方面营造良好的工业绿色发展环境。改善城市居住生活环境和工作条件，“筑巢引凤”，涵养人才“蓄水池”，形成强大的人力资本优势，提升工业绿色转型的人才支撑。同时合理谋划产业布局，立足产业城市化，以城兴产，以产促城，以产城融合发展带动产业结构服务化，消解城市高房价对工业绿色转型的抑制作用。在这个过程中，还要合理扩大城市规模，提高规模经济效应、集聚经济优势和专业化分工合作程度，助推工业资源利用效率的提升和工业绿色经济效率的增长，积极推动工业绿色转型。