◎陈楠

房地产开发与实践
——以成都国际金融中心为例

◎陈楠

简要介绍了中国商业地产的开发与策划，并介绍了商业地产开发与策划的三点经验，最后以成都国际金融中心为例，分别从背景、策略、运营及规划、建筑、景观、空间设计进行分析，以期指导实践。

中国商业地产开发与策划

商业地产开发。第一种“零散销售，统一经营”。 这类模式的优点是单个商铺售价高，短期回笼大量资金，统一的经营管理保障物业的整体性；缺点是虽然保证了经营管理的统一性，但毕竟是分割出售，极易出现各自为战的情形，从而破坏物业的品质。适合规模较大、潜力大的物业。

第二种“零散销售，各自经营”。这种模式的优点是单个商铺售价高，短期回笼大量资金；缺点是缺乏整体性、经营管理均十分混乱，造成物业档次不高。适合规模不大、档次一般的底商和商业卖场等类型的商业地产。

第三种“整体出售，整体经营”。优点是资金回笼快，风险较小；缺点是整体售价较低。适用于规模较小、档次一般的中小型购物中心或超市。

商业地产策划。纵观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津唐地区已经开始从行政区划上的“城市群落”转变为“中心城市——大城市——小城市”逐层辐射的“城市商圈”。各商圈呈现出高度一体化的融合局面，并带来地产商“趋之若鹜”的三重诱惑：一是商业赢利和物业升值；二是提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力；三是以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。

以成都国际金融中心为例进行分析

调研选址

市场背景：成都是继北京、上海之后，中国第三大金融市场。2001年，成都市，锦江区两级政府斥巨资对春熙路进行改造。2002年，经过精心整治的春熙路步行街开街，10万游人蜂拥而至。2011年，春熙路数十家商厦、百货、品牌商、服务企业入驻天涯社区。天涯春熙平台上线，成为国内首例入驻网络社区的商业街。2012年，春熙路商务区实现消费品零售总额218.61亿元，日均人流量23.6万人次，节假日平均人流量30.6万人次。其中，外来购物人群占比为57.1%。

在春熙路商务区的带动下，锦江区商业得到了快速发展，现有仁恒置地广场、仁和春天百货、王府井百货、伊势丹、远东百货等18家大型零售百货卖场。2011年，锦江区实现消费品零售总额455.44亿元，同比增幅连续八年位居成都市主城区第一名。

区位特征：成都国际金融中心（International Finance Square简 称IFS）位于春熙路商务区最优质地段，为红星路与大慈寺路的交会处。通过成渝城际客运专线，旅客从重庆到达成都东站后转地铁2号线到春熙路，仅需20分钟。

IFS地处城市核心商圈，距成都双流国际机场30分钟车程，购物中心的1、2层直接与地铁2号线、3号线的中转站春熙路站连接。

定位策略

总体定位：IFS整体定位为集购物、餐饮、商务、休闲及艺术于一体的“终极商业综合体”，以“城中城”为理念，打造世界级一站式购物目的地，从而增强整个周边地区的商业活力。

产品业态：购物中心为地上6层、地下2层，吸引了杜嘉班纳、华伦天奴、连卡佛以及第一次进驻成都的迪奥、香奈儿、巴宝莉、巴黎世家等国际奢侈品品牌，近300间店铺强势入驻。其中，地上1、2层为国际领先品牌旗舰店，3、4层为珠宝店，护肤品店、服装和时尚装饰店，5、6层为生活概念店、潮流时尚店、运动休闲店、餐饮及娱乐店、顶层为主题餐厅、空中花园、雕塑花园及艺术走廊，地下1、2层为家庭购物及娱乐中心。

运营推广

艺术精粹带动跨界慈善：秉承九龙仓集团“积极履行社会责任”的理念，在开业之际通过艺术、慈善的跨界行动，推动一项举世瞩目的慈善盛举——携手国际知名艺术家Lawrence Argent制作首个大型户外大熊猫艺术装置，带动全社会人民保护大熊猫。

高15米、名为“I Am Here”的大型户外熊猫，憨态可掬地攀爬在建筑外墙，迅速走红网络，一时成为热议话题，为项目带来不俗人气。

多样化的展览及活动：利用独有的古迹广场（唐代水利系统和宋代马道）、空中花园、雕塑庭院和美术馆举行多姿多彩的展览及活动，同时致力于艺术文化推广，使之成为城中盛事的集中地，为消费者和游客不断带来惊喜。

优质物业管理：九龙仓集团运用其数十年的优质物业管理、运营专业知识及香港优越的政策，把IFS与成都的文化属性相结合。集团专门成立了一个世界级的物业管理及服务团队，该团队向来自世界各地的购物者及旅客提供独特的购物体验，同时向租户、店主、投资者们提供增值服务。

规划设计

“城中城”理念：整体结构设计强调动感的街道、丰富的步行体验，是成都市民充分享受城市文化艺术生活。空中花园提供城市绿洲和活动场所；平台园景以雕塑点缀，并设有露天餐饮和艺术画廊；正立面的特色概念店采用突出的盒子设计，为成都街头带来匠心独运的建筑结构。

建筑设计

城市绿洲：建筑设计以打造城市绿洲为重点，尤其是空中花园，形成了迷人的休闲、娱乐场所，并通过举办各种艺术展览及活动丰富城市文化生活。

休闲元素：商业裙楼融合世界一流的设计理念，在传承成都文化内涵的同时，添加休闲元素，不仅增加了奢侈品零售吸引力，同时与城市历史文化和谐共生。

华商国际工程有限公司）