◎臧玲玲

不动产单元的设定、编码及应用

◎臧玲玲

不动产单元是不动产登记的基本单位，正确理解和执行不动产单元设定与代码编制规则意义重大。规范设定不动产单元，正确对各类不动产单元进行赋码对当前开展不动产权籍调查和存量数据整合工作起到推动性作用。本文就如何对土地及房屋等建筑物、构筑物进行不动产单元的设定及编码提出一点想法，希望引起各不动产登记机构的足够重视，并在统一登记工作当中得到有效应用。

不动产单元的定义

不动产单元的定义是基于定着物单元的定义而来。定着物单元是指权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物，是定着物所有权登记的基本单元。不动产单元是指定着物单元和其所在宗地共同组成的不动产登记基本单位。

强调的是不动产单元的权属界线固定封闭、具有独立使用价值的空间，并强调定着物与宗地的结合构成不动产单元，权利主体需保持一致，明确不动产“一体登记”的原则。

不动产单元的设定规则

4.对定着物进行划分后，结合土地管理的情况规定了不动产单元的设定：有定着物的结合宗地权属划分不动产单元；一宗所有权宗地应设为一个不动产单元；无定着物一宗使用权宗地应设为一个不动产单元。

不动产单元的划分方法

在使用权宗地内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。在定着物划分规则中将定着物细分为房屋等建筑物、构筑物和森林、林木的定着物，还有其他类型定着物。

1.定着物为房屋等建筑物、构筑物的分三种情况：一是同一权利人所有该宗地内全部房屋等建筑物、构筑物或非成套住宅但空间连续的，可一并划分为一个定着物单元，同一权利人所有的多套（层、间）房屋，宜各自独立划分定着物单元；二是成套住宅的，应以套为单位单独划分定着物单元；三是对于地下车库、商铺等具有独立使用价值的空间，宜各自独立划分定着物单元。

2.定着物为森林、林木的，成片归同一权利人所有的和该宗地内全部森林、林木归同一权利人所有的宜划分为一个定着物单元。

3.定着物为其他类型的划分规则强调定着物的类型和权属，各自划分。在所有权宗地内，涉及的集体土地所有权宗地、土地承包经营权宗地(耕地、草地），承包经营权以外的农用地（非林地）等无定着物的宗地，规定不应划分定着物单元。

1.定着物为房屋等建筑物、构筑物的，规定了自然幢的划分方法并明确了自然幢一般是相对独立的建筑单体。在划分方法上应严格遵循各类权属来源资料，建设用地使用权宗地地表内，宜按照建筑单体划分自然幢；依据权属来源资料未分层设立的，地表和地下结建的房屋等建筑物、构筑物共同组成一个自然幢，权属来源材料分层设立的，可按建筑单位划分自然幢；地下单建的，宜独立划分自然幢；难以确定建设单体的，可按照相关设计规范合理划分自然幢。

2.定着物为森林、林木的，依据森林、林木权利人的申请及合法有效的森林、林木、林地权属证明文件，结合林权登记台账等材料和有关政策文件规定，划分森林、林木定着物单元。

3.定着物为其他类型的，依据权利人的申请及定着物类型、权属界线，划分定着物单元。

不动产单元编码方法

按照《不动产登记暂行条例》的相关规定，不动产单元代码应具有唯一性，不动产单元代码采用7层28位层次码组成，以宗地统一编码为基础，有定着物的按照定着物分类进行编码，无定着物的按W00000000编码，其中在《规则》中增加了过渡期编码的编码方法。

1.有定着物的不动产单元分类编码方法。宗地代码编码规则不变，《规则》在原宗地编码的基础上，结合实际工作需要进一步完善和细化，即行政区划6位、地籍区、地籍子区各3位、宗地特征码2位、宗地顺序号5位。其中宗地特征码第1位按照国家土地（海域）所有权“G”、集体土地所有权“J”、土地（海域）所有权未确定或有争议“Z”，共分为三种；宗地特征码第2位按照土地所有权宗地“A”、建设用地使用权宗地（地表）“B”、（地上）“S”、（地下）“X”、宅基地使用权宗地“C”、土地承包经营权宗地（耕地）“D”、（林地）“E”、（草地）“F”、承包经营权以外的农用地使用权“N”、林地使用权宗地“L”、海域使用权宗海“H”、无居民海岛使用权海岛“G”、使用权未确定或有争议的宗地“W”、其他使用权宗地“Y”。宗地顺序号在宗地特征码后顺序编写5位数字。

定着物单元代码由定着物特征码和定着物单元号组成，特征码为1位，用“F”表示房屋等建筑物、构筑物、“L”表示森林、林木、“Q”表示其他、“W”表示无定着物。定着物单元号为8位，4位幢号、4位户号。其中，《规则》就同一权利人拥有多个房屋等建筑物、构筑物的可一并划分为一个定着物单元，不动产单元编码按照宗地代码加上定着物代码F9999作为统一标识，后4位从“0001”开始后续编。

2.无定着物的不动产单元分类编码方法。集体土地所有权宗地及使用权宗地内无定着物的，宗地代码编码方法不变，定着物代码按W00000000编写。

3.过渡期编码方法。《规则》就当前及未来很长一段时间的不动产存量数据整合期内涉及的未实现房地信息完全挂接的，采用过渡期编码。分两种情况：一是房地信息不能找到相应的自然幢但能找到相应宗地的，自然幢编码采用逻辑幢编码进行不动产单元过渡期编码；二是房地信息不能找到相应自然幢和相应宗地，但能找到相应地籍区或者地籍子区的，采用宗地顺序号00000表示，定着物单元号采用00000001编写。

过渡期编码与不动产单元编码具有同等的法律效力，在应用过渡期编码的过程中应与不动产单元编码建立一一对应关系，并记录在数据库和电子登记薄当中。

不动产单元代码的应用

规范编写不动产单元代码对当前及未来的不动产统一登记工作有着重要的作用。不动产单元号做为每个独立的不动产单元唯一标识，对未来的国土各类大数据准确的统计分析起着关键性的作用。结合当前的不动产登记工作实际，浅析不动产单元代码的实际应用：

1.推动权籍调查工作的规范开展，保障权利人合法权益。查清不动产权籍调查工作现状，按相关权源材料设定不动产单元是规范、合理设定不动产单元，正确编写不动产单元代码的基础性工作。

结合当前不动产登记数据整合和日常登记工作，以地籍调查为基础、以宗地为依托，开展的土地、房屋、林木等定着物的权籍调查，可避免因调查基础不一而可能导致的权利重叠、信息不对称等问题，为不动产权籍调查、统一登记和信息管理提供基础性技术依据，有助于依法保护权利人的合法权益。

2.推动不动产登记数据规范整合，发挥数据共享的纽带作用。不动产单元设定及编码工作的推进，是对不动产登记数据整合工作的又一有力推动。不动产登记数据库的保质保量的完成，对国家下一步建立与审批、交易部门的数据共享互换机制起到基础性作用。只有消除“信息孤岛”，才能促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，保证不动产交易更加安全。那么，不动产登记机构作为数据的提供者，把不动产统一登记的结果数据与协同部门实时共享，能够便于不动产审批与交易部门实时获取登记结果，又使得不动产登记申请人不必重复提交数据且能提升工作效率及加强业务办理结果准确性。

3.科学、规范设定不动产单元和代码编制，为国土资源大数据统计分析提供有力依据。不动产单元的编码最大的亮点是在土地、房屋等各类不动产数据的整合过程中，将以土地为基础的各类不动产“一体”登记的前提下进行的统一编码。国土资源的基础数据、业务数据及各类不动产登记数据，通过信息化管理手段“统一归口”，每类不动产单元都有其特定的编号，为实现不动产各类数据在时间上、空间上的深层次挖掘，为各级领导决策提供有效的数据支撑。

随着国家对国土资源的开发与利用越来越重视，数据分散式的管理远远不能满足国家对大数据应用的要求，因此，构建统一的不动产登记数据库对国土资源大数据应用的智能化、数据的精准化和决策的科学化起到基础性作用。

通化市不动产登记中心）