喻晓晴

（莆田学院土木工程学院，福建莆田　351100）



中小城市房地产投资与产业集群的关系研究
——以莆田市为例

喻晓晴

（莆田学院土木工程学院，福建莆田351100）

摘要：在对房地产投资和产业集群的关系进行理论分析的基础上，以莆田市的实际发展为例，对房地产投资与产业发展的关系进行了实证分析，采用格兰杰因果检验的方法，采用的数据为2009年8月至2015年7月的月度数据。结果显示，产业集群对房地产投资确有促进作用，而房地产投资对产业发展的影响却不明显。在产业发展过程中，除了房地产投资之外，政府合理引导、城市良好的规划与配套服务的完善对产业的健康发展至关重要。

关键词：产业集群；房地产投资；区域经济

由于具有抗通货膨胀、风险适中等特点，房地产投资逐渐成为我国最有吸引力的投资方式之一。房地产行业与普通人民的生活息息相关，土地财政收入在地方政府的收入当中占有较大的比重，所以房地产投资受到包括政策制定者、社会各界的分析学者和普通民众的关注。但是关于房地产投资对经济影响的说法，学术界历来褒贬不一。

十八大以来，促进产业结构调整，优化地方产业结构，促进区域经济协调发展越来越受到地方政府的重视。在一些中小城市，由于自然和社会经济因素的作用，往往会形成数个主导产业。发展良好的主导产业往往会产生聚集，共享资源和信息。这些主导产业对地方经济的发展具有举足轻重的影响。只有充分发挥出地方主导产业的比较优势，区域经济才可能获得持久的生命力。

区域经济的持续发展，需要政府的适当引导，尤其是对投资的引导。其中，房地产投资对促进地方主要产业的基础设施建设，吸引外来生产资源和促进产业发展创新和产业升级具有重要作用。所以，研究房地产投资和城市产业集群之间的关系对产业发展和经济增长理论的完善具有一定的理论意义，同时对促进中小城市的经济增长研究方面具有一定的现实意义。

一、房地产投资与产业集群的关系

（一）房地产投资与区域经济增长之间的关系

从我国和世界各主要发达经济体的发展经历来看，房地产对经济发展的刺激作用是显而易见的［1］。首先，由于近年来住房价格的快速上涨和普通居民投资渠道的缺乏，房地产产品具有很强的抵抗通货膨胀能力和保值增值的特性，所以，对普通大众来说，房地产产品不仅是消费品，也是良好投资品，房地产投资对促进投资和消费起到了很大的作用。其次，房地产投资对其他产业如建筑业、装饰装修产业、家电产业等具有巨大的拉动效应。第三、房地产投资形成的相关配套设施会增强区域竞争力，提高人口流量，促进地方经济良性发展。

房地产投资受众多因素的共同影响。从宏观层面来看，影响房地产投资的因素主要有以下几类：第一、国家宏观调控政策、中国人民银行货币政策和国家财政政策。由于关系到国计民生，中央政府与各级地方政府频频出台房地产调控政策。除了直接针对房地产行业的调控政策以外，中国人民银行的货币政策、存款准备金率和利率等因素对房地产业投资额的影响也备受关注。第二、宏观经济发展状况。经济运行中会出现周期性的扩张与紧缩交替更迭的现象。为此，房地产行业也呈现周期性变化。通过众多学者的研究发现，房地产业的周期一般要滞后于整个宏观经济的发展周期。从微观层面来看，房地产投资受区域经济发展、地方政府政策、地方居民收入、地方人口结构和人口消费能力的影响。房地产业由于房地产产品的不可移动性而呈现出很强的区域特性，与宏观因素相比，微观因素对该区域房地产投资能起到更直接的作用，在所有的微观因素中，房地产所在的空间位置及其所在区域的增长潜力是决定房地产投资是否能够成功的关键原因。所以，区域经济的发展状况对房地产投资额的影响是显而易见的。

区域因素对房地产投资具有以下影响：第一、许多商业地产存在人口门槛，区域经济发展状况与地区人口密度状况对房地产投资是否成功十分重要。第二、通过对很多房地产成本的研究发现，土地成本在构成房地产成本构成中，占有的比例非常大，有些城市甚至已经超过了50%［2］。第三、所在区位的坐落位置、交通状况、自然环境、基础设施等因素对房地产开发是否成功有巨大的影响。

综上所述，房地产业的发展与地方的经济发展状况之间有紧密联系［3］。从我国近年来的发展状况来看，房地产投资对经济发展的促进作用的是非常明显的。从另一方面来看，房地产所在地区的状况是影响所在地区房地产投资价值和决定房地产能否成功的的最主要因素。

（二）区域经济增长与产业集群之间的关系

在某个特定的地理区域内，彼此关联的既有竞争又有合作关系的机构及周边配套服务机构产生聚集，这一现象被称为产业集群。这个的概念最早是Michael E. Porter提出的，在《国家竞争优势》一书中Porter提出产业集群是发达工业国家的普遍特征［4］。这种集群效应可以带动整个区域经济的发展，提升区域竞争力。

在中小城市的产业结构体系中，由于社会经济和地理条件的原因，往往会形成由某些支柱产业支撑的局面，这些支柱产业的发展往往会对地方经济发展产生举足轻重的影响。以莆田市为例，莆田市地处福建省中部，是一个沿海城市，具有良好的港口且与台湾相近，这些条件为吸引外资提供了得天独厚的环境。经过20多年的发展，制鞋业成为了莆田市第一大集群产业。如表1所示：2014年制鞋业的产值占到十大产业总产值的22.7%。

表1　莆田市2014年十大支柱产业产值统计

产业集群会促进地方经济增长，主要原因有以下四个方面。

第一、在产业集群形成之后，内部企业之间会相互作用。同时由于上下游产业链之间的相互影响，产业优势会产生扩散效应，形成整体的竞争优势。这种优势有利于形成地方品牌，提升企业产品的知名度。

第二、在集群产业内部的良性竞争，有助于帮助企业克服内在的僵化，加速市场对生产要素的创造力，且有利于促进产业升级。

第三、地理集中的优势。使客户、供应商和关联企业之间的信息流通更加顺畅［5］；关键要素在地理上的集中可以提升效率和促进专业化；由于有许多先期创业成功的先例，地理集中会鼓励新进入者出现，为加强创新和进步提供了条件。

第四、产业集群有利于获得专业知识和周边配套服务，从而更有利于促进产业发展［6］。产业集群所在地区的学校和各研究机构很容易受到产业需求的影响，加大对该产业的研究力度，企业也更可能主动资助学校的相关研究活动，获取专业知识促进发展。产业周边的服务行业受产业发展的影响，也会产生旺盛的需求，进而增加供给使得周边配套服务更加完备。

综上所述，产业集群使相关企业更容易形成竞争优势，从而促进相关产业的竞争力，促进区域经济的发展。

区域经济的良性发展对产业发展的作用也很明显。在许多中小城市的发展过程中，地方政府为加快城市发展，往往会大力扶持主导产业，为产业发展创造良好的外部环境。所以，中小城市区域经济的发展与产业集群之间存在相互促进的关系。

二、房地产投资与产业集群之间关系的实证研究

产业集群因为能够促使相关产业获得竞争优势，对所在区域经济增长具有促进作用，区域经济若能获得良性的、持续的发展，可以预期该地房地产投资必将增加，从而形成大量产业发展所必须的基础设施，改善城市面貌和环境，促进产业继续发展。所以，产业集群、区域经济增长与房地产投资之间具有如图1所示的关系：

图1　产业集群与房地产投资的关系

为验证这一关系，拟采用莆田市2009年8月至2015年7月房地产投资额与莆田市最大的集群产业（制鞋业）的产值数据进行格兰杰因果检验。研究所采用软件为Eviews 6.0。以zhixie这一变量代表制鞋业的产值，房地产投资额用touzi来表示。在进行实证检验之前先对原始数据取对数，以消除异方差和减少数据波动性。对数化后的制鞋产值记为LNzhixie，对数化后的房地产投资额记为LNtouzi。

（一）单位根检验

为了防止产生为回归，在进行时间序列分析时，首先要进行平稳性检验。在进行平稳性检验时，ADF检验是常用的一种方法。采用ADF方法进行单位根检验的t值结果如表1所示：

表1　单位根检验结果

从表1可知，在水平状态，房地产投资额和制鞋业产值的ADF值为-9.06、-6.63，均小于1%的临界值-4.12，因此原序列房地产投资额和制鞋业产值在1%的水平上是平稳的。

（二）EG协整检验

对取对数后的房地产投资额和制鞋业产值进行最小二乘回归，得到的方程如下：

下面对残差et进行单位根检验，这里运用ADF方法进行检验，结果如表2所示：

表2　残差et的单位根检验结果

表2显示，残差的ADF值为-7.66，小于1%临界值-4.12，因此，残差序列是平稳的。由此可知，从统计角度来看可知，制鞋业的产值与房地产投资额之间存在协整关系。下面运用格兰杰因果检验的方法对二者之间的关系进行检验。

（三）格兰杰因果检验

格兰杰因果检验原假设为：

H1：制鞋业产值的增长不是房地产投资额增长的原因。

H2：房地产投资额的增长不是制鞋业产值增长的原因。

在滞后1期的情况下，得到的结果如表3所示：

取显著性水平为0.01，根据表3所示，先分析原假设H1：制鞋业产值的增长不是房地产投资额增长的原因，P值小于0.01，故拒绝原假设，表明制鞋业的产值增长是房地产投资额增长的格兰杰原因。接着分析原假设H2：房地产投资额的增长不是制鞋业产值增长的原因，此假设P值为0.5，远远大于0.01，接受原假设，表明房地产投资不是制鞋业产值增加的格兰杰原因。

三、实证结果分析

以上实证研究表明，在莆田市，制鞋业产值的增加对房地产投资具有促进作用，而房地产投资的增加对制鞋业产值增加的作用则不明显［7］。产生这种情况的原因可能有以下几点：

第一、政府产业的监管制度未能跟上城市发展的步伐。在莆田市，随着信息技术的发展和电子商务的兴起，主城区一带聚集了大量电商及市场配套服务。但是逢交易高峰时期，交通便十分拥堵，噪声大，呈现出一种混乱的景象，不仅严重影响到城市环境，对产业的可持续发展也十分不利。

第二、莆田市制鞋业本身面临着产业升级的难题。长期以来莆田都是以代加工为主，缺少自主品牌，处于产业链的低端，所赚取的代加工利润在整个产业链中只占非常少的比例。目前东南亚国家的崛起，中国在国际市场中的低价劳动力的优势也在逐步减弱。在此情境下，莆田制造产业升级困难，严重制约企业持续发展的道路。上述这些问题通过增加房地产投资和基础设施的建设无法解决。

第三、制鞋业企业发展的问题。相当一部分企业属于家族企业，在经营管理理念上仍然还是以熟人为主。这种经营方式阻碍了优秀人才向莆田市支柱行业的流动，对企业的长期生产经营不利。近年来，高仿鞋让莆田制鞋业的声誉受到了很大的影响，创品牌之路更加艰难，也给产业的持续发展带来了新的难题。

第四、并非所有的房地产投资都对经济增长具有促进作用。近年来房地产价格的上涨引起了社会各界广泛关注，产生了关于房地产业对经济发展的利弊和关于房地产市场是否存在泡沫的争论。不容否认的是由于房地产投资的收益远远大于很多实业投资的收益，房地产业吸纳了大量的资金与人才是在全国范围内普遍存在的现象。但是除了保值增值的特性外，房地产产品还具有难以变现的特点，这使得大量资金在不动产上产生沉淀，未能投入实业领域促进社会经济的持续发展。近两年来，莆田市的住房空置率居高不下。房地产投资未能转化为经济发展的强劲动力。

四、结语

为促进中小城市经济发展，仅仅依靠房地产投资是不够的，必须要实行产业结构调整，增加研发的力度，树立地方品牌，政府部门更要加强引导。

第一、政府要引导房地产投资的方向，促进实业的发展，使投资转化为产业持续发展的动力。除了中央政府的宏观调控政策之外，地方政府对本地房地产投资的调控也非常重要。要大力扶持地方支柱型产业，将房地产投资引向可促进经济持续发展的方面。

第二、政府鼓励企业树立地方品牌。对莆田市而言，创造独立品牌的道路是非常艰难的，近年来莆田制鞋产业给大众以很深刻的仿制产品的印象，要扭转这一形象是很艰难的。并且长期的代加工生产导致了创新能力的欠缺，在此前本市也少有可供借鉴的先进经验。但是在2015年阿里巴巴和莆田制鞋的合作为此提供了一个良好的契机，莆田制鞋产业可以借此打开一个新的局面。政府可以从政策、税务和财政方面给予企业一定的支持，促进企业发展自主品牌。

第三、企业要提高技术创新能力。代加工本就利润微薄，加上近年来价格战愈演愈烈，企业对技术研发的投入是不够的，没有源源不断的技术投入和技术创新，以代加工为主的制造业想要获得持久的竞争优势是困难的。在这方面，政府应该加大创新的扶持力度，特别要促进地方高校和企业联合研究，为产业持续发展提供动力。

第四、实行产业结构调整。以代加工为支柱产业的中小城市不仅要进行产业内部升级，还必须进行产业结构调整。随着低廉劳动力成本优势的逐渐丧失，低端制造业的发展会越来越困难，城市发展后劲不足，促进产业结构升级是刻不容缓的。莆田市除了工业生产之外，也具有很好的历史文化底蕴，是中国的海神妈祖的故乡和南少林遗址所在地，并且具有很长的海岸线，在地理上与台湾相近，沿海具有优良的港口，这为旅游业和相关服务业的发展奠定了坚实的基础。

在国家开发海西经济区的大环境下，莆田市应该抓住机遇，发挥出对台邻近的优势和独特的历史文化魅力，加强基础设施建设和产业升级，政府要积极地对房地产投资进行合理的引导，对产业发展方向进行合理的规划和指导，促进区域的发展和社会的和谐。

参考文献：

［1］陆菊春，贾自武，田洪芬.房地产投资对经济增长效应及区域性差异的研究［J］.武汉理工大学学报，2008，（6）:960-963.

［2］刘秋雁.房地产投资分析［M］.吉林：东北财经大学出版社，2014.86-87.

［3］王亚红.中国城镇化与房地产业发展［J］.广西财经学院学报，2012，（10）:50-54.

［4］迈克尔·波特.国家竞争优势［M］.北京：中信出版社，2012. 132-138.

［5］李新生.论产业集群在区域经济发展中的作用［J］.经济师，2006，（2）:47-48.

［6］戴飏.产业集群与城镇化的互动发展研究［J］.北方经济，2009，（1）:51-52.

［7］陈一爔.福建省莆田市制鞋产业现状及发展建议［J］.企业改革与管理，2014，（17）:110-111.

［作者简介］喻晓晴（1989-），女，湖北公安人，毕业于中山大学岭南学院管理科学与工程专业，硕士，助教，研究方向为房地产投资.

［收稿日期］2016-01-06

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1672-4658（2016）02-0092-04