文|刘泽华

土地储备方案风险的综合评估模型

文|刘泽华

本文从定性与定量两个角度建立综合模型评估土地储备方案风险，选取盈亏平衡点率、动态资金回收周期和财务内部收益率三个评价指标对土地储备方案的风险做定性分析，采用模糊综合评价与多变量模型等方法建立多变量线性模型，以此作为对土地储备风险的定量评估。

土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。土地储备过程中存在风险，土地储备风险是指土地储备运营过程中事先无法预料的不确定性因素带来的影响，使土地储备的实际收益与预期收益发生一定偏差，从而有蒙受损失的可能性，或者造成相应城市、环境与社会等问题的可能性。土地储备风险的正确甄别与有效规避，是土地储备工作实践面临的重要问题，也是土地储备制度完善急需解决的关键问题。

模型的假设

假定在计算期内不考虑政策变动对土地储备风险的影响，即不考虑政策风险；假定在计算期内不考虑市场变化对土地储备风险的影响，即不考虑市场风险；假定在计算期内不考虑经营状况对土地储备风险的影响，即不考虑经营风险；假定在计算期内，折现率为一个常量，可认为是不变的；假定在计算期内，项目规划用途不影响土地储备方案的风险；假定在计算期内，设计拆迁补偿的人口数目不影响土地储备方案的风险；假定题目所给的数据均准确无误。

模型的建立与求解

土地储备风险的定性评估

指标一：盈亏平衡点率。计算公式：

按照式（1），分别计算出各组方案的盈亏平衡点率。将其导入之后，做出柱状图（见图1）。以盈亏平衡点率等于60%作为标准对数据进行筛选，盈亏平衡点率的数值越大，表示风险越大。将计算后的盈亏平衡点率大于60%的土地储备方案去除后，剩下的即为风险较小的方案。

指标二：动态资金回收周期。计算公式：

按照式（2），分别计算出各组方案的动态资金回收周期，将其导入之后，做出柱状图（见图2）。我们以动态资金回收周期等于1.40年作为标准对数据进行筛选，动态资金回收周期数值越大，表示风险越大。将计算后的动态资金回收周期大于1.40年的土地储备方案去除后，剩下的即为风险较小的方案。

指标三：财务内部收益率。计算公式：

按照式（3），分别计算出各组方案的财务内部收益率。将其导入之后，做出柱状图（见图3）。我们以财务内部收益率等于40%作为标准对数据进行筛选，财务内部收益率的数值越小，表示风险越大。将计算后的财务内部收益率小于40%年的土地储备方案去除后，剩下的即为风险较小的方案。

土地储备风险的定量评估

多变量线性模型。利用模糊综合评价法以及层次分析法可得到定量评估土地储备风险的多变量线性模型。假设所求的模型表达式为其中：为所占的权重；为所占的权重；为所占的权重；为所占的权重；为随机误差项。

计算过程如下：

模型的层次结构

一致性检验

由于正负反矩阵是以上一层次因素为准则，本层次因素进行比较的赋值，因此数据有一定的主观，所以必须进行一致性检验。

平均随机一致性指标

得到CR =0.018<0.1，故可认为这些权重可以使得土地储备风险评估达到满意一致性。

结论。盈亏平衡点的权重为0.0603；财务内部收益率的权重为0.2879；动态资金回收周期的权重为0.1623；财务净现值的权重为0.4895。所以，土地储备风险定量评估的多变量线性模型为

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