文| 黄雅辉

防范商业银行个人住房贷款风险的思考

文| 黄雅辉

住房是人们的生活基本需求，然而当今的社会各方面都可能会给购房者买房带来障碍。在短短的几年之内，房价翻了倍的增长。房价走高可能会增多商业银行个人住房贷款业务，而且个人住房贷款的违约率较低，在这种情况下，银行通常可能会减小防范信贷风险的力度。然而在波动性较大的房地产市场环境中，如果出现意外状况，银行就可能会面对更大的损失。本文研究了个人住房贷款的发展状况、主要风险及风险的影响因素，并提出了面对风险的防范措施。

个人住房贷款的价值创造能力较强，因其资本占用少、风险权重低、经济资本收益率高而受到各商业银行的注意，已成为商业银行新的利润增长点及战略方向。而商业银行通过何种方式识别、转移、控制并管理个人住房贷款风险并建立起一个由个人、社会、银行和政府共同组成的防范风险的体系，是一项亟需我们解决的问题。

商业银行个人住房贷款发展现状

纵观商业银行个人住房贷款发展的几十年历史，足以见其速度之快、规模之大，而且其在银行信贷业务中所占的分量也在逐年提高。美国早在20世纪30年代就开始进行个人住房抵押贷款的相关业务。由于起步时间早，美国的个人住房抵押贷款的相关服务也发展的较为成熟，房地产业至今仍然十分兴隆，这就对美国经济的发展起到了极大的促进作用。而我国个人住房贷款业务于20世纪80年代中期至90年代初期才开始起步，1988年期，我国住房体制改革的货币化道路正式确立，从这之后政府逐渐重视个人住房贷款业务，发挥其能够促进经济增长并能够保障民生的优势，加大力度促进房地产市场的发展，通过推出多种住房政策及优惠措施引导人们改变消费结构，使个人住房贷款向“消费式投资”方向发展。而个人住房贷款市场虽然经历过几十年的发展而十分兴盛，但是在国家宏观调控及微观个体二者的相互作用下仍然存在着一些不确定的风险。

个人住房贷款的主要风险

借款人风险。借款人风险，即由于客观的自然原因、社会原因或主观的信用意识较差等原因使借款人偿债能力发生变化导致的理性违约行为或被迫违约行为。理性违约时借款人主观上的违约，权益理论认为在一个较为完善的资本市场上借款人仅仅通过将住房权益与抵押贷款债务的多少进行比较就可以做出是否发生违约行为的决定。当房价发生下降或者利率上升时，借款人认为房企还款可以给自己带来更多的收益，这样借款人就可能主动违约。因此，在贷款前对借款人进行合理的自信审查就是必需的一个步骤。因为我国并未建立健全一个个人信用体系，因此银行只能通过借款人的相关证明来对其信用等级进行评定，并不完全具有真实性及有效性，核定信息需要的成本也较高。除此之外，许多银行事后跟踪及监督制度不够完善，不能及时发现借款人的相关变化，这也就加大了银行的信贷风险。

开发商风险。开发商的欺骗行为也可能会加大银行的信用风险。一些开发商为了解决自身资金周转不灵的问题，制造房地产市场供不应求的假象来使房价得到大幅度提高，利用公司的员工或相关人员甚至联合借款人同银行签订较大数目的虚假按揭合同，套取银行贷款；一些开发商伪造借款人的签名，通过假手续申请银行贷款。这种行为存在着很大的风险，如果项目并没有按时完工，甚至出现停工或烂尾现象，开发商就不能获得收益，银行也就不能够使资金得到回收。从法律上来看，如果借款合同被认定成是无效的，银行在所购房屋上的抵押权就会同时被消灭，不再享受到优先受偿权。

房地产市场政策风险。近几年，房地产市场并没有沿着良性的轨道发展，房价飙升、投机不断加深了房地产市场的泡沫化。对此，国家推行了多项政策来调控房地产市场，当前，这些政策也受到了一定成效。最近，房地产调控新政“国五条”伴随着召开两会的脚步公之于众。实施该政策，不仅能使房地产交易及投机行为得到遏制，还可能使一些地区房价下跌，这就在无形中加大了商业银行的还款风险，还会造成抵押物资产价值降低而使银行蒙受损失。除此之外，调控政策还有可能会降低住房需求，导致一些地区楼盘难以售出，对银行住房开发贷款的安全性造成了直接的威胁。

个人住房贷款风险的影响因素

个人信用缺失。众所周知，良好的个人信用对借贷行为来说处于基础地位，同时它也是能够快速流转资金的关键。不管是从经济角度还是从道德角度来说，没有信用的人都难以在社会上站稳脚跟，与此同理，缺乏诚信的社会也难以得到健康的发展。银行对个人信用的评定手法较为简单，信贷决策通常是以个人经验的主观臆断为基础，并没有一个准确的标准和量化方法，这就导致了银行容易产生很多漏洞，难以防范风险。

缺乏监管房地产项目及开发商。由于缺乏一个行之有效的监管手段及法律约束机制，一些资质较差的开放商就能够轻易进入房地产开发领域，在缺乏规范的管理制度及全面规划下就开展工程建设，不仅浪费了人力、财力，还会导致工程延期等问题。一些地区的开发商能够完全支配预售资金，他们可能擅自挪动资金去做其他的事情，若不能及时收回，就难以保证购房者利益，从而导致了大量不良贷款的产生。缺失监管措施及相关法律法规还会使开发商出现欺诈行为和重复抵押行为，进一步增加了银行面临的风险。

国家宏观调控政策的影响。在长期的历史实践中，我们得出住房金融能够推进国家经济发展这一结论。近几年来，国家宏观调控房地产市场的相关行为虽然在一定程度上遏制了房地产市场的恶性增长及不良投资现象，然而也给银行的相关业务带来了消极作用。在国家政策的控制下，商业银行收紧了信贷业务，伴随着的就是房地产投资降低，交易量减少，由于开放商销售道路紧张而导致经营风险不断加大，增大了相关业务的违约风险。

商业银行个人住房贷款风险防范策略

从借款人角度来看。对于借款人来说，要优选个人客户，对银行的客户实行差别化策略，严格申请审查借款人的主体资格，确定其是否有能力进行还款。在贷款前，要认真负责地调查及收集借款人相关资料，独立评价及判断借款人的信用及经济收入，使贷款的真实性得到保证。在贷款主体过程结束后，商业银行要加强对借款人的贷后跟踪及监控，及时发现借款人在经济方面发生的变化，降低风险隐患发生的可能性。

从开发商角度来看。要对合作的开发商及楼盘进行精心的选择，从源头把握住风险发生的可能性，尤其是在经济发展速度减慢、房地产市场呈下降趋势的时间内，必须要优选开发商及或做楼盘，从源头上防范楼盘发生“烂尾”及产生虚假贷款的可能性。优选资质等级较高、资金实力较强的开发商进行合作，严格控制合作没有经验、参与民间借贷的开发商。

从外部宏观环境角度来看。首先，要正确解读政府推出的宏观调控政策，及时掌握市场发展的脉络，使业务发展与调控目标朝着一致的方向发展。其次，要建立健全对个人住房贷款风险进行预警的系统，防范经济周期及政策可能带来的风险。再次，要建立一个队个人住房贷款利率风险进行衡量、评估、规避的机制。最后，要建立健全个人住房贷款风险监管机制，使不同市场主体在预防、规避、监管及分散风险方面发挥各自的长处。

当前，在社会主义市场经济不断发展的大背景下，个人住房金融市场已发生变化，由卖方市场转为买方市场，个人住房贷款业务对于各商业银行来说已经成为了一个利润增长点。商业银行要依据市场发展的实际情况调整经营管理策略，审慎经营，健全较为全面的风险管理体系，防范金融风险，促使商业银行个人贷款业务得到健康的发展。

中国社会科学院研究生院）

（作者单位：中国农业大学）