文|　张宝虎

人民币贬值对中国房地产的影响

文|张宝虎

近日，中国央行意外的调整人民币汇率中间价使人民币暴跌2%，就在人们对此消息惊魂未定之时，人民币再跌1%，引发全球金融市场的巨震。这是对中国降息的回应，也就是说，未来人民币趋势基本确立，全球国际金融的格局正在改变。这种格局就是，美元升值人民币贬值，美元加息人民币降息。如果人民币不这样做，中国实体企业倒闭潮很快发生，实体企业面临全面倒闭，房地产泡沫破灭。这是一种结局；现在形成这种格局，实体企业复苏，房地产泡沫破灭，因为房价问题主要是货币问题，本币贬值，必然导致泡沫破灭。那种整天做梦房价上涨的人恐怕会被无情的客观现实惊醒。没有任何一个国家本币贬值会带来房价上涨的，只会刺破房价泡沫。本币贬值，说明央行无力阻止房价泡沫的破灭。

对此，分析人士称中国央行此举因素主要是三方面。首先，美元近来一直走强，美国9月加息在即，如果在美联储加息后人民币再贬值则略显被动，因此中国央行选择在此时调整人民币汇率中间价使主动权掌握在自己手中。其次，中国近来经济数据疲软，经济增长速度艰难的维持在7%，中国央行下调了2015年GDP与CPI增长预期，此前PPI创下近六年低点和进出口双降逾8%，所以中国希望借汇率调整这个非传统市场干预工具来刺激国内经济。最后分析人士称这也是中国汇率市场改革的一部分，有助于推动人民币加入SDR。

人民币数量和房地产价格的关系

首先明确一个观点，全世界资产50%构成是房产，也就是说房地产市场的涨跌决定了经济活跃程度，这是其他任何行业难以替代的。房地产进入萧条，经济活动也随之会进入萧条，这在美国、日本等国家过去的经历中充分体现了这个规律。

房产的价格跟货币供给量密切相关，货币供应量越大资产价格越高，两者有线性关系。在我国，货币供应量主要由两大块构成：国内银行体系总信贷和结汇。2015年6月M2为133.3万亿，其中人民币外汇占款达29.16万亿元，占比为21.9%。2005年以后，由于人民币采取浮动汇率政策，大量国外资金通过各种渠道进入中国房地产市场，通过持有房地产而获得人民币升值和资产价格上涨获取丰厚利润。2005年至今，房地产价格最少上涨4倍以上，有的地方甚至达到10倍，人民币升值20%多，两者叠加利润在5倍以上。如果人民币贬值趋势成立，热钱将从中国大量流出，则29万亿外汇占款将会快速流失，这对房地产价格将形成巨大冲击！

人民币汇率和股市的关系

一般情况下，汇率变化跟股市关系不大。决定股市涨跌的是M2：流通市值。不过，当两者达到一定比值，且市场连跌3年时，就有可能出现大牛市。人民币走势主要影响外汇占款的数量，对M2的影响以间接为主，直接冲击比较小。人民币近十年走势是一路升值，从2014年开始震荡，最近几天出现大跌。2014年的震荡筑底（贬值底）长达一年，贬值趋势成立！整个图形走势跟股市涨跌几乎没有关系。

特定情况下，汇率波动也有可能会给股市造成毁灭性打击。一般情况下，汇率涨跌不影响到房地产价格，对经济冲击不大，对股市冲击也会很小。如2014年6月至2015年1月石油暴跌、俄罗斯卢布大幅贬值过程，该国股市并没有出现暴跌，期间从1500点最多下跌到1200点，很快收复失地！但在1997年亚洲金融风暴期间，受影响国家和地区房地产价格暴跌，股市同样暴跌。又如1990年日元兑美元从80贬值到300的过程中，日经225指数从38000多点跌到7000点，房价跌幅达到70%以上！很显然，当货币贬值一旦影响到房地产价格，就会对股市能造成不可估量的打击！货币贬值对房地产造成影响后，货币贬值的程度跟指数暴跌的比例也有一定线性关系！

人民币可能进入长期贬值通道

中国金融机构2015年6月末人民币外汇占款环比减少937~291574亿元，为3个月来首次环比下降，也是年内第二次环比下降，此前3月份一度环比减少人民币1564.76亿元。此外，财政性存款余额为40610.33亿元，较上月增长1300亿元。分析称，两项数据显示，6月市场因此减少了2237亿元流动性。

外汇占款大幅度流失是不是人民币在8月大幅贬值的原因，两者之间有多少关系不得而知？不过，人民币进入长期贬值趋势概率很高，2014年长达一年的震荡，已经改变升值通道，8月的贬值很可能确定人民币进入长期的贬值通道。人民币进入贬值趋势，加上房地产销售不畅，一旦外汇占款快速流失造成流动性收紧，房地产信心被击溃！这将对股市造成毁灭性打击。

中国房地产市场的基本面

房地产市场的基本面而言，很显然，中国房地产市场今天的基本面已经和2006年房地产价格刚刚快速上涨时不可同日而语。

过去作为短缺经济的房地产目前已经基本实现供需平衡，除了一线等少数城市，大多数城市的住房要么能够满足需求，要么供过于求，住房短缺的历史基本宣告终结

房地产已经正式告别了过去的暴利时代，行业的收益率逐年下滑。房地产行业“躺着挣钱”的历史已经成为过去。根据一些机构的统计，2014年96家上市房企的毛利率和净利率都出现了明显的下滑，虽然亏损的开发商只有15家，但多达71家的业绩出现了下滑。今年上半年，已经公布半年报的36家房企首次跌破10%；

在成本和融资的两大压力下，很多房地产企业事实上从2014年开始进行转型，过去趋之如骛的房地产业，似乎成了人人避之不及的行业。3000多家上市公司，以前很难找到不做房地产的，而现在，很多兼营房地产的，都制定了退出房地产行业的计划，甚至主业为房地产的，也去悄然推动“去房地产化”的努力。甚至一些龙头房地产企业也加入了去房地产化的潮流。在商业地产的龙头万达加快去房地产化，大力布局文化旅游产业的同时，万科、保利、恒大等大型房企也加快在金融等领域的布局。万科的总裁郁亮在谈及万科的未来时明确表示，希望在将来万科的万亿市值目标里，传统住宅销售和新业务各占一半。

房地产投资自2014年以来大幅度下滑，2014年1~7月，房地产开发投资还有13.7%，而今年前7个月房地产投资增速快速滑落至4.3%的低位，房地产投资快速增长的历史宣告终结。

人民币贬值对房地产影响

未来影响中国房地产走势的最大因素，除了宏观经济的基本面，还有人民币贬值和降准降息宽松政策的双重影响。在正常情况下，人民币贬值会引发国际资本的退出，从而使整个房地产市场承压。笔者预计，人民币贬值的周期尚未结束，本次贬值的幅度应该在10%左右，这意味着大量的国际资本仍然会离开中国的房地产行业，对房地产市场的复苏造成很大的负面影响，事实上，人民币贬值影响最大的是中国的房地产行业。最近住建部放松外资的限制，事实上是在对冲这种影响，但很显然，外资不会傻到这个时候大举杀入中国房地产。

当然，降准降息对房地产投资而言是具有积极意义的，降准降息的情况下，房地产价格很少有下跌的，但降准降息又意味着宏观经济本身面临极其严峻的态势。目前，全球都在担心中国经济，正如FT的首席评论员马丁沃尔夫所言：“我们必须分清哪些事值得担忧，哪些事不值得。中国股市下跌就属于后一类。真正值得担忧的是，中国当局明显连一次股市泡沫破裂都没有能力很好地应对，但他们面对的任务却非常之艰巨。”面对投资、出口、房地产、人口红利等过去一系列拉动经济增长的动力的熄火，“中国的处境将是多么的艰难，而中国可能会采取的一些选项实际上会造成多么大的动荡。”在这种情况下，中国刺激经济最大可能，甚至必须采取的办法仍然是人民币贬值和货币放水，众所周知，这种办法是双刃剑，一方面可能短期推动增长，另一方面，使得经济结构问题更加严重，从而酝酿更大的危机。

基于此，我们对中国房地产市场的未来并不乐观，除了少数城市的房产在人民币贬值的情况下具有一定的保值能力之外，大量的中国房地产事实上应该选择卖出。对于中国的购房者而言，千万不要以为放开外资限制迎来了接盘侠，在房地产的基本面、宏观经济的基本面、以及财富周期的基本面都发生变化的情况下，所有人都到了该和中国的房地产投资做告别的时候。